Ajoutez de l’immobilier à votre portefeuille
Alors que l’immobilier devient un élément incontournable de la matrice d’allocation des immobilisations pour les investisseurs institutionnels et particuliers, les fonds immobiliers ont récemment connu une croissance régulière. En raison de la nature capitalistique de l’investissement immobilier, de son exigence de gestion active, ainsi que de l’augmentation des opportunités immobilières mondiales, les institutions à la recherche d’une gestion d’actifs efficace se tournent progressivement vers des fonds de fonds immobiliers spécialisés (FOF).
Il en va de même pour les investisseurs particuliers, qui peuvent bénéficier d’un accès à une sélection de fonds communs de placement immobilier beaucoup plus large qu’auparavant, ce qui permet une allocation et une diversification efficaces du capital.
Comme tout autre secteur d’investissement, l’immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Il devrait cependant être envisagé pour la plupart des portefeuilles d’investissement, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobilier étant considérés comme les meilleures méthodes pour remplir cette allocation.
Points clés à retenir
- Les investisseurs particuliers et institutionnels devraient envisager les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobiliers pour un portefeuille de placement diversifié.
- Les FPI possèdent et exploitent généralement des biens immobiliers tels que des unités résidentielles, des centres commerciaux, des centres commerciaux, des bureaux commerciaux et des hôtels.
- Les fonds communs de placement immobiliers, qui eux-mêmes investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière, peuvent offrir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible.
- De nombreux investisseurs particuliers ne se rendent pas compte qu’ils investissent peut-être déjà directement dans l’immobilier en étant propriétaires d’une maison.
Obstacles à l’investissement immobilier
L’investissement immobilier a longtemps été dominé par de grands acteurs tels que les fonds de pension, les compagnies d’assurance et d’autres grandes institutions financières. Grâce à la mondialisation de l’investissement immobilier et à l’émergence de nouvelles opportunités offshore qui permettent un plus grand degré de diversification ainsi qu’un potentiel de rendement, la tendance est désormais à l’immobilier d’avoir une place permanente dans les allocations de portefeuilles institutionnels.
L’allocation permanente de capital immobilier s’accompagne de certains obstacles uniques. D’abord et avant tout, il est très capitalistique. Contrairement aux actions qui peuvent être achetées par petites tranches, les investissements immobiliers commerciaux nécessitent généralement des sommes substantielles à l’avance, et les investissements directs se traduisent souvent par des portefeuilles volumineux ou illiquides et des risques idiosyncrasiques en fonction de l’emplacement ou du type de propriété.
L’immobilier nécessite également une gestion et un entretien actifs, qui demandent beaucoup de main-d’œuvre et sont coûteux. Par rapport à la gestion d’investissements traditionnels, la gestion d’une allocation immobilière nécessite des ressources et une planification importantes.
En raison de ces problèmes, les institutions ont tendance à se tourner vers les fonds immobiliers et les fonds de fonds. Ces mêmes avantages peuvent être obtenus par les investisseurs de détail par le biais de fiducies de placement immobilier ou FPI. Alors que les REIT individuels possèdent souvent plusieurs propriétés, une diversification encore plus grande peut désormais être obtenue via les fonds négociés en bourse (ETF) REIT et les fonds communs de placement immobiliers qui investissent chacun dans plusieurs REIT différents.
De nos jours, même les investisseurs particuliers peuvent facilement ajouter des investissements immobiliers à leurs portefeuilles. Voici plusieurs façons pour les investisseurs particuliers d’accéder au potentiel de rendement de l’immobilier et d’obtenir une exposition à la classe d’actifs.
Investissement direct
Cette stratégie concerne les investisseurs qui sélectionnent directement des propriétés spécifiques et les achètent en tant qu’investissements. Souvent, il s’agira d’immeubles à revenus qui génèrent des revenus de location en plus de toute augmentation de la valeur marchande.
Le grand avantage de cette stratégie est le contrôle. La propriété directe de la propriété permet le développement et l’exécution de la stratégie, ainsi qu’une influence directe sur le rendement. Cependant, l’investissement direct rend très difficile la constitution d’un portefeuille immobilier bien diversifié. Cela implique également de devenir propriétaire avec tous les coûts supplémentaires, les risques et les problèmes de gestion que cela peut entraîner.
Pour la plupart des investisseurs particuliers, l’allocation immobilière n’est pas assez importante pour permettre l’achat de suffisamment de propriétés pour une véritable diversification. Elle augmente également l’exposition au marché immobilier local, ainsi que les risques immobiliers.
Propriété d’une maison
De nombreux investisseurs particuliers qui n’ont pas envisagé les allocations immobilières pour leurs portefeuilles d’investissement ne se rendent pas compte qu’ils investissent peut-être déjà dans l’immobilier en étant propriétaires d’une maison. Non seulement ils ont déjà une exposition immobilière, mais la plupart prennent également des risques financiers supplémentaires en ayant un prêt immobilier. Dans l’ensemble, cette exposition a été bénéfique, aidant plusieurs à amasser le capital nécessaire à la retraite.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les actions de FPI représentent des actions privées et publiques dans des sociétés qui sont structurées comme des fiducies qui investissent dans l’immobilier, les hypothèques ou d’autres investissements immobiliers garantis. Les FPI possèdent et exploitent généralement des biens immobiliers. Il peut s’agir de propriétés résidentielles multifamiliales, de centres commerciaux ancrés dans une épicerie, de commerces de détail locaux et de centres commerciaux, de centres commerciaux, d’espaces de bureaux commerciaux et d’hôtels.
