Nouvelles lignes directrices opérationnelles pour les ensembles de logements abordables

18 février 2022 – La pandémie de COVID-19 continue d’avoir un impact sur les activités des propriétaires et gestionnaires de logements abordables et des agences gouvernementales de crédit au logement (« Agences ») qui les réglementent pour assurer le respect du crédit d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu (LIHTC ) exigences en vertu de l’IRC § 42.

Habituellement, les propriétaires de projets LIHTC doivent satisfaire à certaines exigences pendant au moins 15 ans après la mise en service du projet afin de recevoir des LIHTC, que les propriétaires allouent aux investisseurs en échange de fonds propres pour financer le projet. Par exemple, les propriétaires de projet LIHTC doivent s’assurer que tous les locataires respectent les restrictions de revenu désignées pour le projet et que le projet est entretenu d’une manière qui répond aux exigences des agences locales et aux dispositions de l’IRC § 42.

Aux premiers stades de la pandémie, les régulateurs gouvernementaux ont utilisé et autorisé des stratégies opérationnelles qui ont minimisé les interactions en personne entre les régulateurs, les propriétaires de projets, les exploitants de projets et les locataires. De nombreuses exigences, telles que la surveillance de la conformité, ont été suspendues pendant la majeure partie de 2021. Cependant, maintenant que nous « apprenons à vivre avec » COVID-19, les agences prévoient un retour à la normale, avec une brève période de transition qui minimise interactions en personne tout en revenant aux procédures de fonctionnement normales.

En janvier 2022, l’IRS a publié l’Avis 2022-05 (« Avis »), qui énonce les règles régissant les opérations pendant cette période de transition. L’avis fournit des directives opérationnelles supplémentaires et un allègement prolongé aux propriétaires et exploitants d’ensembles résidentiels locatifs qualifiés bénéficiant des LIHTC pendant cette période de transition pandémique. Les directives opérationnelles de l’avis qui affectent les projets LIHTC comprennent :

(1) de nouvelles procédures de contrôle de la conformité ;

(2) pratiques de gestion des aires communes et des commodités; et

(3) protocole d’hébergement temporaire du personnel médical et des travailleurs essentiels.

Bien que l’avis comprenne d’autres dispositions, telles que des prolongations de délais pour les exigences de l’IRC § 42 et de nouvelles procédures permanentes pour les audiences d’approbation du plan d’allocation qualifié, cet article se concentre uniquement sur la section V de l’avis, les directives opérationnelles qui affectent les propriétaires et les opérateurs du projet LIHTC.

Procédures de contrôle de la conformité

Reprise de l’examen des dossiers des locataires. En réponse à la perturbation des opérations normales des agences gouvernementales et des propriétaires de projets LIHTC au début de la pandémie de COVID-19, l’IRS a autorisé les agences à ignorer l’examen des dossiers des locataires du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021. Mais , à compter du 1er janvier 2022, les agences doivent reprendre leur examen des dossiers des locataires. Cependant, ils n’ont pas besoin de rattraper les examens de dossier qui ont été manqués pendant la période de renonciation.

Bien que les propriétaires de projets LIHTC et les agences soient tenus de reprendre l’examen des dossiers des locataires, les deux peuvent avoir besoin d’ajuster leurs procédures habituelles pour terminer adéquatement leur examen des dossiers des locataires de manière sécuritaire pendant cette période de transition. Par exemple, l’Illinois Housing Development Authority encourage les propriétaires de projets LIHTC à mener des entretiens par téléphone ou par téléconférence et à recevoir des documents par voie électronique.

Dans le cadre de la transition vers la normale, l’IRS autorise les agences à prolonger le délai de préavis raisonnable de 15 jours à 30 jours jusqu’au 31 décembre 2022, pour l’examen des certifications de faible revenu des personnes à faible revenu non encore identifiées. unités de revenu. Une fois la période de transition terminée le 31 décembre 2022, le délai de préavis raisonnable devrait revenir à 15 jours au maximum. Compte tenu de la discrétion des agences, il est important que les propriétaires de projets LIHTC vérifient auprès de leurs agences locales et s’assurent de la période de préavis qu’ils prévoient de fournir.

Inspections physiques — dispense supplémentaire. Pendant la transition, les agences peuvent également prolonger le délai de préavis raisonnable pour les inspections physiques des unités à faible revenu non encore identifiées de 15 jours à 30 jours jusqu’au 31 décembre 2022. Le délai de préavis raisonnable devrait revenir à aucun plus de 15 jours après la fin de la période de transition le 31 décembre 2022. Les agences peuvent utiliser ce délai de préavis plus long pour permettre aux propriétaires de projets LIHTC de fournir un préavis plus avancé d’une éventuelle inspection à leurs locataires.

