Définition de l’UPREIT

Qu’est-ce qu’un UPREIT ?

UPREIT signifie fiducie de placement immobilier en partenariat à parapluie. Un UPREIT est une structure de FPI unique qui permet aux propriétaires immobiliers d’échanger leur propriété contre une actionnariat dans l’UPREIT. Cependant, les UPREIT sont généralement soumis aux échanges de l’article 721 de l’Internal Revenue Code (IRC).

Comprendre les UPREIT

Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont été introduites par Dwight D. Eisenhower comme un type de fonds commun de placement immobilier alternatif. Les FPI sont créées comme un type de portefeuille immobilier qui comprend des biens immobiliers et du capital de financement immobilier. Les FPI sont une entité qui permet aux investisseurs de faire des contributions d’investissement pour des parts de capital ou des actions de l’entreprise.

Au fur et à mesure que les FPI ont évolué sur le marché, certaines structures alternatives ont été développées pour répondre aux différents types d’investisseurs. L’UPREIT est l’une de ces structures, principalement connue pour son allocation d’apports immobiliers en échange de la propriété d’actions. Le DownREIT et quelques autres alternatives ont également été créés en tant que ramifications.

Dans leur formation, les FPI peuvent choisir de prendre n’importe quel type de structure d’entreprise. Les FPI cotées en bourse seront structurées comme des sociétés. Les FPI privées choisiront généralement d’être structurées en fiducie ou en association, bien qu’elles puissent également choisir d’autres statuts. Comme la plupart des non-sociétés, les entités privées ont également la possibilité d’être imposées en tant que société.

Ce qui est principalement important pour toute FPI, c’est qu’elle satisfasse aux exigences du titre 26 de l’IRC, sections 856-859. Lorsqu’elle satisfait à ces exigences, une FPI peut transférer la totalité de ses revenus à ses actionnaires. À ce titre, le revenu transmis est considéré comme une déduction et le FPI paie très peu d’impôts. La principale exigence est que plus de 90 % de l’activité porte sur des actifs immobiliers.

Considérations particulières

Au lieu de vendre une propriété, un propriétaire peut la contribuer à un UPREIT en échange d’unités. Les unités d’actions ont généralement la même valeur que les biens apportés. Étant donné que la propriété vendue à la FPI est couverte par l’article 721 de l’IRC, la transaction ne crée pas d’événement imposable.

Dans la conversion de propriété en action, les UPREIT peuvent dicter des dispositions spéciales. Souvent, l’échange fournit au vendeur des unités spéciales qui permettent au vendeur de la propriété de choisir comment il souhaite investir dans le FPI. Les vendeurs de propriétés peuvent être autorisés à convertir immédiatement des unités en actions de FPI. D’autres options peuvent également être disponibles, telles que la détention d’actions pendant au moins un an puis la réception d’espèces.

Une fois qu’un investisseur vend sa propriété à un UPREIT, l’UPREIT est propriétaire de la propriété et de toute l’administration qui y est associée. La gestion des UPREIT peut être un peu plus complexe que celle des FPI de base en raison de l’option d’échange de l’article 721 et de toutes les dispositions qui l’accompagnent pour le nouveau porteur de parts. Les gestionnaires d’UPREIT sont responsables de la gestion de leur portefeuille de FPI dans le but de générer des rendements.

Les actions de l’UPREIT peuvent fluctuer en fonction des activités de gestion, de l’évaluation des biens immobiliers, des accords de financement et de toute autre transaction qui se produit. Cela peut créer de la volatilité pour les actionnaires. Les actionnaires d’UPREIT auront généralement une liquidité flexible qui leur permettra de convertir facilement leurs actions en espèces quand ils le souhaitent.

Avantages des UPREIT

Les UPREIT peuvent être une option viable pour tout propriétaire cherchant à vendre sa propriété. En tant que tel, il peut plaire à la fois aux propriétaires individuels et aux propriétaires commerciaux. Tout propriétaire qui choisit d’effectuer un échange en vertu de l’article 721 en un UPREIT peut recevoir la valeur de la propriété sous forme d’unités UPREIT.

Les échanges en vertu de l’article 721 dans un UPREIT ne créent pas un événement imposable. Cependant, les porteurs de parts sont imposés selon les normes fiscales générales des FPI. Certains propriétaires peuvent choisir d’utiliser ce type d’investissement pour la planification successorale, car il peut éventuellement contourner complètement les impôts.

Exigences pour les UPREIT

Un UPREIT est un FPI selon toutes les directives comptables et fiscales standard. Les UPREIT ont été créés pour permettre l’apport de biens au FPI en échange d’actions de propriété. Cette structuration est donc guidée par les normes de l’IRC Section 721 qui traite des boucliers fiscaux pour les échanges de biens à partager. En général, tout FPI qui autorise les échanges en vertu de l’article 721 au sein du FPI peut être considéré comme un UPREIT.

La plupart des FPI se concentreront sur un segment spécifique du marché immobilier, bien que les normes directrices dictent seulement que les biens immobiliers et le financement associé doivent représenter plus de 90 % de l’activité. Les UPREIT suivront généralement la même stratégie d’investissement, en se concentrant sur un créneau immobilier ciblé.

L’article 721 fournit des normes directrices pour la libération des parts des actionnaires en échange de biens. La section 721 peut être une alternative aux échanges de la section 1031 de l’IRC. Les échanges en vertu de l’article 1031 permettent à un propriétaire de vendre sa propriété et d’investir le produit dans un échange de même nature pour éviter les impôts.

Les échanges en vertu de l’article 1031 ne sont toutefois pas autorisés dans les UPREIT, car ils nécessitent des échanges de même nature et ne permettent pas à une propriété de partager des échanges de propriété. Par conséquent, l’échange de l’article 721 contre un UPREIT peut être attrayant. Les échanges 721 et 1031 permettent au propriétaire de reporter les impôts.

UPREIT contre DownREIT

Les UPREIT, DownREIT et toutes les autres entités de FPI spéciales sont simplement des FPI à la base avec des dispositions spéciales qui leur permettent une certaine flexibilité. Le DownREIT permet à un investisseur immobilier de conclure une coentreprise avec un FPI. Dans un DownREIT, l’échange de parts est basé principalement sur la valeur de la propriété de la coentreprise, ce qui peut créer de meilleurs rendements pour le porteur de parts de la coentreprise.