Tendances divergentes des valeurs immobilières à travers l’Afrique (par Roger Long)

Par Roger Long, directeur des services d’évaluation et de conseil, Broll Property Group (www.broll.co.ke)

Le début de la COVIDLa pandémie de -19 n’a pas seulement affecté les personnes et les communautés, mais a également eu un impact sur les valeurs des propriétés commerciales à travers le monde. Ce rapport examine l’effet de la pandémie sur la valeur des propriétés en Afrique, avec un accent particulier sur certains pays. Les perspectives du marché de chaque pays sont largement liées aux attentes concernant la performance de l’économie au sens large dans ce pays. On s’attend à ce que ces tendances se maintiennent à court et à moyen terme.

Quel secteur a été le plus touché ?

Il était initialement prévu que le secteur de la vente au détail serait le plus touché en raison des blocages et de l’incapacité ultérieure de commercer. Il y a eu des victimes, mais de nombreux centres commerciaux et la plupart des petits centres se sont en fait relativement bien comportés au cours des 14 derniers mois environ. Cela peut être attribué aux propriétaires agissant rapidement avec des réductions de loyer, des reports, etc. et, par conséquent, de nombreux détaillants ont réussi à rester à flot, préservant ainsi les revenus locatifs de l’actif.

C’est plutôt le secteur des bureaux qui a été la classe d’actifs la plus durement touchée en Afrique du Sud, et les pressions ne devraient pas s’atténuer dans les mois à venir. Les retombées sur le marché des bureaux ont entraîné une forte baisse des valeurs immobilières et locatives. Au début de la pandémie, un certain nombre d’occupants ont tenu bon et ont conservé de l’espace pendant les fermetures. Les propriétaires percevaient donc toujours la majorité de leurs revenus, même dans des immeubles vides, mais les logements vacants augmentent maintenant car les occupants décident qu’ils n’ont plus besoin d’autant d’espace.

SAPOA ont signalé que les postes vacants au troisième trimestre ont atteint un niveau record de 15,4 %, tandis que le pré COVIDLe niveau -19 était de 11,6%. Un approvisionnement supplémentaire arrive également sur le marché à la suite de projets qui ont été planifiés et démarrés bien avant la pandémie. Début 2020, environ 263 000 m² étaient en projet, ce qui ralentit à environ 47 000 m² au T3 2021. On note que les bureaux des petites villes périphériques sont moins touchés du fait d’une offre plus restreinte.

Les installations logistiques de premier ordre se portent bien, non seulement en Afrique du Sud, mais sur tout le continent. En outre, la croissance de la vente au détail en ligne a entraîné une augmentation correspondante de l’intérêt pour les centres de données à mesure que les entreprises tentent d’exploiter les opportunités du secteur en ligne. Un certain nombre de sociétés de centres de données se développent dans des emplacements stratégiques en Afrique de l’Ouest, de l’Est et du Sud.

Besoins actuels et émergents des occupants et des propriétaires

D’une manière générale, les occupants recherchent un maximum de flexibilité, considérant que leur demande d’espace à court et moyen terme est encore relativement méconnue ou non confirmée. Les occupants veulent avoir la possibilité de travailler à domicile ou de le faire par rotation. Ce serait très probablement une tendance à long terme après le déploiement de la vaccination.

Les occupants s’attachent de plus en plus à comprendre à quoi ressemblera le futur lieu de travail et comment cela affectera leur structure immobilière existante. De plus en plus d’entreprises sur ce marché cherchent à optimiser non seulement les fonctions opérationnelles en termes de coût, mais aussi en termes de taille de leurs besoins.

Les propriétaires, quant à eux, recherchent des stratégies pour stimuler l’occupation de leurs bâtiments. Celles-ci vont de conditions de location plus flexibles et de remises de loyer notables (au cas par cas) à des utilisations moins traditionnelles de leurs bâtiments. Par exemple, le modèle de co-working est une conversation qui fait le tour de certains bâtiments du marché. De plus, les propriétaires cherchent à réaffecter les espaces excédentaires et/ou vacants.

Les multinationales sont-elles toujours le moteur du secteur à travers le continent ?