Pour éviter la nécessité d’une interaction en personne jusqu’à ce que la dernière vague de la variante Omicron de COVID-19 se soit dissipée, l’IRS autorise les agences à ignorer les inspections physiques de contrôle de la conformité jusqu’au 30 juin 2022. Après consultation avec des experts en santé publique concernant COVID taux de transmission, les agences peuvent choisir de continuer à renoncer aux inspections physiques jusqu’au 31 décembre 2022. En fonction des taux variables de transmission de COVID-19, la renonciation des agences aux inspections physiques peut être sur la base d’un projet à l’échelle de l’État, local ou individuel.

Étant donné que l’IRS a accordé aux agences une grande latitude pour effectuer des inspections physiques des propriétés LIHTC pendant la période de transition, les propriétaires de projets LIHTC devront rester informés tout au long de l’année des changements les plus récents dans leur juridiction. Cependant, ils doivent également garder à l’esprit que l’entretien de routine doit être effectué aussi souvent que possible. Lorsque les agences reprendront les inspections, une incapacité à entretenir la propriété pendant la pandémie de COVID-19 ne sera pas une excuse pour la non-conformité.

Fermeture des parties communes et commodités

Pour minimiser les interactions en personne, l’IRS a permis aux propriétaires de projets LIHTC de fermer les espaces communs et les commodités du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021, sans réduire la base éligible du projet, ce qui réduirait autrement le montant des LIHTC générés par un Projet LIHTC. Pendant la période de transition, les espaces communs peuvent rester fermés jusqu’au 31 décembre 2022.

Les agences ont cependant le pouvoir discrétionnaire de refuser de telles fermetures ou de limiter les changements aux fermetures partielles ou à l’accès limité/conditionnel (comme la limitation de l’accès aux personnes portant un masque ou vaccinées), en fonction de critères de santé publique.

Les propriétaires de projets LIHTC doivent communiquer avec leurs agences respectives pour s’assurer que toute fermeture ou limitation des espaces communs et des commodités est conforme aux politiques des agences. Cela est particulièrement nécessaire pour s’assurer que la base éligible du projet LIHTC n’est pas affectée négativement afin que le propriétaire du projet LIHTC ne viole aucun accord avec les investisseurs en capital.

De plus, les maîtres d’ouvrage du LIHTC doivent s’assurer que les espaces communs et les équipements restent en bon état pendant la période de fermeture ou d’indisponibilité et qu’ils sont prêts à fonctionner au moment où les agences concernées doivent rouvrir. Si ce n’est pas le cas, il y a un risque que ces espaces communs ou commodités soient retirés de la base éligible ou qualifiée du projet LIHTC.

Hébergement d’urgence temporaire

Du 1er avril 2020 au 31 décembre 2022, le personnel médical et les autres travailleurs essentiels fournissant des services pendant la pandémie peuvent être traités comme des «personnes déplacées» en vertu des procédures fiscales 2014-49 et 2014-50, qui permettent à certaines personnes déplacées d’utiliser le logement abordable. Par conséquent, les propriétaires de projets LIHTC peuvent fournir un logement d’urgence temporaire à ces personnes sans affecter négativement la base qualifiée du projet et/ou les calculs de mise de côté minimale. L’éventail des personnes incluses dans les définitions de « personnel médical » et de « travailleurs essentiels » est déterminé par les gouvernements des États et locaux et variera en fonction de la juridiction du projet LIHTC.

Les propriétaires de projets LIHTC ayant des postes vacants à court terme devraient envisager de contacter les agences pour déterminer si elles peuvent aider la communauté au sens large en offrant un logement temporaire à ces personnes. Pour offrir cette assistance, les propriétaires de projets LIHTC ont besoin d’une approbation écrite de leurs agences locales. De plus, les propriétaires du projet LIHTC doivent obtenir l’approbation de l’émetteur de toute obligation exonérée d’impôt finançant le projet et conserver des registres spécifiques de l’arrangement de logement temporaire.

Conclusion

Les abstentions administratives accordées par l’IRS peuvent continuer à changer tout au long de la pandémie de COVID-19 à mesure que différentes variantes apparaissent et que la science qui favorise la santé publique est encore affinée. Les propriétaires de projets LIHTC doivent travailler en étroite collaboration avec leurs agences pour se tenir au courant des stratégies opérationnelles que les agences utiliseront pour assurer le respect des règles et réglementations LIHTC, tout en minimisant les risques pour la santé publique.