Guide de l’assurance hypothécaire privée (AMP)

C’est un mythe qu’il faut verser 20 % du prix d’achat d’une maison pour obtenir un prêt hypothécaire. Les prêteurs offrent de nombreux programmes de prêt avec des exigences de mise de fonds inférieures pour s’adapter à une variété de budgets et de besoins des acheteurs. Si vous choisissez cette voie, attendez-vous à payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Cette dépense supplémentaire peut augmenter le coût de vos versements hypothécaires mensuels et, dans l’ensemble, rendre votre prêt plus cher. Cependant, c’est presque inévitable si vous n’avez pas épargné une mise de fonds de 20 % ou plus.

Qu’est-ce que le PMI ?

Le PMI est un type d’assurance hypothécaire que les acheteurs sont généralement tenus de payer pour un prêt conventionnel lorsqu’ils versent une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison. De nombreux prêteurs offrent des programmes de mise de fonds peu élevés, vous permettant de déposer aussi peu que 3 %. Le coût de cette flexibilité est PMI, qui protège l’investissement du prêteur au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt hypothécaire, connu sous le nom de défaut. En d’autres termes, PMI assure le prêteur, pas vous.

PMI aide les prêteurs à récupérer une plus grande partie de leur argent en cas de défaut. La raison pour laquelle les prêteurs exigent la couverture des acomptes inférieurs à 20 % du prix d’achat est que vous possédez une plus petite participation dans votre maison. Les prêteurs hypothécaires vous prêtent plus d’argent à l’avance et, par conséquent, risquent de perdre davantage si vous faites défaut au cours des premières années de propriété. Les prêts assurés par la Federal Housing Administration, ou prêts FHA, nécessitent également une assurance hypothécaire, mais les directives sont différentes de celles des prêts conventionnels (nous en parlerons plus tard).

Le coût du PMI

En général, vous paierez entre 30 et 70 dollars par mois pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntés, selon Freddie Mac, une entreprise parrainée par le gouvernement qui achète et vend des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire. N’oubliez pas que ce montant peut varier en fonction de votre pointage de crédit et de votre ratio prêt-valeur, c’est-à-dire le montant que vous avez emprunté sur votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur de la maison.

Au cours des années passées, vous avez été autorisé à déduire le coût du PMI de vos impôts fédéraux. Pour 2021, le Congrès a décidé de renouveler cette disposition, afin que vous puissiez déduire les paiements PMI sur vos impôts annuels. (En fait, ils ont ensuite rétabli la déduction uniquement pour 2017. Puis, en raison de la pandémie de COVID-19, elle a été prolongée pour 2020 et 2021 et rendue rétroactive pour les années d’imposition 2018 à 2019.)

Payer pour le PMI

Vous avez deux options pour payer le PMI : une prime initiale unique payée à la clôture ou des primes mensuelles. Dans de nombreux cas, les prêteurs intègrent le PMI dans votre versement hypothécaire mensuel sous forme de prime mensuelle. Lorsque vous recevez votre estimation de prêt et les documents de divulgation de clôture, votre montant PMI sera détaillé dans la section Paiements prévus sur la première page de chaque document.

Une autre option consiste à payer le PMI comme l’un de vos frais de clôture. Sur les formulaires d’estimation de prêt et de déclaration de clôture, vous trouverez cette prime à la page 2, section B. L’inconvénient de cette option, cependant, est que vous ne serez probablement pas remboursé de ce montant si vous déménagez ou refinancez votre prêt hypothécaire. Dans certains cas, vous pouvez payer à la fois des primes initiales et des primes mensuelles.

Annulation de la couverture PMI

La bonne nouvelle est que vous ne paierez pas de PMI pendant toute la durée d’un prêt conventionnel.

La loi fédérale sur la protection des propriétaires élimine les PMI de l’une des trois manières suivantes :

• Annulation PMI initiée par l’emprunteur
• arrêt PMI automatique
• Résiliation définitive PMI

Vous pouvez demander l’annulation du PMI une fois que votre ratio prêt-valeur – le montant du solde de votre prêt divisé par la valeur marchande de la maison – tombe en dessous de 80 % de la valeur estimative initiale de la maison (ou plus tôt, si la valeur de votre maison s’apprécie avant). Les prêteurs indiquent cette date prévue sur le formulaire de divulgation PMI, que vous avez probablement reçu dans le cadre de vos documents de clôture.

