Calcul de la déduction pour intérêts hypothécaires résidentiels (HMID)
La déduction des intérêts hypothécaires (HMID) est l’un des allégements fiscaux américains les plus appréciés. Les agents immobiliers, les propriétaires, les futurs propriétaires et même les comptables fiscaux vantent sa valeur. En vérité, le mythe vaut souvent mieux que la réalité.
Points clés à retenir
- La déduction des intérêts hypothécaires (HMID) permet aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires payés jusqu’à 750 000 $ du principal de leur prêt.
- La Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) adoptée en 2017 a réduit le capital hypothécaire maximal admissible aux intérêts déductibles à 750 000 $ (contre 1 million de dollars) pour les nouveaux prêts.
- La TCJA a également presque doublé les déductions standard, ce qui rend inutile pour de nombreux contribuables de détailler.
Calcul de la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires
La plupart des propriétaires n’obtiennent plus rien
La Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) votée en 2017 a tout changé. Il a réduit le capital hypothécaire maximal admissible aux intérêts déductibles à 750 000 $ (au lieu de 1 million de dollars) pour les nouveaux prêts (ce qui signifie que les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 750 000 $). Mais il a également presque doublé les déductions standard, ce qui rend inutile pour de nombreux contribuables de détailler.
Pour la première année suivant la mise en œuvre de la TCJA, environ 135,2 millions de contribuables devaient opter pour la déduction forfaitaire. À titre de comparaison, 20,4 millions devaient être détaillés et, parmi ceux-ci, 16,46 millions réclameraient la déduction des intérêts hypothécaires.
La déduction fiscale des intérêts hypothécaires est peut-être l’aspect le plus mal compris de l’accession à la propriété. Il a pris un statut presque mythique au point que de nombreux futurs propriétaires sont vendus sur les avantages avant même d’avoir examiné les calculs pour déterminer leur admissibilité.
Deux idées fausses sous-tendent ce mythe : la première est que chaque propriétaire bénéficie d’un allégement fiscal, et la seconde est que chaque dollar payé en intérêts hypothécaires entraîne une réduction d’un dollar pour un dollar de l’impôt sur le revenu.
La déduction des intérêts hypothécaires maintenant
Idée fausse 1 : vous obtiendrez un allégement fiscal
Malgré le battage médiatique, l’écrasante majorité des propriétaires ne bénéficient d’aucun allégement fiscal de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Gardez à l’esprit que même pour avoir droit à la déduction, les propriétaires doivent détailler leurs déductions lors de la détermination de leur impôt sur le revenu. La ventilation permet de comptabiliser des dépenses spécifiques, notamment les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les dépenses médicales partielles. Étant donné que les intérêts hypothécaires sont souvent la plus importante de ces dépenses qu’un contribuable paie, leur déduction est souvent citée comme une incitation financière à acheter une maison.
Les contribuables qui n’ont pas de déductions dont le total dépasse les montants de déduction standard n’auraient pas besoin de détailler et, par conséquent, ne tireraient aucun avantage fiscal du paiement des intérêts sur leurs hypothèques.
Encore une fois, bien qu’il s’agisse d’une idée attrayante en théorie, la réalité est que l’adoption de la TCJA signifie que la ventilation des déductions n’a plus de sens pour la plupart des gens. Pour les contribuables célibataires ou mariés mais qui produisent séparément, la déduction standard est de 12 550 $ en 2021 (passant à 12 950 $ en 2022). Pour les chefs de ménage, il est de 18 800 $ en 2021 (passant à 19 400 $ en 2022). Pour les couples mariés qui déposent conjointement, la déduction standard est de 25 100 $ en 2021 (passant à 25 900 $ en 2022).
Idée reçue 2 : ce sera une grosse déduction
Même pour les propriétaires qui détaillent leurs impôts et se qualifient pour la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, le montant de la déduction n’est qu’une fraction du montant des intérêts payés sur l’hypothèque. Encore une fois, un peu de calcul est nécessaire pour bien comprendre la situation car la déduction n’est pas un crédit d’impôt.
Vous ne bénéficiez pas d’un allégement fiscal de 1 $ pour chaque dollar dépensé ; vous obtenez des centimes sur le dollar. Contrairement à un crédit—qui offre une réduction d’un dollar pour un dollar sur les montants d’impôt réels dus—la déduction des intérêts hypothécaires réduit le montant du revenu total assujetti à l’impôt en fonction de la tranche d’imposition du contribuable.
Pour un exemple simplifié, un contribuable dépensant 12 000 $ en intérêts hypothécaires et payant des impôts à un taux d’imposition des particuliers de 24 % serait autorisé à exclure 12 000 $ de l’impôt sur le revenu, ce qui entraînerait une économie de 2 880 $. En effet, le propriétaire a payé 12 000 $ à la banque en intérêts pour obtenir moins du quart de ce montant exclu de l’impôt.
Dépenser 12 000 $ pour réduire le montant d’argent que vous paierez en impôts de 2 880 $ n’a tout simplement aucun sens. Pire encore, une évaluation honnête des économies réelles devrait tenir compte de la valeur de la déduction forfaitaire. Le tableau ci-dessous fournit une comparaison.
| Statut de contribuable | Déduction standard (2021) |
Valeur de la déduction forfaitaire dans la tranche d’imposition de 24 % | Valeur de Déduction hypothécaire sur 12 000 $ d’intérêts | Conclusion : Différence Entre déduction forfaitaire et déduction hypothécaire |
| Seul | 12 550 $ | 3 012 $ | 2 880 $ | 132 $ en faveur de la norme |
| Chef de ménage | 18 800 $ | 4 512 $ | 2 880 $ | 1 632 $ en faveur de la norme |
| Marié | 25 100 $ | 6 024 $ | 2 880 $ | 3 144 $ en faveur de la norme |
En utilisant notre exemple d’intérêt hypothécaire de 12 000 $, un couple marié dans la tranche d’imposition de 24 % obtiendrait une déduction standard de 25 100 $ en 2021, ce qui équivaut à 6 024 $ en paiements d’impôt réduits. Si le couple détaillait ses déductions sur l’annexe A, la déduction hypothécaire s’élèverait à 2 880 $.
