Le ralentissement dans une ville chinoise met en évidence les pièges potentiels des réformes immobilières

À Yanjiao, une ville située à environ 40 km à l’est du centre-ville de Pékin, David Wu a trouvé une nouvelle façon de gérer l’hypothèque de 13 000 Rmb (2 048 $) par mois qu’il ne peut plus se permettre.

Au lieu d’inscrire son appartement de trois chambres à louer ou à vendre, l’employé de bureau de 32 ans, qui gagne 7 000 Rmb par mois, a proposé de le donner à toute personne disposée à en assumer le coût.

Quatre ans après que Wu ait acheté l’appartement pour 3,9 millions Rmb et l’ait ensuite loué pour 2 500 Rmb par mois, la propriété vaut moins de 1,5 million Rmb et les loyers n’ont pas bougé.

« Je pensais que je pourrais faire fortune grâce à cet investissement », a-t-il déclaré. « Cela a fini par être un cauchemar. »

Wu est l’un des nombreux propriétaires fonciers de Yanjiao, autrefois un haut lieu de l’investissement grâce à sa proximité avec la capitale, qui ont été surpris par la décision de la ville en 2017 d’adopter certaines des restrictions d’achat les plus strictes du pays pour freiner la spéculation immobilière.

Pour les décideurs économiques de Pékin, le danger est que le passé de Yanjiao pourrait être le futur proche de la Chine. Le président Xi Jinping a réussi à calmer bon nombre des marchés immobiliers les plus en vogue du pays dans le cadre de sa campagne pour assurer la « prospérité commune ». Mais les prix de l’immobilier pourraient chuter davantage – et plus rapidement – ​​que ne le souhaiterait le gouvernement, déprimant l’activité économique au sens large.

La Chine a annoncé lundi que le produit intérieur brut avait augmenté à son rythme le plus lent en 18 mois au quatrième trimestre de l’année dernière, en hausse de 4% par rapport à la hausse de 6,5% obtenue au cours de la même période en 2020. La croissance d’un trimestre à l’autre s’est améliorée. à 1,6%, contre 0,7% révisé pour la période de juillet à septembre, selon les données du Bureau national des statistiques.

« Beaucoup de villes chinoises pourraient suivre Yanjiao [into a] récession du logement en raison d’un manque de demande », a déclaré Dan Wang, économiste en chef à la Hang Seng Bank China.

L’histoire de l’ascension et de la chute de Yanjiao a commencé il y a dix ans, lorsque le canton est devenu une destination populaire pour les chasseurs de maison de Pékin qui n’avaient pas les moyens d’acheter une maison. À l’époque, les prix de l’immobilier dans la capitale étaient plusieurs fois plus élevés que dans la ville située juste de l’autre côté de la frontière dans la province du Hebei.

« La demande de logements a décollé à Yanjiao après Pékin [prices got] hors de portée », a déclaré Wang Chengdong, un agent immobilier local.

Entre 2010 et 2020, la population de Yanjiao a doublé pour atteindre 630 000.

Alors que les migrants affluaient dans le canton autrefois agricole, les spéculateurs faisaient de même. Les agents immobiliers de Yanjiao ont déclaré que le retournement de maisons avait décollé en 2015, alors que Pékin assouplissait les contrôles du crédit pour stimuler l’économie.

Les ventes de logements neufs à Yanjiao, par surface au sol, ont augmenté de 150 % entre 2014 et 2016, selon E-House China, un cabinet de conseil en immobilier basé à Shanghai. « Tout le monde pensait que la frénésie immobilière allait durer et que la seule direction pour les prix de l’immobilier était à la hausse », a déclaré Wu.

En 2017, cependant, le gouvernement de Yanjiao a déclaré que seuls les résidents ou les travailleurs migrants ayant passé au moins trois ans dans le canton pouvaient y acheter des maisons.

Les transactions ont chuté d’environ 80 % en 2017 et 2018 avant d’amorcer une reprise modérée. « Le resserrement de la politique a réduit notre clientèle de personnes à travers le pays à un groupe beaucoup plus restreint d’indigènes de Yanjiao, dont beaucoup possèdent déjà plusieurs maisons », a déclaré Wang Chengdong.

La crise immobilière a mis les finances des collectivités locales sous pression. Sanhe, la ville qui administre Yanjiao, devrait enregistrer une baisse de près de 50 % des revenus de la vente de terrains pour 2021 après une baisse de 30 % en 2020, selon un récent communiqué du gouvernement.

Selon plusieurs personnes familières avec la réponse politique du gouvernement, Yanjiao a récemment cessé d’appliquer l’interdiction d’achat aux résidents de l’extérieur de la ville, mais n’a pas annoncé publiquement la décision. En conséquence, les transactions et les prix ont encore baissé vers la fin de l’année dernière.

« Le gouvernement n’a pas sensibilisé trop de gens à la nouvelle règle de peur de déclencher des spéculations », a déclaré Wang Chengdong. « Mais comment stimuler les ventes sans faire [the policy change] très connu? »

Un responsable de la ville de Sanhe a déclaré que les restrictions d’achat n’avaient pas changé.

Alors que les problèmes de logement de Yanjiao se poursuivent, un nombre croissant d’investisseurs immobiliers sont aux prises avec des hypothèques qui dépassent de loin la valeur marchande de leurs appartements. Alors que certains propriétaires en difficulté, comme Wu, proposent leur appartement gratuitement à toute personne désireuse de contracter une hypothèque, d’autres ont dû faire défaut.

Selon les données officielles, les saisies à Yanjiao sont passées de 150 en 2019 à 823 l’année dernière. Un juge du tribunal des faillites local, qui a demandé à ne pas être nommé, a déclaré qu’il avait du mal à faire face à la charge de travail qui en résultait.

« J’ai arrêté de donner des visites gratuites des maisons saisies », a déclaré le juge. « Il y en a trop. »

Reportage supplémentaire de Maiqi Ding à Pékin