Avertissement sur les prêts hypothécaires de second rang avec des taux d’intérêt allant jusqu’à 35 %
Les emprunteurs en difficulté sont invités à ne pas souscrire à des produits hypothécaires alternatifs sans vérifier tous les détails – ou risquer de perdre leur maison.
Le Financial Ombudsman Service (FOS) a signalé une augmentation des plaintes concernant les prêts hypothécaires de deuxième rang.
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Il s’agit d’un type de prêt que vous garantissez sur votre propriété, en plus de votre prêt hypothécaire standard.
Il a généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’une hypothèque typique – bien qu’il puisse être aussi bas que 3,5% – mais le FOS a déclaré avoir vu des cas d’hypothèques de second rang avec des taux allant jusqu’à 35%.
Cela se compare à un taux moyen de 3,89 % sur une hypothèque fixe standard de cinq ans, selon Moneyfacts.
Les principales raisons pour lesquelles vous contracteriez une hypothèque de deuxième rang sont si vous souhaitez emprunter davantage mais que votre prêteur hypothécaire actuel ne vous prêtera pas de prêt supplémentaire, ou si vous avez d’autres dettes non garanties que vous souhaitez consolider.
Mais on craint que certains propriétaires en difficulté contractent des dettes qu’ils ne peuvent pas se permettre – et les emprunteurs risquent de perdre leur maison en conséquence.
Le FOS a averti que la plupart des emprunteurs n’opteront pour une deuxième hypothèque que s’ils sont désespérés et ont du mal à rembourser d’autres dettes.
Il a déclaré: «Mais des inquiétudes surgissent au sujet du conseil initial ou de la décision de prêt lorsqu’il est évident qu’à long terme, le prêt n’est pas viable.
« Souvent, les dettes qui ont été consolidées n’étaient pas garanties, mais elles sont désormais garanties sur la propriété, ce qui présente un risque réel que l’emprunteur perde sa maison. »
L’organisme commercial The Finance & Leasing Association (FLA) a déclaré avoir constaté une augmentation de 43% des activités de prêts hypothécaires de second rang au cours de l’année jusqu’en mai 2022 (bien que toujours inférieure aux niveaux d’avant la pandémie de Covid).
Il a déclaré que 30 302 prêts avaient été accordés au cours de l’année, d’une valeur totale de 1,3 milliard de livres sterling.
Mais dans le même temps, le FOS a reçu l’an dernier près de 700 nouvelles plaintes concernant ces produits.
Quelque 31 % des plaintes ont été confirmées par le Médiateur, c’est-à-dire qu’il a tranché en faveur du consommateur.
Un certain nombre d’entre eux étaient liés à l’abordabilité et aux difficultés financières, suscitant des inquiétudes chez certains experts quant à une éventuelle vente abusive.
Le FOS a déclaré: « Nous avons vu plus d’exemples de vulnérabilité, d’endettement et de retard de paiement des consommateurs pour un produit qu’ils n’auraient jamais pu se permettre, certains prêts portant un taux d’intérêt de 35%. »
Ray Boulger du courtier en hypothèques John Charcol a déclaré: «Quiconque est facturé 35% est soit arnaqué, soit a de très mauvais antécédents de crédit – c’est un taux d’intérêt extrême.
« Les gens doivent avoir une vision sensée et prendre conseil auprès d’un courtier indépendant avant d’accepter une deuxième hypothèque.
« La reprise de possession de votre maison est un risque à prendre en compte. »
Prêts inabordables
Un couple, Steve et Laura (dont les noms ont été changés), a contracté une hypothèque de second rang de 10 000 £ pour effacer certaines dettes non garanties, des arriérés hypothécaires et pour financer des réparations à la maison.
Il avait un taux d’intérêt de 35 %.
Ils ont rapidement eu du mal à faire face aux remboursements du prêt et ont déclaré qu’ils estimaient qu’il avait été inabordable dès le départ et que les vérifications appropriées n’avaient pas été effectuées par le prêteur.
Le prêteur n’avait pas évalué son bien ni vérifié ses dépenses, par exemple.
Steve a dit qu’il pensait que le prêteur aurait dû repérer leur mauvaise cote de crédit, les dettes existantes et les arriérés, et qu’il y avait des paiements de jeu sur ses relevés bancaires.
Le FOS a convenu que des contrôles suffisants n’avaient pas été effectués avant l’approbation du prêt.