Pour annuler le PMI, vous devrez :

• Faites votre demande par écrit.
• Soyez à jour sur vos versements hypothécaires mensuels.
• Avoir un historique de paiement positif (pas plus d’un paiement avec 30 jours de retard sur une période de 12 mois ou pas plus d’un paiement avec 60 jours de retard sur une période de 24 mois, selon Fannie Mae et Freddie Mac).
• A satisfait à toute exigence du titulaire de l’hypothèque. Quels sont : la valeur de votre propriété n’a pas diminué en dessous de la valeur d’origine de la maison et vous n’avez aucun privilège junior (comme une deuxième hypothèque)

Terminaison PMI automatique

Une autre façon de mettre fin au PMI est connue sous le nom de résiliation automatique du PMI, qui entre en vigueur à la date prévue à laquelle votre solde hypothécaire restant atteint 78% LTV. Selon la loi, les prêteurs sont tenus d’annuler automatiquement le PMI à cette date. Les mêmes conditions pour l’annulation PMI initiée par l’emprunteur (historique de paiement à temps et aucun privilège) s’appliquent également ici. Si vous avez eu des retards de paiement, votre prêteur n’annulera pas le PMI tant que vos paiements ne seront pas courants.

Résiliation finale du PMI

Enfin, il y a quelque chose qui s’appelle la résiliation finale du PMI. C’est à ce moment-là qu’un prêteur doit automatiquement mettre fin au PMI le mois après que la durée de votre prêt a atteint son point médian sur un calendrier de remboursement – même si vous n’avez pas atteint 78% LTV.

Par exemple, si vous avez un prêt fixe de 30 ans, le point médian serait après la marque de 15 ans. Encore une fois, vous devez être à jour de vos paiements pour être admissible. Ce type d’annulation PMI s’applique généralement aux prêts présentant des caractéristiques spéciales, telles que des paiements forfaitaires, une période d’intérêt uniquement ou une abstention du principal.

Valeur du logement et PMI

Votre admissibilité à l’annulation du PMI dépend également de l’appréciation ou de la dépréciation de la valeur de votre maison au fil du temps. S’il augmente, vous pouvez annuler le PMI plus tôt que prévu ; s’il diminue, vous attendrez plus longtemps que prévu pour annuler le PMI.

Avant d’annuler le PMI, un prêteur déterminera la valeur marchande actuelle de votre maison par un avis de prix de courtier (réalisé par un agent immobilier qui évalue votre maison en fonction de la valeur de maisons comparables dans votre quartier), une certification de valeur ou un autre type de évaluation de la propriété

Si la valeur de votre maison a chuté en raison d’un ralentissement du marché, votre prêteur refusera probablement votre demande d’annulation PMI à moins que la valeur de votre maison ne soit basée sur une nouvelle évaluation et que vous remboursiez le solde du prêt restant à 80 % de la nouvelle valeur d’expertise.

D’un autre côté, la valeur de votre maison pourrait augmenter plus rapidement que prévu, soit en raison des conditions du marché, soit parce que vous l’avez rénovée, ce qui signifie que vous pourriez atteindre le seuil de 80 % de LTV plus tôt. Dans ce cas, vous pouvez demander l’annulation du PMI à l’avance et votre prêteur commandera une évaluation pour confirmer la valeur actuelle de la maison. (Remarque : vous êtes responsable du paiement de l’évaluation de la propriété, qui peut coûter entre 300 $ et 400 $. Ce montant peut varier en fonction de la taille et de l’emplacement de la maison.)

Prêts conventionnels sans PMI

Certains prêteurs proposent leurs propres produits de prêt conventionnels sans PMI requis ; cependant, ils ont tendance à facturer des taux d’intérêt plus élevés pour se protéger si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt. À long terme, cela peut être plus ou moins cher que de payer le PMI, selon la durée pendant laquelle vous restez dans votre maison ou la durée pendant laquelle vous conservez le même prêt hypothécaire.

C’est là que le magasinage comparatif pour un prêt hypothécaire peut vous aider. Regardez les taux d’intérêt offerts pour les prêts non PMI par rapport à ceux avec PMI. Calculez la différence entre les deux pour voir combien vous paierez de plus pour un prêt sans PMI. Ce montant est-il inférieur aux paiements PMI que vous effectuerez jusqu’à ce que vous atteigniez le ratio LTV de 80 % pour l’annulation ? N’oubliez pas que la valeur des maisons peut augmenter ou baisser, ce qui affecte la durée pendant laquelle vous pourriez payer le PMI. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.

