La ruée vers le foncier abordable du capital-investissement laisse une traînée de différends
Joe Dejesus a cessé de compter la fréquence à laquelle il a colmaté les fuites et réparé les murs du bloc de logements à loyer contrôlé de Brooklyn où il travaille en tant que surintendant.
L’organisation communautaire qui loue les appartements se préparait à installer un nouveau toit et un nouveau système de chauffage, mais a retardé lorsqu’un groupe d’investissement est intervenu pour revendiquer des droits étendus sur la propriété, selon des personnes familières avec les plans de l’organisme de bienfaisance.
Au lieu de cela, le propriétaire, RiseBoro Community Partnership, entre dans la troisième année d’une bataille juridique avec la compagnie d’assurance American International Group pour savoir qui est le propriétaire à long terme de l’imposant bloc centenaire.
Il s’agit de l’une d’au moins une demi-douzaine de luttes entre des organismes de bienfaisance et de puissants groupes d’investissement pour des appartements abordables financés par des crédits d’impôt fédéraux – une tendance qui, selon les militants, pourrait déplacer les familles dont les maisons ont été construites avec des milliards de dollars de subventions gouvernementales.
Ces maisons sont maintenant convoitées par les sociétés de capital-investissement. Le mois dernier, RiseBoro a appris que la participation contestée d’AIG dans son immeuble du quartier Bushwick de Brooklyn serait vendue à Blackstone, dans le cadre d’un accord en attente de 5 milliards de dollars qui représente l’incursion la plus politiquement chargée du groupe d’investissement sur le marché immobilier américain dans les années qui ont suivi l’hypothèque. crise de 2008.
Les défenseurs du logement craignent qu’une prise de contrôle par des fonds privés de logements abordables ne soit source de problèmes. Certains craignent que les organisations caritatives pour le logement soient obligées d’accepter des règlements financiers paralysants avec des investisseurs de Wall Street, ou risquent d’être déchues de leur garde d’actifs immobiliers qui constituent un rempart contre la hausse des loyers.
D’autres s’inquiètent de ce qui se passera si des sociétés financières sont en charge des actifs de logements abordables lorsque les réglementations sur le contrôle des loyers seront finalement épuisées. « La gentrification a traversé Bushwick de manière assez endémique », a déclaré Dejesus. « Je m’inquiète pour les familles de mon immeuble – où ces gens sont-ils censés aller ? »
Blackstone a déclaré qu’elle avait l’intention de maintenir l’abordabilité, même après l’expiration des contrôles des loyers fédéraux et étatiques sur bon nombre des 83 000 appartements que l’entreprise achète au cours des 20 prochaines années.
Mais la dernière ruée vers les terres de Wall Street inquiète Bobby Rozen, qui a aidé à concevoir le programme de crédit d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu lorsqu’il était conseiller du sénateur démocrate George Mitchell dans les années 1980. « Le capital-investissement a découvert ce secteur du marché du logement », a-t-il déclaré. « Et ils tentent de faire de gros profits en retirant de l’argent des logements abordables d’une manière qui n’a pas été envisagée par le Congrès. »
Transformer les crédits d’impôt en milliards
Les actifs de logements abordables que Blackstone a accepté d’acheter sont construits en briques, en mortier et en artifice juridique. Sous leur valorisation de 5 milliards de dollars se trouve une structure d’entreprise qui répartit la propriété entre les groupes locaux de logement qui exploitent les bâtiments et les investisseurs financiers qui ont assumé une partie du coût en échange de milliards de dollars de crédits d’impôt.
Pour voir comment fonctionne cette structure, il est utile de retracer le financement du gouvernement américain qui a payé les 35 unités que RiseBoro exploite sur Stockholm Street à Brooklyn. La conversion du bâtiment en appartements a coûté bien plus qu’un propriétaire ne pouvait espérer gagner dans un quartier difficile en 1999. Le bâtiment a été « conçu pour être une aile d’hôpital, ne convenant pas du tout à un usage résidentiel », a déclaré Scott Short, directeur général de RiseBoro.
Incapable de payer pour le travail lui-même, RiseBoro a plutôt reçu une subvention sous forme de crédits d’impôt, exploitant un programme qui coûte au gouvernement américain environ 11 milliards de dollars par an, selon le Congressional Research Service.