Un certain nombre d’acteurs locaux et parapublics s’orientent vers des espaces de meilleure qualité, concurrençant ainsi de front les multinationales. Cette tendance se poursuivra à mesure que les avantages de l’espace moderne sont découverts par des locataires qui n’ont pas traditionnellement occupé un tel espace.

Dans le segment de marché de catégorie A et, dans une certaine mesure, de catégorie B, ce sont principalement les entreprises multinationales qui dirigent l’activité du marché. Les fondamentaux de ce marché, les loyers en dollars pour être exact, ont tendance à être financièrement irréalisables pour les entreprises locales et certaines entreprises internationales qui génèrent des revenus en monnaie locale.

C’est une situation de « Qui supporte le poids du risque de change ? » en raison de la baisse constante du taux de change. Jusqu’à présent, il y a eu une augmentation notable des demandes des locataires existants de restituer une partie ou la totalité de leur espace pour des options moins chères. Il y a également eu des remises sur les loyers ou des gels progressifs pour les renouvellements de baux (encore une fois au cas par cas). Les propriétaires cherchent activement des moyens d’encourager les locataires d’une manière qui n’érode pas complètement leurs flux de trésorerie existants.

Kenya

Au Kenya, le secteur des bureaux a enregistré une amélioration marginale en glissement annuel de 0,7% des niveaux d’occupation et une baisse correspondante de 1,6% en glissement annuel des taux de location, les propriétaires offrant des incitations et des remises croissantes pour remplir les espaces. Le secteur de la vente au détail a enregistré une amélioration des taux d’occupation de 2,7% en glissement annuel, tandis que les taux de location ont diminué de 3,1% en glissement annuel, les propriétaires continuant d’offrir également des concessions dans ce secteur.

Le secteur de la logistique a été le moins touché, avec des changements marginaux et des perspectives positives attendues. La plupart des propriétés sont maintenant louées et/ou vendues à des taux inférieurs à ce que ces actifs obtenaient avant la pandémie.

Le secteur de l’hôtellerie est fortement tributaire du tourisme, tant pour les loisirs que pour les affaires. Le tourisme international a considérablement diminué depuis mars 2020 en raison des restrictions de voyage. L’activité touristique locale, d’autre part, a été modérée car elle est affectée par la baisse du revenu disponible pour la plupart des ménages en raison de l’économie déprimée.

La classe d’actifs qui est restée quelque peu dynamique est le secteur de la logistique. Il y a eu un intérêt accru pour le stockage à court terme, en particulier pour les installations et les biens médicaux. Les fabricants de matériel médical et EPI articles connexes ont prospéré. Cependant, avec la fermeture du commerce international, le mouvement des marchandises s’est ralenti. Le secteur continue de recevoir des demandes de divers utilisateurs qui envisagent de s’installer dans un avenir proche.

Nigeria

L’impact de COVID-19 sur le marché des bureaux s’est manifesté par un certain nombre de stratégies de consolidation de l’espace et des coûts en raison de l’impact sanitaire, économique et commercial sur les revenus et les opérations générales de l’entreprise. Les transactions sont au plus bas, avec la plus faible demande placée en cinq ans enregistrée au premier semestre 2021 à moins de 200 m². Les taux de vacance restent élevés, avec une moyenne de 46% contre 39% avant la pandémie.

Les loyers demandés sur le marché des bureaux sont restés pratiquement inchangés. Cependant, les taux réalisables sont beaucoup plus bas en raison des baux et des concessions pour les locataires existants, ainsi que des incitations financières accordées aux locataires potentiels par les propriétaires pour maintenir ou augmenter l’occupation de leur immeuble, en particulier avec la surabondance de l’offre existante et croissante – le pipeline de stock est actuellement plus de 90 000 m² sur le marché de catégorie A. Les loyers sont actuellement aussi bas que 600 $ US/m²/an pour les nouveaux développements de bureaux commerciaux de catégorie A, par opposition aux loyers réalisables de US1000/m²/an en 2014/2015.