Exigences d’acompte

Déposer 20% du prix d’achat d’une maison élimine le PMI, ce qui est la solution idéale si vous pouvez vous le permettre. En plus d’épargner régulièrement pour une mise de fonds, envisagez d’acheter une maison moins chère.

Un budget de recherche de maison plus conservateur réduira le montant nécessaire pour effectuer un acompte de 20 %.

Prêts hypothécaires superposés et PMI

Certains prêteurs recommandent d’utiliser une deuxième hypothèque « superposée » pour éviter les PMI. Cela peut aider à réduire les coûts hypothécaires initiaux plutôt que de payer pour le PMI. Cela fonctionne comme ceci : vous contractez une première hypothèque pour la majeure partie du prix d’achat de la maison (moins le montant de votre mise de fonds). Ensuite, vous contractez une deuxième hypothèque, beaucoup plus petite, pour le reste du prix d’achat de la maison, moins l’hypothèque de premier rang et les montants de la mise de fonds. En conséquence, vous évitez le PMI et avez des paiements combinés inférieurs au coût de la première hypothèque avec le PMI.

Cependant, une deuxième hypothèque porte généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’une première hypothèque. La seule façon de se débarrasser d’une deuxième hypothèque est de rembourser entièrement le prêt ou de le refinancer (avec la première hypothèque) en une nouvelle hypothèque autonome, probablement lorsque le LTV atteint 80 % (pour éviter le PMI). Cependant, ces prêts peuvent être coûteux, en particulier si les taux d’intérêt augmentent entre le moment où vous contractez le prêt initial et le moment où vous refinancez les deux prêts en un seul prêt hypothécaire. N’oubliez pas que vous devrez payer à nouveau les frais de clôture pour refinancer les deux prêts en un seul prêt.

Prime d’assurance hypothécaire FHA

Si vous ne pouvez pas bénéficier d’un produit de prêt conventionnel, vous pouvez envisager un prêt FHA. Comme certains produits de prêt conventionnels, les prêts FHA ont une option de paiement bas – aussi peu que 3,5% vers le bas – et des exigences de crédit plus souples.

Les prêteurs exigent une assurance hypothécaire pour tous les prêts FHA, qui sont payés en deux parties : une prime d’assurance hypothécaire initiale, ou UFMIP, et une prime d’assurance hypothécaire annuelle, ou MIP annuelle. Les deux coûts sont indiqués sur la première page de votre estimation de prêt et de la divulgation de clôture.

La prime d’assurance initiale

La prime initiale d’assurance prêt hypothécaire (UFMIP) est de 1,75 % du montant du prêt. Vous pouvez le payer d’avance à la clôture ou il peut être intégré à votre prêt hypothécaire. Si vous choisissez d’inclure l’UFMIP dans votre prêt hypothécaire, vos mensualités seront plus élevées et le coût total de votre prêt augmentera.

La prime annuelle

En plus de l’UFMIP, vous paierez un MIP annuel, qui est divisé en versements mensuels égaux et intégré à vos versements hypothécaires. Selon la durée et la taille de votre prêt, vous paierez de 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt.

Annulation du MIP FHA

Si vous mettez 10 % ou plus vers le bas, le MIP annuel peut être annulé après les 11 premières années de votre prêt. Cependant, contrairement aux prêts conventionnels, les prêts FHA avec un acompte inférieur à 10% vous obligent à payer un MIP annuel pendant toute la durée du prêt. Si vous tombez dans ce dernier camp, la seule façon d’éliminer les paiements MIP est de vous refinancer en un prêt conventionnel, une fois que votre ratio LTV est suffisamment bas pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel sans PMI.

L’essentiel

Si vous n’avez pas beaucoup d’argent économisé pour un acompte, le paiement du PMI est un compromis que vous ferez pour emprunter plus d’argent. Vous n’êtes pas seul si vous choisissez ce chemin. De nos jours, la plupart des acheteurs versent une mise de fonds inférieure à 20 %. En 2021, l’acompte médian sur une maison était de 17%, selon une enquête de la National Association of Realtors.

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, examinez attentivement les estimations de prêt pour comparer le montant que vous paierez pour un prêt avec PMI. Un prêt qui peut ne pas nécessiter de PMI mais qui est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé. À quelques exceptions près, le PMI est difficile à éviter si vous avez besoin d’un prêt avec un faible acompte, mais il y a de la lumière au bout du tunnel : vous ne paierez pas le PMI pendant toute la durée du prêt.