Les fiducies de placement immobilier sont gérées par un conseil d’administration qui prend les décisions de gestion des placements au nom de la fiducie. Les FPI paient peu ou pas d’impôt fédéral sur le revenu tant qu’elles distribuent 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Même si l’avantage fiscal augmente les flux de trésorerie après impôt, l’incapacité des FPI à conserver des liquidités peut entraver considérablement la croissance et l’appréciation à long terme. Outre l’avantage fiscal, les FPI offrent bon nombre des mêmes avantages et inconvénients que les actions.
Les gestionnaires de FPI fournissent une vision stratégique et prennent les décisions liées aux investissements et à l’immobilier, abordant ainsi les problèmes de gestion pour les investisseurs. Les plus grands inconvénients des FPI pour les investisseurs de détail sont la difficulté d’investir avec un capital limité et la quantité importante de connaissances et d’analyses spécifiques aux actifs nécessaires pour les sélectionner et prévoir leurs performances.
Les investissements en REIT ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global par rapport aux investissements immobiliers, ce qui conduit certains à minimiser leurs caractéristiques de diversification. La volatilité du marché des REIT a également été plus élevée que celle de l’immobilier direct. Cela est dû à l’influence des forces macroéconomiques sur les valeurs des FPI et au fait que les actions des FPI sont continuellement évaluées, tandis que l’immobilier direct est davantage influencé par les marchés immobiliers locaux et est évalué selon la méthode d’évaluation, qui tend à lisser les rendements des investissements.
Les investisseurs qui n’ont pas le désir, les connaissances ou les capitaux nécessaires pour acheter un terrain ou une propriété par eux-mêmes peuvent participer aux revenus et au potentiel de croissance à long terme de l’immobilier via des fonds immobiliers.
Fonds Communs de Placement Immobilier
Les fonds communs de placement immobilier eux-mêmes investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière en faisant appel à des gestionnaires de portefeuille professionnels et à des recherches d’experts. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier en utilisant un capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant uniquement des actions de REIT, et ils offrent également la flexibilité de passer facilement d’un fonds à un autre.
La flexibilité est également avantageuse pour l’investisseur en fonds communs de placement en raison de la facilité relative à acquérir et à vendre des actifs sur une bourse systématique et réglementée, par opposition à l’investissement direct, qui est ardu et coûteux. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent tactiquement surpondérer certaines propriétés ou certaines expositions régionales afin de maximiser le rendement.
La création d’une exposition à une large base de fonds communs de placement peut également réduire les coûts de transaction et les commissions par rapport à l’achat d’actions de FPI individuelles. Un autre avantage important pour les investisseurs particuliers est l’analyse et la recherche d’informations fournies par les fonds sur les actifs acquis, ainsi que le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de l’immobilier, à la fois en tant qu’investissements spécifiques et en tant que classe d’actifs.
Les fonds communs de placement, cependant, peuvent être moins liquides et entraîner des frais de gestion plus élevés que les FPI ou les FNB de FPI. Bien que les fonds communs de placement immobiliers apportent de la liquidité à une classe d’actifs traditionnellement illiquide, les opposants pensent qu’ils ne peuvent pas être comparés à un investissement direct dans l’immobilier.
Toutes les FPI versent-elles des dividendes ?
Oui, en raison de la réglementation fédérale, pour qu’une société soit classée comme FPI, elle doit distribuer au moins 90 % de son revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires.
Dois-je payer des impôts sur les revenus locatifs ?
Si vous êtes propriétaire, oui vous devrez déclarer les revenus locatifs et payer des impôts dessus. Notez que les revenus locatifs sont souvent considérés comme des revenus passifs. Si vous avez des dépenses liées à la propriété, telles que les services publics, les réparations ou les assurances, vous pourrez peut-être déduire ces dépenses du revenu de location.
Quelle part de mon portefeuille dois-je allouer à l’immobilier ?
La plupart des experts s’accordent à dire que détenir des biens immobiliers (directs ou indirects) est une bonne idée pour de nombreux investisseurs. Le montant que vous consacrerez à l’immobilier dépendra de plusieurs facteurs tels que votre tolérance au risque, votre horizon temporel, vos besoins de liquidités et d’autres biens immobiliers. Par exemple, si vous possédez déjà votre propre maison, l’immobilier peut en fait représenter une grande partie de votre patrimoine global. De plus, si vous travaillez dans une industrie liée à l’immobilier, vos revenus et vos perspectives de travail sont déjà liés au marché immobilier. Dans l’ensemble, les conseillers recommandent qu’entre 5 % et 20 % d’un portefeuille soient consacrés à l’immobilier (avec des divergences d’opinion sur l’opportunité d’inclure la valeur nette de votre propriété).
L’essentiel
Bien que les investisseurs particuliers puissent et doivent tenir compte de l’accession à la propriété lors de la répartition de leur portefeuille, ils peuvent également envisager des investissements supplémentaires plus liquides dans l’immobilier.
Pour ceux qui possèdent les compétences et le capital requis en matière de négociation, l’investissement en REIT donne accès à certains des avantages de l’investissement immobilier sans avoir besoin d’une propriété directe. Pour les autres, qui envisagent une allocation plus petite, ou pour ceux qui ne veulent pas être aux prises avec la sélection d’actifs, mais qui ont besoin d’une diversification maximale, les fonds communs de placement immobiliers seraient un choix approprié.