Mais les crédits d’impôt ne font que réduire la facture fiscale des entreprises qui paient des impôts en premier lieu. RiseBoro est un organisme de bienfaisance exonéré d’impôt, il a donc demandé l’aide de la filiale SunAmerica d’AIG, qui dans les années 1980 avait embauché un comptable nommé Mike Fowler pour trouver des moyens de gagner de l’argent avec le code fédéral des impôts.
En plus de deux décennies chez SunAmerica, Fowler a rassemblé une grande partie du portefeuille de 5 milliards de dollars que Blackstone achète maintenant. Ses innovations ont été copiées par toute une industrie de groupes financiers qui réclament des crédits d’impôt pour les logements sociaux au gouvernement et envoient une partie de leurs économies aux développeurs de blocs de logements abordables. Les efforts de Fowler « résultent[ed] en milliards de dollars de bénéfices » pour SunAmerica et AIG, selon des documents judiciaires déposés par ses avocats en 2017.
En 1999, RiseBoro a transféré son immeuble de Bushwick à un partenariat détenu à 99,9 % par AIG. L’assureur a payé 2,5 millions de dollars pour les coûts du projet, selon des documents judiciaires, et s’attendait en retour à recevoir des crédits d’impôt d’une valeur de 3,3 millions de dollars sur 10 ans, entre autres droits. RiseBoro exploitait l’immeuble et percevait la plupart des revenus locatifs de l’immeuble. Les dirigeants de l’association ont déclaré qu’ils s’attendaient à ce que la structure de partenariat soit dissoute après 15 ans.
En 2015, RiseBoro a informé AIG qu’il avait l’intention de racheter le bâtiment pour une somme symbolique, une opération qui aurait levé les restrictions imposées par la structure de partenariat sur la capacité de RiseBoro à financer des améliorations et des réparations en capital.
Mais l’association a reçu ce que ses avocats ont qualifié de mauvaise surprise. AIG a déclaré qu’il n’était pas intéressé à vendre. La compagnie d’assurance a proposé de régler le différend si RiseBoro versait une somme supérieure à 1 million de dollars, selon une personne familière avec les pourparlers, mais RiseBoro a décliné l’offre. AIG a refusé de commenter cette affirmation.
Finalement, RiseBoro a déposé une plainte pour tenter de forcer le transfert. Un tribunal fédéral a statué en faveur d’AIG plus tôt cette année ; l’affaire est maintenant en appel.
Selon un ancien cadre d’AIG, de tels conflits sont peut-être devenus plus fréquents après que la crise financière de 2008 a incité la compagnie d’assurance à ralentir ou à arrêter sa recherche de nouveaux contrats de logement abordable, et à se concentrer plutôt sur les intérêts de partenariat qu’elle possédait déjà.
« Les [agenda] devient, que pouvons-nous extraire de ces 1 200 propriétés ? » dit l’exécutif. Dans certains cas, a ajouté la personne, « si nous pouvons être difficiles ou ne pas coopérer, alors nous pouvons arriver quelque part. . .[closer to]la valeur marchande réelle de la propriété ».
Dans des dossiers juridiques, AIG a contesté l’interprétation de RiseBoro de son accord de partenariat, qui invoquait le libellé d’une loi fédérale de 1989 qui permet aux propriétaires à but non lucratif de revendiquer un « droit de premier refus » sur les propriétés qu’ils exploitent.
Les dirigeants financiers soutiennent que, loin d’essayer de tirer une valeur supplémentaire de leurs partenariats de logement abordable, ils sont obligés d’aller devant les tribunaux pour préserver les droits de propriété à long terme qu’ils ont négociés. Ce sont les organisations caritatives et les opérateurs de logements, affirment ces dirigeants, qui tentent de prendre les actifs pour leur propre compte et de perturber le statu quo.
Ils ajoutent que les investisseurs ont un intérêt financier dans l’entretien des bâtiments et sont prêts à coopérer pour fournir les fonds nécessaires.
Short, le PDG de RiseBoro, avait un point de vue différent. « Ces propriétés valent maintenant beaucoup d’argent », a-t-il déclaré. « Personne n’a jamais pensé qu’ils le seraient lorsqu’ils ont été construits dans ces quartiers défavorisés dans les années 90. Mais les investisseurs ne peuvent débloquer cette valeur que s’ils déréglementent les appartements et expulsent les locataires existants, ce que nous ne ferions jamais. »
Relations tendues
Blackstone a réalisé d’énormes profits pendant la crise des prêts hypothécaires en créant un empire locatif à partir de maisons de banlieue qu’elle a achetées à la suite d’une saisie. Avec son pari sur les immeubles à loyer contrôlé, le groupe s’engage dans un débat sur la manière d’équilibrer les droits économiques des propriétaires avec la nécessité de loger les familles à faible revenu dans certaines des régions les plus coûteuses des États-Unis.
