FPI d’actions vs FPI hypothécaires

Il existe deux principaux types de fiducies de placement immobilier (FPI) que les investisseurs peuvent acheter : les FPI d’actions et les FPI hypothécaires. Les FPI d’actions possèdent et exploitent des propriétés, tandis que les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques et des actifs connexes.

Qu’est-ce qu’un FPI ?

Une FPI, qui signifie fiducie de placement immobilier, est un type de titre dans lequel la société possède et exploite généralement des biens immobiliers ou des actifs liés à l’immobilier. Les FPI sont similaires aux actions et se négocient sur les principales bourses du marché. Les REIT permettent aux entreprises d’acheter des biens immobiliers ou des hypothèques en utilisant des investissements combinés d’un pool d’investisseurs. Ce type d’investissement permet aux petits et grands investisseurs de détenir des parts de biens immobiliers sans avoir à acheter, exploiter ou financer eux-mêmes des biens immobiliers.

Les FPI sont généralement tenues d’avoir au moins 100 investisseurs, et la réglementation empêche ce qui serait autrement une solution de contournement potentiellement néfaste : avoir un petit nombre d’investisseurs détenant la majorité des intérêts dans la FPI.

Au moins 75 % des actifs d’une FPI doivent être immobiliers et au moins 75 % de son revenu brut doit provenir de loyers, d’intérêts hypothécaires ou de gains provenant de la vente de la propriété.

De plus, les FPI sont tenues par la loi de verser au moins 90 % de leur revenu annuel imposable (à l’exclusion des gains en capital) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Cette restriction limite toutefois la capacité d’une FPI à utiliser les flux de trésorerie internes à des fins de croissance.

FPI d’actions

Les fiducies de placement immobilier en actions sont le type le plus courant de FPI. Ils acquièrent, gèrent, construisent, rénovent et vendent des biens immobiliers productifs de revenus. Leurs revenus sont principalement générés par les revenus locatifs de leur patrimoine immobilier. Une FPI d’actions peut investir largement ou se concentrer sur un segment particulier.

En général, les FPI d’actions procurent un revenu stable. Et parce que ces FPI génèrent des revenus en percevant des loyers, leurs revenus sont relativement faciles à prévoir et ont tendance à augmenter avec le temps.

FPI hypothécaires

Les FPI hypothécaires, également appelées mREIT, investissent dans des prêts hypothécaires, des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et des actifs connexes. Alors que les FPI d’actions génèrent généralement des revenus grâce aux loyers, les FPI hypothécaires tirent un revenu des intérêts sur leurs investissements.

Par exemple, supposons que la société ABC soit considérée comme une FPI. Elle achète un immeuble de bureaux avec les fonds générés par les investisseurs et loue des espaces de bureaux. La société ABC possède et gère ce bien immobilier et perçoit chaque mois les loyers de ses locataires. La société ABC est donc considérée comme une FPI d’actions.

D’autre part, supposons que la société XYZ se qualifie en tant que FPI et prête de l’argent à un promoteur immobilier. Contrairement à la société ABC, la société XYZ génère des revenus à partir des intérêts gagnés sur les prêts. La société XYZ est donc une FPI hypothécaire.

Comme les FPI d’actions, la majorité des bénéfices des FPI hypothécaires sont versés aux investisseurs sous forme de dividendes. Les FPI hypothécaires ont tendance à faire mieux que les FPI d’actions lorsque les taux d’intérêt augmentent.

Risques des FPI actions et hypothécaires

Comme tous les investissements, les FPI d’actions et les FPI hypothécaires comportent leur part de risques. En voici quelques-unes dont les investisseurs devraient être conscients :

• Les FPI d’actions ont tendance à être de nature cyclique et peuvent être sensibles aux récessions et aux périodes de déclin économique.
• Avec les FPI en actions, une offre trop importante – par exemple, plus de chambres d’hôtel qu’un marché ne peut en supporter – peut entraîner une hausse des taux d’inoccupation et une baisse des revenus locatifs.
• Les variations des taux d’intérêt peuvent avoir une incidence sur les revenus des FPI hypothécaires. De même, des taux d’intérêt plus bas peuvent inciter davantage d’emprunteurs à refinancer ou à rembourser leur prêt hypothécaire, et le FPI doit réinvestir à un taux inférieur.
• La plupart des titres hypothécaires achetés par les FPI sont garantis par le gouvernement fédéral, ce qui limite le risque de crédit. Cependant, certains mREIT peuvent être exposés à un risque de crédit plus élevé, en fonction des investissements spécifiques.

L’essentiel

Les FPI offrent aux investisseurs un moyen d’exploiter le marché immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer eux-mêmes des propriétés. Les FPI d’actions et d’hypothèques sont tenues de verser 90 % des revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, qui sont souvent plus élevés que ceux des actions.

En général, les FPI d’actions peuvent être attrayantes pour les investisseurs qui achètent et conservent à la recherche d’une combinaison de croissance et de revenu. Les FPI hypothécaires, en revanche, peuvent mieux convenir aux investisseurs tolérants au risque à la recherche d’un revenu maximal, sans trop se concentrer sur l’appréciation du capital.