Définition du prêt PACE pour l’énergie propre évaluée par la propriété

Qu’est-ce qu’un prêt PACE (Property Assessed Clean Energy) ?

Un prêt PACE (Property Assessed Clean Energy) est un type de financement disponible pour effectuer des améliorations en matière d’efficacité énergétique et d’énergie renouvelable dans une propriété commerciale ou résidentielle.

Les programmes PACE sont supervisés par le département américain de l’Énergie, et plus de 2 milliards de dollars de projets d’efficacité énergétique sur des propriétés commerciales ont été financés dans plus de 36 États ainsi que dans le District de Columbia.

Cependant, la composante résidentielle a été plus lente à gagner du terrain, avec des programmes de financement pour la propriété résidentielle disponibles uniquement en Californie, en Floride et au Missouri. En 2020, les chiffres les plus récents disponibles en décembre 2021, plus de 306 000 propriétaires ont eu recours à des prêts pour effectuer des travaux d’efficacité énergétique et d’autres améliorations.

Comment fonctionne un prêt PACE (Property Assessed Clean Energy)

Le financement par prêt PACE peut être utilisé pour plusieurs améliorations écoénergétiques, y compris la rénovation sismique des maisons, des bâtiments commerciaux ou des propriétés industrielles situées dans des zones sujettes aux tremblements de terre ; mesures de préparation aux ouragans; installation de panneaux solaires ou de chaudières; toiture écoénergétique; et des améliorations de l’éclairage LED.

Avec ce type de financement, la propriété sert de garantie et la dette est liée directement à la propriété plutôt qu’à son propriétaire. Tout solde restant sur un prêt PACE reste intact lorsque la propriété du bien change de mains.

Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, le financement PACE ne nécessite pas d’acompte initial. Les prêts PACE manquent également d’une mensualité régulière. Au lieu de cela, ces prêts sont remboursés par des évaluations foncières en plus des impôts fonciers réguliers du propriétaire. Ces évaluations sont étalées sur une période de temps précise, généralement de 10 à 20 ans, en fonction du montant des financements impliqués. Les propriétaires qui omettent de payer les évaluations régulièrement sont généralement passibles des mêmes pénalités que pour le non-paiement de toute autre facture d’impôt foncier.

Le financement PACE n’implique généralement pas le même processus de souscription qu’un prêt hypothécaire traditionnel. Les propriétaires peuvent financer 100 % du coût des améliorations liées à l’énergie, et la solvabilité n’est pas un élément important du processus d’approbation. Les programmes PACE individuels sont administrés par des agences gouvernementales d’État et locales, qui disposent d’un certain pouvoir discrétionnaire pour établir des directives d’approbation.

En termes de taille, le marché des prêts résidentiels PACE (R-PACE) est estimé à 7,3 milliards de dollars, c’est-à-dire qu’un montant cumulé de 7,3 milliards de dollars de prêts a été émis pour 306 000 améliorations de logements de 2010 à décembre 2020. Il s’est imposé comme le segment de l’industrie américaine des prêts qui connaît la croissance la plus rapide. La taille du marché commercial des financements PACE (C-PACE) est d’un peu plus de 2 milliards de dollars pour 2 560 projets.

Avantages et inconvénients d’un prêt PACE (Property Assessed Clean Energy)

Les prêts d’énergie propre évalués sur les biens immobiliers offrent aux propriétaires de biens immobiliers la possibilité d’améliorer les flux de trésorerie des propriétaires, en étalant le remboursement sur de nombreuses années par rapport à un paiement initial important. Ces prêts puisent dans des sources de capital privé et peuvent aider les propriétaires fonciers à déduire les paiements de leur impôt sur le revenu au moment de l’imposition. En outre, les prêts PACE permettent aux villes et aux villages de créer des options d’efficacité énergétique et d’énergie renouvelable sur les propriétés.

Cependant, des inconvénients existent. Ces types de prêts ne sont disponibles que pour les propriétaires de biens. Il se peut que vous ayez besoin de grosses sommes d’argent pour payer des arrangements juridiques et administratifs. Vous ne pouvez pas financer des articles portables comme des appareils de cuisine, et il peut y avoir des complications si vous souhaitez vendre votre propriété avec un privilège PACE attaché.

