Définition et utilisation dans les évaluations

Qu’est-ce qu’une approche de comparaison des ventes (SCA) ?

Le terme approche de comparaison des ventes fait référence à une méthode d’évaluation immobilière qui compare une propriété à des comparables ou à d’autres propriétés récemment vendues dans la région présentant des caractéristiques similaires. Les agents immobiliers et les évaluateurs peuvent utiliser l’approche de comparaison des ventes lors de l’évaluation des propriétés à vendre. Cette méthode tient compte de l’effet que les caractéristiques individuelles ont sur la valeur globale de la propriété. En d’autres termes, la valeur totale d’une propriété est la somme des valeurs de toutes ses caractéristiques.

Comprendre l’approche de comparaison des ventes (SCA)

L’approche de comparaison des ventes aide les professionnels de l’immobilier et les acheteurs à déterminer si le prix d’une maison est juste et comparable au marché actuel. Les professionnels utilisent des propriétés similaires qui ont été récemment vendues à une courte distance de la propriété en question – généralement dans le même quartier – qui partagent des caractéristiques similaires à titre de comparaison.

Le SCA est utilisé comme colonne vertébrale pour l’analyse comparative de marché (CMA). Il s’agit d’une analyse des prix des propriétés récemment vendues qui sont similaires et dans la même zone géographique. En d’autres termes, l’approche consiste souvent à examiner les propriétés locales pour voir ce qu’elles ont en commun. À partir de là, les évaluateurs peuvent déterminer une valeur pour une propriété en fonction de ses caractéristiques.

Bien qu’un évaluateur immobilier puisse suivre de nombreuses étapes pour évaluer la valeur d’une propriété, voici quelques-unes des caractéristiques les plus couramment utilisées dans une SCA :

• Localisation et quartier : La géographie peut avoir un impact direct sur la valeur de l’immobilier. Il est important de comparer les maisons d’un même quartier plutôt que celles trouvées dans une autre partie de la ville. Les facteurs pris en compte comprennent la proximité des écoles, les plans d’eau à proximité, les parcs et la proximité des autoroutes et des viaducs, ainsi que les niveaux de pollution.
• Annonces vendues récemment : Ces propriétés peuvent fournir un point de départ pour la valeur des maisons dans la région. Bien que les caractéristiques et le facteur du marché influent sur le prix de vente, l’examen des valeurs des propriétés et des ventes récentes sont de bons chiffres de référence.
• Caractéristiques: Une maison doit être comparée à des propriétés ayant le même nombre de chambres, de garages et de salles de bains. La comparaison devrait inclure des maisons d’environ la même superficie en pieds carrés sur des parcelles de terrain qui sont à peu près de la même taille.
• Âge et état : Il est important de comparer les maisons d’âge similaire ainsi que la solidité. L’état d’une maison influence considérablement une évaluation. Par exemple, il peut y avoir deux maisons similaires dans le même quartier. Mais si l’on a besoin de réparation, cela peut sérieusement affecter sa valeur.
• Prix ​​moyen au pied carré : Une fois que des maisons similaires sont compilées, prenez chacun de leurs prix de vente et divisez-les par leur superficie en pieds carrés. Le résultat donne le coût par pied carré basé sur les maisons dans l’analyse de comparaison des ventes. Prenez le coût moyen par pied carré pour toutes les maisons comparables et multipliez ce nombre par la superficie en pieds carrés de la maison à évaluer.

Effectuer des évaluations à l’aide de l’approche de comparaison des ventes

Pour une méthode d’évaluation quelque peu simple, SCA implique en fait un certain nombre d’étapes différentes. Ces étapes sont décrites ci-dessous, et bien que le processus puisse sembler différent pour différents marchés ou types de propriétés, ces étapes sont généralement suivies pour la plupart des types de propriétés.

Étape 1 : Identifier la propriété

Commencez par identifier clairement la propriété en question que vous évaluez. Rassemblez des informations détaillées sur ses attributs physiques, son emplacement et toutes ses caractéristiques uniques. Cette étape établit le point de départ pour la comparer à d’autres propriétés. Ainsi, même si cela peut sembler simple, c’est l’une des étapes les plus importantes.

Étape 2 : Sélectionnez les comparables

Sélectionnez soigneusement les propriétés comparables qui ont récemment été vendues et partagez des similitudes avec la propriété en question. Tenez compte des facteurs abordés dans la section précédente lors de la sélection de propriétés similaires. L’objectif est de trouver des propriétés que les acheteurs potentiels considéreraient comme comparables à la propriété en question.

Étape 3 : Recueillir des données

Recueillez soigneusement les données pour la propriété en question et les comparables choisis. Cela comprend l’obtention de détails précis sur la propriété, les prix de vente, les dates de transaction, la superficie en pieds carrés, la taille du terrain, le nombre de pièces et toutes les caractéristiques importantes. L’exactitude et l’exhaustivité de ces données sont cruciales pour effectuer des comparaisons éclairées et effectuer une analyse des données. Prenez note des écarts ou des différences majeures qui méritent d’être ajustées.

Étape 4 : Effectuez les ajustements

Examinez les différences entre les comparables et la propriété en question. Identifiez les attributs où des variations existent, comme une plus grande superficie en pieds carrés ou des commodités supérieures dans un comparable. Cela peut être quelque peu subjectif, mais déterminez dans quelle mesure ces différences influenceraient la perception de la valeur d’un acheteur.