Le secteur résidentiel, en revanche, a connu une activité transactionnelle notable au cours des six à 18 derniers mois. Poussés par la nécessité de stocker et de créer de la valeur dans un environnement commercial difficile, en particulier avec des rendements moins que souhaitables dans les actifs refuges du pays, un certain nombre d’investisseurs ont afflué vers le marché résidentiel. Il y a eu un grand degré d’investissement dans les segments du luxe et des revenus moyens, tandis que le logement abordable, qui présente les écarts d’offre les plus importants, n’a pas encore atteint ce montant d’investissement.

Ghana

Au Ghana, bien que les preuves ne soient pas encore pleinement reflétées sur le marché, certains pensent qu’un certain nombre de locataires de biens commerciaux pourraient réduire leurs besoins en espace en raison de nouvelles pratiques de travail à distance.

Les baux à renouveler et les révisions de loyers sont susceptibles d’être conclus à l’avantage des locataires. Cela est dû à l’augmentation des taux de vacance résultant de la réforme du secteur bancaire de 2018 et aux grandes entreprises optant pour des développements en propriété. En 2018, le taux de vacance des développements de bureaux dans le pays était de 21%. Ce chiffre est passé à 28 % en 2019 et à 33 % en 2020. Il est également probable qu’il y ait une réduction des taux de dépassement des loyers pour les bureaux de premier ordre de 27 à 30 millions de dollars.²/mois en 2020 à 25 à 28 M$ US²/mois d’ici fin 2021.

Maurice

Début 2020, les évaluateurs mauriciens avaient des perspectives prudentes pour le marché immobilier, prédisant que le secteur connaîtrait des tendances similaires à celles observées en 2019. Hausse des taux d’inoccupation moyens et pression à la baisse sur la croissance des loyers, affectée par la déjà- le faible niveau de confiance des consommateurs et les perturbations majeures de l’économie ont encore eu un impact sur la valeur des propriétés. Cependant, personne n’aurait pu prévoir l’impact que la pandémie aurait sur ce marché déjà tendu, les fermetures de frontières internationales étouffant notamment le secteur clé du tourisme pendant de nombreux mois.

Les bâtiments à usage public, tels que les bureaux de grande hauteur, les centres commerciaux et les hôtels, ont été identifiés comme potentiels COVID-19 lieux d’épandage, et ont parfois été fermés ou des restrictions d’utilisation ont été imposées.

Des loyers statiques à la baisse, des dépenses croissantes et des taux de capitalisation en hausse ont entraîné une pression à la baisse sur les valeurs de marché des propriétés de qualité supérieure. Les propriétés industrielles de qualité moderne ont été les moins touchées pendant la pandémie.

Conclusion

En conclusion, il apparaît que les valeurs immobilières et locatives dans le reste de l’Afrique n’ont pas été aussi durement touchées par la pandémie que dans le cas de l’Afrique du Sud, notamment le secteur des bureaux. On s’attend à ce qu’un rebond à pré COVID-19 niveaux pourraient prendre jusqu’en 2022 ou au-delà. Une exception à la tendance est l’immobilier industriel, plus particulièrement les entrepôts et les centres logistiques, qui ont pris de la valeur à mesure que les investisseurs se sont emparés des bâtiments essentiels à l’économie de la livraison.

COVID-19 a bouleversé les fondamentaux de l’immobilier en changeant notre façon de vivre. Les entreprises décident déjà qu’elles auront besoin de moins d’espace de bureau qu’auparavant, soit en raison de réductions de personnel, soit parce qu’un plus grand nombre de leurs employés travailleront de façon permanente ou partielle à domicile. Et l’essor du commerce électronique, ainsi que les fermetures de petites entreprises, créeront une surabondance d’espace de vente au détail dans un pays qui en avait déjà trop.

Alors que les pays traversent des vagues d’infections et que les gens acceptent le fait que la pandémie est là pour rester dans un avenir prévisible, certaines solutions commencent à émerger. Ceux-ci nous donnent un aperçu de l’avenir, en termes de ce qui pourrait devenir la tendance « nouvelle normalité » à l’échelle mondiale et en Afrique.

Distribué par APO Groupe au nom de Broll Kenya.

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