WeWork dit aux investisseurs qu’il a perdu 3,2 milliards de dollars l’année dernière en les courtisant pour l’accord avec Spac
WeWork a perdu 3,2 milliards de dollars l’année dernière lorsque Covid-19 a fermé ses espaces de travail collaboratif dans le monde entier, a révélé le fournisseur de bureaux dans un argumentaire pour 1 milliard de dollars de nouveaux investissements et une cotation en bourse.
Les documents présentés aux investisseurs potentiels décrivent des pertes qui sont passées de 3,5 milliards de dollars en 2019, alors que WeWork a réduit les dépenses en capital de 2,2 milliards de dollars en 2019 à seulement 49 millions de dollars.
Les documents, qui ont été examinés par le Financial Times, montrent également que les taux d’occupation de son portefeuille mondial sont tombés à 47% à la fin de 2020, contre 72% au début de l’année, avant que la pandémie ne frappe.
Les documents du «Project Windmill» montrent que WeWork vise à entrer en bourse pour une valorisation de 9 milliards de dollars, dette comprise, par le biais d’une fusion avec une société d’acquisition à vocation spéciale, ou Spac.
WeWork est en pourparlers avec BowX Acquisition Corp, une société de «chèque en blanc» qui a levé 420 millions de dollars en août, selon des personnes proches du dossier et des documents. BowX compte l’ancienne star du basket Shaquille O’Neal comme conseiller et est dirigé par Vivek Ranadivé, le fondateur du groupe de logiciels basé en Californie Tibco.
Pour compenser le reste du milliard de dollars recherché par WeWork, les deux parties visent à aligner des investisseurs institutionnels pour sécuriser la transaction.
Une cotation pour WeWork, bien qu’à une valorisation bien inférieure à celle qu’il recherchait dans une offre publique initiale avortée il y a deux ans, marquera à quel point Spacs a changé l’appétit des investisseurs pour les entreprises qui avaient autrefois du mal à entrer en bourse.
WeWork se présente une fois de plus aux investisseurs non pas comme un propriétaire conventionnel, mais comme une plate-forme de haute technologie, comme il l’a fait en 2019. Les documents vus par le FT décrivent l’entreprise comme une «plate-forme technologique immobilière mondiale» et une « asset light plate-forme pour gérer et orchestrer des espaces flexibles ».
Les projections dans les documents incluent un rebond rapide de l’occupation à 90% – bien au-dessus du niveau pré-pandémique de WeWork – d’ici la fin de 2022 et un bénéfice ajusté avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement de 485 millions de dollars l’année prochaine.
Un investisseur lancé sur l’accord WeWork a jeté le doute sur les projections de la société, qui prévoyaient également que les revenus passeraient de 3,2 milliards de dollars l’année dernière à 7 milliards de dollars d’ici 2024.
De telles projections financières sont interdites dans les documents d’introduction en bourse traditionnels, mais WeWork ne serait pas soumis à ces restrictions dans le cadre d’une fusion avec une Spac.
Il n’y a aucune garantie que WeWork finira par accepter de fusionner avec BowX et la société pourrait avoir des discussions avec d’autres parties sur un financement alternatif.
La levée de fonds de WeWork en janvier 2019 auprès de SoftBank, son plus grand bailleur de fonds, a valorisé 47 milliards de dollars la société déficitaire, ce qui en fait l’une des «licornes» les plus appréciées à avoir surfé sur la vague de capitaux privés.
Mais ses attentes se sont effondrées alors qu’il se préparait à une introduction en bourse prévue à l’été 2019, alors que les investisseurs se concentraient sur ses dépenses somptueuses, son record de pertes et le comportement erratique du cofondateur Adam Neumann.
SoftBank est intervenu avec un financement de sauvetage de plusieurs milliards de dollars après l’effondrement de l’introduction en bourse à la fin de 2019 pour aider l’entreprise à éviter la faillite, qui, selon les dirigeants de l’époque, était imminente. L’investisseur japonais a installé le dirigeant de SoftBank Marcelo Claure en tant que président exécutif de WeWork et en février de l’année dernière, il a nommé le vétéran de l’immobilier Sandeep Mathrani comme nouveau directeur général, lui confiant la tâche de réduire les coûts de l’entreprise.
Un accord avec BowX a été rendu possible en partie par le règlement du mois dernier d’un différend juridique entre SoftBank et les investisseurs de WeWork, qui aurait autrement été au centre de la tentative de la société de bureau de devenir publique.
Dans le cadre de ce règlement, SoftBank a accepté d’acheter 1,5 milliard de dollars d’actions de Neumann, des investisseurs précédents de WeWork, y compris la société de capital-risque Benchmark et ses employés.
La perte de 3,2 milliards de dollars dans les documents du projet Windmill exclut l’activité de WeWork en Chine, dans laquelle la société a vendu sa participation majoritaire en septembre.
WeWork et SoftBank ont refusé de commenter.
Reportage supplémentaire de James Fontanella-Khan à New York