Le couple obtiendrait la valeur de la réduction d’impôt de la déduction forfaitaire même s’il n’a pas d’hypothèque. La différence entre les deux – l’allégement fiscal obtenu en payant 12 000 $ en dollars réels à la banque en intérêts hypothécaires – serait une perte de 3 144 $. Prendre la déduction forfaitaire serait beaucoup plus sage que de détailler simplement pour recevoir la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
Même les contribuables dans les tranches d’imposition les plus élevées n’obtiendraient aucun avantage à moins qu’ils n’aient d’autres déductions de valeur élevée à détailler. Un contribuable dépensant 12 000 $ en intérêts hypothécaires et payant des impôts à un taux d’imposition des particuliers de 35 % ne recevrait qu’une déduction fiscale de 4 200 $. C’est légèrement moins que ce que le contribuable recevrait en prenant la déduction forfaitaire. Le « bénéfice » de la déduction des intérêts hypothécaires est indiqué dans le tableau ci-dessous.
| Statut de contribuable | Déduction forfaitaire (2021) | Valeur de la déduction forfaitaire dans la tranche d’imposition de 35 % | Valeur de Déduction hypothécaire sur 12 000 $ d’intérêts | Conclusion : Différence Entre déduction forfaitaire et déduction hypothécaire |
| Seul | 12 550 $ | 4 392,50 $ | 4 200 $ | 192,50 $ en faveur de la déduction forfaitaire |
| Chef de ménage | 18 800 $ | 6 580 $ | 4 200 $ | 2 380 $ en faveur de la déduction forfaitaire |
| Marié | 25 100 $ | 8 785 $ | 4 200 $ | 4 585 $ en faveur de la déduction forfaitaire |
Ainsi structuré, il n’est pas surprenant qu’une déduction fiscale mise en place pour encourager l’achat d’un logement tende à être utilisée principalement par les ménages à revenu élevé.
De plus, il existe une limite quant au montant de vos intérêts hypothécaires pouvant être déduit. Pour 2021, la limite correspond aux intérêts hypothécaires payés sur les premiers 750 000 $ de dette pour un couple marié ou 375 000 $ si célibataire ou marié déposent séparément. Il existe une limite légèrement plus élevée pour les dettes contractées avant le 16 décembre 2017 (1 000 000 $ pour les mariages déposés conjointement et 500 000 $ si les célibataires ou les mariés déposent séparément).
Une meilleure façon
Plutôt que de dépenser de grosses sommes d’argent en intérêts pour peu en retour, vous feriez bien mieux de payer comptant pour votre nouvelle maison. Un achat au comptant vous fera économiser des dizaines de milliers de dollars car vous ne paierez pas d’intérêts.
Bien sûr, il y a toujours l’argument selon lequel vous pourriez gagner plus d’argent en payant les intérêts et en investissant le reste de votre argent en bourse. Cela semble être une excellente stratégie lorsque le marché est en hausse, mais les pronostiqueurs qui donnent ces conseils sont introuvables lorsque le marché boursier baisse de 40 %, la valeur des maisons chute de 40 % et leurs conseils d’investissement obligent les propriétaires à devoir plus sur leurs hypothèques. que vaut la maison.
Aucun investissement ne garantira de meilleurs rendements que le montant que vous économiseriez en évitant complètement les paiements d’intérêts, le choix prudent est donc clair. Évitez de payer des intérêts si vous le pouvez. Payez la maison rapidement si vous ne pouvez pas.
L’impôt sur les intérêts hypothécaires est-il déductible en 2021?
Oui, les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts en 2021 jusqu’à une limite de prêt de 750 000 $ pour les personnes célibataires, mariées déclarant conjointement ou chef de famille. Si vous êtes marié mais déposez séparément, le montant est de 375 000 $ chacun.
Quand est-il impossible de déduire les intérêts hypothécaires ?
Les intérêts hypothécaires ne sont déductibles que si votre hypothèque est garantie par votre maison et non s’il s’agit d’un prêt personnel. De plus, l’hypothèque doit être garantie par votre résidence principale ou secondaire. Toute autre maison, comme une troisième ou une quatrième maison, ne sera pas admissible à une déduction des intérêts hypothécaires.
De combien de mise de fonds ai-je besoin pour un prêt hypothécaire?
Traditionnellement, une mise de fonds de 20 % est requise pour un prêt hypothécaire. Les futurs propriétaires peuvent en mettre plus, ce qui réduirait le paiement hypothécaire mensuel. Il est également possible de déposer moins de 20 %, mais un acheteur peut alors devoir payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
La ligne de fond
La déduction hypothécaire peut être avantageuse si elle joue en votre faveur ; Cependant, de nombreux propriétaires ne reçoivent pas réellement l’avantage fiscal en fonction de leur situation financière. Avant d’acheter une maison, jetez un œil à ce qui fonctionnera le mieux pour vous, il peut être plus judicieux de mettre plus d’argent et d’éviter autant de paiements d’intérêts que possible.