Les dirigeants à l’origine de la transaction Blackstone se considèrent comme faisant partie de la solution. « Nous allons faire des investissements importants pour améliorer les appartements tout en veillant à ce qu’ils restent abordables et conformes à toutes les réglementations en matière de loyer », a déclaré Kathleen McCarthy, co-responsable de l’immobilier de Blackstone, lors de l’annonce de l’accord AIG le mois dernier.
Pourtant, la société de capital-investissement hérite de relations tendues avec certains des opérateurs à but non lucratif de son nouveau portefeuille de logements, qui comprend 678 bâtiments répartis dans 46 États.
Dans la ville de Pontiac, à l’extérieur de Détroit, AIG a remporté une autre bataille contre un organisme de bienfaisance local pour le logement lorsqu’un tribunal a statué en février que Presbyterian Village North avait agi à tort en essayant de reprendre le contrôle d’une communauté de retraités détenue par un partenariat parrainé par AIG. Cette décision est également en appel.
Une personne proche du dossier a déclaré que la constatation d’une violation du contrat par l’organisme de bienfaisance pourrait déclencher une clause obligeant le groupe aligné sur l’église à céder le contrôle des appartements qu’il a construits sur un terrain donné.
AIG a déclaré qu’il était fier de ses 30 années d’investissement dans le logement abordable, et a ajouté : « Nous sommes convaincus que Blackstone continuera à faire des investissements importants dans la gestion de ces actifs. »
Blackstone a cherché à rassurer les locataires à faibles revenus que sa reprise de dizaines de milliers d’appartements n’apportera que des améliorations. « Notre intention en tant que propriétaires est de maintenir l’abordabilité pour ces communautés », a déclaré la société au FT. « Nous n’avons pas l’intention de convertir aucun d’entre eux au taux du marché ; nous voulons les garder abordables.
Wall Street tient également à se présenter comme un partenaire constructif pour les organisations caritatives du logement. Blackstone a dit qu’il « avait l’intention[s] fournir des capitaux et des financements approuvés pour les réparations et l’entretien nécessaires ». Le programme de 450 millions de dollars comprendrait des projets pour remplacer les toits, rectifier les défauts structurels et améliorer l’efficacité énergétique, selon une personne familière avec les plans.
Alors que Blackstone est de loin le plus grand groupe de capital-investissement à la recherche de profits dans les logements sociaux vieillissants, il rejoint un groupe de sociétés d’investissement de niche qui ont acheté des participations dans certains des appartements de 3 m construits avec des crédits d’impôt pour les logements sociaux depuis le début du programme. en 1986.
En 2019, l’un de ces investisseurs, Alden Torch Financial, dirigé par un ancien cadre d’AIG, a remporté une décision de justice devant un tribunal fédéral contre un organisme de bienfaisance du logement basé à Seattle, qui avait affirmé qu’il avait le droit d’acheter plusieurs propriétés à bas prix.
Ce cas a été cité dans un rapport de la Washington State Housing Finance Commission, qui a déclaré que « certaines entreprises privées ont commencé à contester systématiquement les droits de transfert de projet des organisations à but non lucratif et à perturber le processus de sortie normal dans l’espoir de vendre la propriété à la valeur marchande. . » Les réformes introduites plus tard par la commission ont été contestées devant les tribunaux.
Les structures de financement élaborées nécessaires pour saisir les crédits d’impôt fédéraux ont peut-être rendu les différends inévitables. Les avocats ont déclaré que l’Internal Revenue Service peut contester tout transfert d’actifs effectué uniquement pour éviter les impôts, et les contrats semblent souvent flous quant à savoir qui possédera une propriété lorsque les crédits d’impôt seront épuisés.
« Je me sens horrible », a déclaré un avocat, qui a représenté des investisseurs sur des dizaines de transactions qui ont été payées par le programme de logements sociaux. « Je ne dirai plus jamais : ‘Ne vous inquiétez pas, mon client va faire ça, il partira au bout de 15 ans’ ».