Processus de prêt d’énergie propre évaluée par la propriété (PACE)

Semblable à un prêt hypothécaire ou à un refinancement, un prêt PACE et votre admissibilité à un prêt sont basés sur une série de facteurs, notamment la valeur nette de votre maison, l’historique de vos paiements sur votre prêt hypothécaire et votre capacité à rembourser l’évaluation foncière.

Une fois que vous êtes approuvé pour un prêt PACE, vous devez trouver un entrepreneur qui acceptera de travailler avec un. Les entrepreneurs sont souvent payés pour leur travail en plusieurs versements, mais avec un prêt PACE, l’entrepreneur est payé une fois le projet terminé. Lorsque le projet sera terminé, vous serez responsable de rembourser le prêt lorsque vous paierez vos taxes foncières.

Comme pour tout prêt, il est généralement bon de rechercher des alternatives de prêt à PACE. Si vous décidez de contracter un prêt PACE, assurez-vous de revoir les conditions et de savoir si vous êtes admissible aux crédits d’impôt et avez de l’argent en main pour payer les frais. Un prêt PACE est généralement financé à 100 %, mais comme les évaluations foncières sont payées annuellement (ou deux fois par an), le coût du prêt peut être supérieur à une mensualité.

Rythme de la titrisation

Les programmes d’obligations d’État pour les propriétés résidentielles évaluées pour l’énergie propre (PACE) gagnent en popularité parmi les investisseurs. Une illustration est Ygrene Energy Fund, un émetteur de titres adossés à des obligations et des évaluations PACE, qui a annoncé en 2020 avoir clôturé sa titrisation GoodGreen 2020-1 avec l’émission de 318 millions de dollars de titres de créance de qualité investissement.

Selon un communiqué de la société, « sur la base des plus de 525 millions de dollars titrisés par la société en 2019, en décembre 2021, la société a réalisé 10 transactions de titrisation totalisant 2 milliards de dollars et reste le seul initiateur de PACE avec un bilan réussi et continu de titrisant à la fois les actifs résidentiels PACE et commerciaux (C-PACE).

Émises par des entités gouvernementales locales, les obligations PACE sont des munis imposables. Ils financent des améliorations énergétiques pour les propriétaires résidentiels ou les propriétaires d’immeubles commerciaux et sont souvent non notés et structurés comme des obligations d’évaluation spéciale à obligation limitée. La raison en est qu’ils sont remboursés par des paiements d’évaluation foncière et qu’ils ajoutent un privilège fiscal à toute propriété avec un prêt PACE.

Exemple de prêt d’énergie propre évaluée par propriété (PACE)

Décembre 2018 a vu l’émission d’un prêt PACE pour l’immobilier commercial de 24,9 millions de dollars, le plus gros financement C-PACE de l’année. Attribué à Shamrock Development, Inc., un développeur basé au Nebraska, le prêt devrait aider à financer un projet de rénovation urbaine pour deux pâtés de maisons du centre-ville d’Omaha.

Le développeur a utilisé les fonds pour moderniser et mettre en œuvre des mesures d’efficacité énergétique pour un hôtel Marriott, un immeuble d’appartements et 90 000 pieds carrés d’espace de vente au détail. La ville d’Omaha a administré le financement C-PACE pour le district d’évaluation de l’énergie propre de l’est du Nebraska. À partir de 2021, certaines parties du développement sont terminées et la construction se poursuit dans d’autres parties du quartier.

Considérations particulières

Cet accès relativement facile au financement a été comparé à l’atmosphère de crédit du marché du logement résidentiel pendant la crise des subprimes.

En juillet 2016, la Federal Housing Administration a annoncé qu’elle commencerait à assurer les prêts hypothécaires assortis de privilèges liés au programme de prêts PACE. Les paiements du prêt PACE seront bloqués avec les impôts fonciers ordinaires. Ceux qui achètent une maison par le biais du programme FHA qui a un prêt PACE en place seront responsables de tout solde impayé restant sur le prêt.