Étape 5 : Effectuez le rapprochement du portefeuille

Après avoir effectué des ajustements, vous pouvez disposer d’une fourchette de prix de vente ajustés pour les comparables. Tenez compte de la pertinence et de la fiabilité relatives de chaque comparable. Pondérez l’impact de chaque comparable en fonction de facteurs tels que la similitude avec la propriété en question, la récence de la vente et les conditions du marché. À l’aide de cette nouvelle perspective, vous devez réconcilier les valeurs ajustées pour arriver à une plage de valeurs plus précise pour la propriété en question.

Étape 6 : Déterminer l’estimation finale

À partir de la plage réconciliée des valeurs ajustées, calculez une valeur estimée finale pour la propriété en question. Cela peut être fait en faisant la moyenne des prix de vente ajustés des comparables dans la fourchette ou en appliquant d’autres méthodes statistiques appropriées. L’objectif est d’arriver à une valeur estimée unique qui reflète la valeur marchande de la propriété sur la base des données des comparables.

Avantages et inconvénients du SCA

Avantages de l’approche de comparaison des ventes

L’approche SCA est fondée sur des transactions de marché réelles, ce qui la rend très pertinente et reflète les conditions actuelles du marché. Il tient compte des prix réels auxquels des propriétés similaires à la propriété en question se sont récemment vendues. Par conséquent, il est particulièrement efficace lorsqu’il existe un nombre important de propriétés comparables disponibles pour l’analyse.

Le concept de comparaison des ventes récentes de propriétés similaires à la propriété en question est facile à comprendre, ce qui le rend accessible aux évaluateurs et aux clients. Par conséquent, la méthode SCA est quelque peu connue pour être transparente. La méthode SCA met également en lumière les écarts historiques du prix d’un actif. Puisqu’elle s’appuie sur des données de vente récentes, cette approche peut saisir les changements dans les conditions et les tendances du marché au fil du temps.

Lorsque plusieurs ventes comparables sont analysées et que des ajustements sont effectués pour tenir compte des différences, l’approche fournit une plage de valeurs qui peut servir de validation de la valeur estimée. Si les valeurs ajustées sont cohérentes entre les comparables, cela donne de la crédibilité à l’estimation finale.

Enfin, l’approche de comparaison des ventes est une méthode largement acceptée et pratiquée dans le secteur de l’immobilier. Cette utilisation répandue renforce sa crédibilité et son acceptation parmi les évaluateurs, les prêteurs et les autres parties prenantes.

Inconvénients de l’approche de comparaison des ventes

La qualité et la quantité de données de ventes comparables peuvent varier considérablement en fonction du type de propriété, de l’emplacement et des conditions du marché. Dans certains cas, il se peut qu’il n’y ait pas suffisamment de ventes comparables récentes et pertinentes pour estimer avec précision la valeur de la propriété en question. Pour les propriétés uniques ou présentant des caractéristiques difficiles à trouver sur le marché, l’approche de comparaison des ventes peut ne pas convenir.

Faire des ajustements pour les différences entre la propriété en question et les comparables peut être subjectif et difficile. Par exemple, déterminer la valeur de caractéristiques spécifiques telles que les piscines, les styles architecturaux ou les améliorations intérieures peut être difficile, et des opinions divergentes parmi les évaluateurs peuvent conduire à des résultats incohérents.

SCA s’appuie fortement sur les données de vente récentes, ce qui signifie qu’il peut ne pas saisir les fluctuations rapides du marché ou les changements soudains de l’offre et de la demande. Sur des marchés en évolution rapide et volatils, l’utilisation de ventes comparables plus anciennes peut ne pas refléter avec précision les valeurs actuelles des propriétés.

Enfin, la sélection de propriétés réellement comparables est cruciale pour une évaluation précise. Si les comparables choisis ne sont pas vraiment similaires à la propriété en question en termes de taille, d’emplacement, d’état et d’autres facteurs pertinents, les résultats de l’évaluation peuvent être faussés. Au cours de l’analyse, il peut ne pas être évident de savoir quels actifs sont comparables et lesquels peuvent être des faux-fuyants qui ne conviennent pas aux comparaisons.

Considérations particulières

Il existe de nombreuses autres caractéristiques qui peuvent augmenter la valeur d’une maison. Cependant, une analyse comparative des ventes n’est pas une science exacte puisque la valeur d’une maison est quelque peu subjective, ce qui signifie qu’une famille peut y trouver plus de valeur qu’une autre, augmentant ainsi son offre. Comme indiqué précédemment, des facteurs extérieurs tels que l’état général de l’économie, le marché du travail et l’état du marché immobilier jouent tous un rôle important dans le prix de vente d’une maison ou la durée de sa présence sur le marché.

N’oubliez pas que l’approche de comparaison des ventes utilisée dans l’évaluation immobilière n’est pas une évaluation officielle. Dans les cas où une propriété unique doit être évaluée ou dont la valeur est difficile à déterminer, une évaluation formelle peut être requise. Cela signifie embaucher un évaluateur, un professionnel indépendant et impartial qui détermine la juste valeur de la propriété en utilisant certains faits, chiffres et autres considérations.

L’essentiel

L’approche de comparaison des ventes est une méthode d’évaluation immobilière qui estime la valeur d’une propriété en la comparant à des propriétés vendues récemment avec des caractéristiques similaires dans la même zone de marché. En analysant ces ventes comparables et en effectuant des ajustements pour tenir compte des différences de caractéristiques, de taille, d’état et d’emplacement, les évaluateurs obtiennent une valeur estimée pour la propriété en question en fonction des transactions réelles sur le marché.