Six experts se prononcent sur les perspectives de l’immobilier en 2023
Si «chaud» était le mot surutilisé pour décrire le marché immobilier américain en 2021, alors tiède à carrément gelé pourrait mieux décrire comment le marché s’est comporté globalement cette année.
Le boom pandémique du marché du logement, qui a vu les prix des maisons augmenter de 40 % sur une période de deux ans, a commencé à ralentir au second semestre, les taux hypothécaires ayant doublé par rapport au début de l’année.
Alors que la Réserve fédérale cherchait à juguler une inflation élevée depuis des décennies avec des hausses de taux tout au long de l’année, la hausse des taux hypothécaires a contribué à l’inadéquation croissante des attentes entre acheteurs et vendeurs. Les maisons sont restées sur le marché pendant des mois alors que les vendeurs continuaient de fixer le prix des maisons à des taux que les acheteurs ne pouvaient plus se permettre. Les contrats ont été annulés, les prix demandés ont été réduits et les niveaux des stocks ont chuté.
Après avoir franchi les 7 % en octobre, les taux hypothécaires ont baissé régulièrement au cours des cinq dernières semaines, ce qui pourrait offrir un certain soulagement aux acheteurs, mais pourrait ne pas compenser les prix demandés toujours élevés.
Alors, qu’est-ce qui attend le marché du logement en 2023 ? Nous avons parlé à six experts pour leurs prédictions :
La Réserve fédérale et les taux hypothécaires
La Fed a relevé mercredi son principal taux d’intérêt à court terme d’un demi-point de pourcentage, une hausse plus faible que ses quatre précédentes, alors que l’inflation montrait des signes de ralentissement.
La Fed a également indiqué que l’économie serait aux prises avec une croissance plus lente, un chômage plus élevé et une inflation plus élevée en 2023.
Une croissance plus faible entraîne généralement une baisse des taux d’intérêt à long terme, y compris des taux hypothécaires, explique Mike Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association.
« Le marché du logement a certainement bien accueilli la récente baisse des taux hypothécaires », a-t-il déclaré. « Cette baisse reflète les attentes du marché d’être proches du sommet des taux à court terme, ainsi que des signes accrus indiquant que les États-Unis se dirigent vers une récession l’année prochaine. »
Innovations dans le financement hypothécaire
Le financement du logement a atteint un point d’inflexion, déclare Janneke Ratcliffe, vice-présidente du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute.
Elle s’attend à voir l’innovation s’accélérer avec les prêteurs, les startups, les défenseurs, les chercheurs et les décideurs qui repoussent activement les limites de ce qui est possible en matière de financement hypothécaire.
« Nous assistons à des projets pilotes et à de nouveaux programmes autour d’alternatives en matière de pointage de crédit, d’intelligence artificielle, d’adaptation au climat, de maisons préfabriquées, etc. », dit-elle. « Non seulement l’industrie voit les problèmes d’inégalité, mais de nombreux acteurs expriment également activement leur engagement à combler l’écart racial en matière d’accession à la propriété. »
Ratcliffe s’attend également à voir une utilisation accrue des prêts hypothécaires à taux variable, qui représentaient 12 % du total des demandes en novembre, contre 3,3 % en novembre 2021.
« Les acheteurs potentiels ne devraient pas craindre cet instrument financier », dit-elle. « Leur utilisation a toujours été courante et les réformes réglementaires instituées après la Grande Récession ont considérablement atténué leur risque. »
L’actualité des marchés du logement: Taux hypothécaires, prix des maisons et abordabilité
Pas de « tsunami de saisies »
La saisie est le résultat de deux déclencheurs simultanés : le manque de capacité de payer, qui entraîne la délinquance, et le manque de valeur nette d’une maison, explique Odeta Kushi, économiste en chef adjointe pour First American Financial Corp.
Avec suffisamment de capitaux propres, un propriétaire a la possibilité de vendre la maison ou de puiser dans ces capitaux propres pour faire face à un revers financier temporaire. L’inverse – un manque d’équité dans la maison sans un revers financier qui conduit à la délinquance – ne se terminera pas non plus par une forclusion.
Les propriétaires ont aujourd’hui des niveaux très élevés de capital immobilier exploitable, fournissant un coussin pour résister aux baisses de prix potentielles, mais empêchant également la détresse du logement de se transformer en une saisie, dit Kushi.
« En fait, si les propriétaires en difficulté sont tenus de résoudre la délinquance, compte tenu de leurs réserves de fonds propres, les ventes involontaires sont beaucoup plus probables que les saisies », dit-elle. « Bien que nous puissions nous attendre à ce que le nombre de saisies augmente à mesure que le marché du travail ralentit et que les prix de l’immobilier chutent par rapport à leur sommet, le résultat sera probablement davantage un filet de saisies. »
Le stock de logements restera bas
Le manque chronique d’inventaire des inscriptions a été le principal moteur de la hausse des prix pendant le boom immobilier de l’ère pandémique, et ce sera le principal soutien des prix en 2023, déclare l’évaluateur immobilier Jonathan Miller, qui prépare le rapport mensuel Douglas Elliman Real Estate. pour New York.