Il a déclaré: «Grâce à notre enquête, nous avons appris que Steve et Laura avaient plus de 26 000 £ de prêts non garantis et le nouveau prêt a ajouté à cela d’une manière ou d’une autre avec son taux d’intérêt et ses frais élevés.
« Ils sont rapidement tombés en retard, ce qui, selon nous, aurait été prévisible si des contrôles suffisants avaient été effectués. »
Le prêteur a reçu l’ordre de supprimer tous les intérêts et frais qui avaient été précédemment appliqués au prêt et de ne pas appliquer d’intérêts à l’avenir. Il a également été demandé de supprimer toute information négative sur le prêt du dossier de crédit de Steve et Laura.
Le FOS a déclaré: «Nous avons été en mesure d’aider dans plusieurs cas, où des dizaines de milliers de livres de prêts ont été radiés, ou lorsque le prêteur a accordé une abstention beaucoup plus adaptée, ce qui a eu un impact positif pour les consommateurs. .”
Clients vulnérables
Selon le FOS, ceux qui contractent une hypothèque de deuxième rang ont tendance à être plus vulnérables financièrement que les autres.
Il a déclaré: «Les prêts de second rang se trouvent derrière l’hypothèque de premier rang et sont souvent contractés pour consolider d’autres dettes.
« Ils viennent avec des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que ceux disponibles auprès d’un prêteur hypothécaire de rue – nous avons vu des taux d’intérêt supérieurs à 35%. »
Cela signifie que, plutôt que d’aider les gens à se sortir de leurs dettes, les prêts peuvent avoir l’effet inverse d’aggraver les difficultés des gens alors que les frais d’intérêts élevés s’accumulent.
Les prêts hypothécaires de second rang sont réglementés par la Financial Conduct Authority, de sorte que les prêteurs doivent effectuer des vérifications d’abordabilité avant de vous accorder un prêt.
Mais leurs critères de prêt peuvent ne pas être aussi stricts qu’avec une hypothèque standard, car il s’agit d’un type de produit différent.
Boulger de John Charcol a déclaré : « Demandez au prêteur quelle proportion de ses plaintes adressées à l’ombudsman est confirmée – il devrait être en mesure de vous le dire.
« Et si c’est plus de 50%, cela me suggère que l’entreprise ne traite pas les clients de manière très équitable. »
Fiona Hoyle, directrice de la FLA, a déclaré: « Comme toujours, les clients qui s’inquiètent du respect des paiements doivent parler à leur prêteur dès que possible pour trouver une solution. »
Que faire si vous êtes aux prises avec des dettes
Si vous envisagez une deuxième hypothèque, les experts disent qu’il est préférable d’explorer d’abord des options plus courantes.
David Hollingworth, du courtier en prêts hypothécaires London & Country, a déclaré qu’une alternative consiste à parler à votre fournisseur de prêts hypothécaires actuel de la possibilité d’emprunter davantage : « Si vous n’êtes pas lié à un accord hypothécaire, vous pouvez magasiner et augmenter vos emprunts afin d’avoir tout sur un seul prêt. taux avec le même prêteur.
« Si vous êtes toujours dans une période de transaction, vous pouvez toujours vous adresser au prêteur existant et voir quelles autres options d’avance il a – généralement, cela sera toujours moins cher qu’une hypothèque de second rang. »
Si vous pensez qu’on vous a accordé à tort un prêt inabordable, la première étape consiste à parler au prêteur.
Expliquez le problème et comment vous aimeriez que l’entreprise corrige les choses. Les entreprises sont tenues de vous donner une réponse définitive dans un délai maximum de huit semaines.
Si vous n’êtes toujours pas satisfait, vous pouvez vous adresser à l’ombudsman pour obtenir de l’aide.
Vous devrez nous contacter dans les six mois suivant la réception de la réponse finale à votre plainte.
L’ombudsman aura besoin de certaines informations de base telles que votre nom et votre adresse, une explication du problème et la manière dont vous souhaitez qu’il soit réglé, ainsi que des détails tels que le numéro de police ou le numéro de compte auquel la plainte se rapporte.
Il contactera l’entreprise pour connaître son avis sur la situation, puis décidera d’un résultat.
Si vous craignez de payer des factures, de prendre du retard ou d’être endetté, il existe de nombreuses organisations où vous pouvez demander des conseils gratuitement, notamment :