comment optimiser son investissement immobilier

Pour dégager la meilleure rentabilité possible de son bien immobilier locatif, il faut en optimiser la fiscalité. L’acquisition et la mise en exploitation d’une résidence gérée permet de cumuler les avantages.

Lors d’un achat immobilier locatif, comme vous pouvez le faire avec Réside Études sur des biens gérés, l’investisseur a généralement en tête que l’emplacement doit être central. Il veille au grain sur la qualité du bien et vérifie la demande locative de la région avant de se lancer. Mais bien souvent, il oublie de se pencher sur la fiscalité de son investissement. C’est pourtant un point crucial alors que la pression fiscale sur les revenus fonciers s’est produite alourdie au fil des années.

La fiscalité des biens meublés est plus douce

En louant un bien meublé, vous supportez quelques contraintes dont celui d’équiper convenablement votre bien (une liste d’équipement minimum est fixé par décret) ou encore le risque d’une rotation plus importante des locataires. En contrepartie, vous bénéficiez d’une fiscalité bien moins lourde que dans le cas d’une location nue.

Les subtilités du statut LMNP

En devenant loueur en meublé non professionnel, vous accédez en effet à un dispositif particulièrement avantageux sur le plan fiscal. Pour, vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 euros ou 50% des revenus globaux du foyer. Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% au titre des diverses charges) et le régime d’imposition de bénéfice réel. Ce dernier permet de déduire toutes les charges liées à l’investissement et de pratiquer un amortissement du bien et de son mobilier. Cela permet de réduire à néant le bénéfice imposable pendant de nombreuses années. Seul inconvénient: déficit est évalué, celui-ci ne peut pas être reporté sur des revenus imposables d’autre nature, comme des salaires ou une pension de retraite par exemple.

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Réduire son impôt avec le Censi-Bouvard

Le statut LMNP au réel vous donne accès à la réduction d’impôts Censi-Bouvard *. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du bien, retenu dans la limite de 300 000 euros hors taxe. Cette réduction est étalée sur neuf années.

Plusieurs contraintes sont à respecter: le bien doit être neuf et situé dans une résidence gérée avec services. Le choix le plus avantageux entre cette option et un statut «classique» (avec amortissement) dépend de votre situation personnelle.

Récupérer la TVA

Lors de l’achat d’un logement en résidence gérée, vous récupérez normalement la TVA due (au taux de 20%) **. Les biens concernés sont les logements neufs ou en Vefa (vente en état futur d’achèvement) situés dans une résidence gérée destinée aux étudiants, personnes âgées.

Là encore, il faut respecter quelques conditions: opter pour le statut LMP ou LMNP au réel, confier votre bien à un gestionnaire pendant au moins neuf ans et le conserver au minimum vingt ans. Dans le cas contraire, vous devez régler la TVA au prorata du temps manquant par rapport à cette durée requise.

En maîtrisant la fiscalité de votre opération immobilière, vous en améliorerez significativement la rentabilité. Le statut LMNP, accessible notamment via l’investissement immobilier locatif en résidence gérée avec Réside Études, constitue une solution idéale en matière de défiscalisation.

Face à la situation économique exceptionnelle provoquée par la crise sanitaire, Réside Études reste à l’écoute de ses propriétaires investisseurs. Vous pouvez adresser toutes vos demandes à: relations.proprietaires@reside-etudes.fr

* Dans le cadre des dispositions de la Loi de Finances en vigueur (Loi Censi-Bouvard). Cette économie d’impôts est applicable pour toute acquisition d’un logement neuf dans une résidence avec services pour étudiants ou pour seniors, gérée par un exploitant professionnel et éligible à ce statut. Économie d’impôts équivalente à 11% du montant HT de votre investissement plafonné à 300 000 €.

** Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261 / D4 du Code Général des Impôts.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. La rédaction de BFMTV n’a pas participé à la réalisation de ce contenu.