«L’inventaire des inscriptions a été empilé vers le ciel lors des récessions immobilières passées», explique Miller. « Les consommateurs sont attachés aux faibles taux dans lesquels ils ont refinancé ou acheté des maisons pendant le boom. L’offre excédentaire n’est pas l’histoire de 2023 car, même avec une croissance modeste des stocks d’annonces, les baisses de prix doivent être réduites au minimum. »
Redfin prévoit environ 4,3 millions de ventes de maisons en 2023, soit moins de ventes de maisons que n’importe quelle année depuis 2011 et une baisse de 16 % d’une année sur l’autre.
Baisse des prix des maisons
Bien qu’il n’y ait pas de vague de saisies, les prix des maisons baisseront en 2023, déclare Taylor Marr, économiste en chef adjoint chez Redfin.
Marr s’attend à ce que le prix médian de vente des maisons aux États-Unis baisse d’environ 4 % en 2023. Même avec une baisse des prix de 4 % d’une année sur l’autre, les maisons seront beaucoup moins abordables en 2023 qu’elles ne l’étaient avant le boom pandémique de l’achat de maisons, dit-il.
« En tenant compte des prix et des taux hypothécaires prévus pour l’année prochaine, le paiement mensuel typique d’un acheteur de maison sera d’environ 63 % plus élevé en 2023 qu’il ne l’était en 2019, juste avant le début de la pandémie. »
Les prix des maisons baisseront le plus dans les villes en plein essor pandémique tandis que les marchés du Midwest et du Nord-Est résisteront le mieux, dit Marr.
Les prix devraient chuter le plus dans les points chauds de la migration pandémique comme Austin, Texas, Boise, Idaho et Phoenix, ainsi que dans les villes chères de la côte ouest. Pendant ce temps, les marchés du logement dans les métros relativement abordables du Midwest et de la côte Est, en particulier dans la région de Chicago et certaines parties du Connecticut et du nord de l’État de New York, résisteront relativement bien.
« Ces zones ont tendance à être plus stables que les zones côtières chères, et elles ne se sont pas autant réchauffées pendant la frénésie d’achat de maisons pandémiques, ce qui signifie qu’elles n’ont pas non plus autant à tomber », dit-il.
Perspectives de la construction de maisons neuves
Les mises en chantier de logements unifamiliaux devraient afficher une baisse calendaire en 2022, la première baisse de ce type en 11 ans, malgré un déficit structurel persistant de logements aux États-Unis, selon la National Association of Home Builders.
Le sentiment des constructeurs de maisons, tel que mesuré par le NAHB/Wells Fargo HMI, a diminué pendant 11 mois consécutifs, signalant une contraction continue de la construction de maisons en 2023.
« La construction de maisons unifamiliales entraînera finalement un rebond du logement et de l’économie globale en 2024, alors que les taux d’intérêt retomberont de manière soutenue, ramenant la demande sur le marché du logement à vendre », déclare Robert Dietz, économiste en chef de la National Association. des constructeurs de maisons.
Dietz s’attend également à ce que le volume de construction multifamiliale recule en 2023, après une année très forte en 2022. La construction de maisons multifamiliales, qui est à plus de 95 % construite pour la location, a connu une forte croissance en 2022, alors que les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté et que les logements à vendre les conditions d’accessibilité ont diminué.
« Cependant, il y a près de 930 000 appartements en construction, le total le plus élevé depuis janvier 1974 », dit-il. « La hausse du taux de chômage, l’augmentation de l’offre d’appartements, la hausse des taux d’inoccupation et le ralentissement de la croissance des loyers ralentiront la construction multifamiliale l’année prochaine. »
Construire des reconversions ?
Selon Marc Norman, doyen associé du Schack Institute of Real Estate de la New York University School of Professional Studies, les conversions commerciales en résidences resteront plus de paroles que d’actions.
« Nous vivons avec la pandémie depuis près de trois ans, mais ce n’est toujours pas assez de temps pour changer la propriété, le financement et les systèmes de réglementation pour la conversion des espaces de bureau sous-utilisés », dit-il. « Nous pourrions voir les débuts des conversions, mais la plupart des bâtiments resteront dans les limbes en raison des baux commerciaux à long terme et du coût élevé du financement. »
Swapna Venugopal Ramaswamy est correspondante du logement et de l’économie pour USA TODAY. Vous pouvez la suivre sur Twitter @SwapnaVenugopal et vous inscrire à notre newsletter Daily Money ici.
Cet article a été initialement publié sur USA TODAY : Projection du marché du logement : six experts se penchent sur l’immobilier en 2023