Taxe Mello-Roos
Qu’est-ce que Mello-Roos ?
Un Mello-Roos est un district fiscal californien ad hoc créé pour financer un projet d’infrastructure. Un district ne peut être créé qu’avec l’approbation des deux tiers des électeurs et permet l’imposition d’une taxe spéciale à ses habitants. La loi de l’État autorisant ces districts a été mise en œuvre en 1982 comme un moyen pour les gouvernements locaux de contourner le plafond de 1978 de l’État sur les augmentations de l’impôt foncier.
La loi fiscale Mello-Roos reste controversée. Les promoteurs californiens sont connus pour annoncer leurs maisons nouvellement construites comme « No Mello-Roos! »
Points clés à retenir
- Un Mello-Roos est un district fiscal spécial créé en Californie pour financer des infrastructures ou des services locaux.
- La taxe s’applique uniquement aux habitants du quartier qui bénéficient du projet.
- La loi a permis aux districts de Mello-Roos de collecter des fonds pour des projets locaux malgré les restrictions des plafonds d’impôt foncier de la Proposition 13.
Comprendre Mello-Roos
Un district des installations communautaires (CFD) de Mello-Roos peut être créé par une ville, un comté ou un district scolaire.
Un Mello-Roos permet à un comté local, une administration municipale ou un district scolaire de vendre des obligations afin de financer un projet ou un service spécifique. Les projets autorisés en vertu de la loi californienne vont de l’amélioration des infrastructures aux services de police et d’incendie, aux écoles, aux parcs et aux garderies.
L’imposition peut être imputée jusqu’au remboursement intégral de la dette obligataire émise pour le district, avec intérêts. Le paiement de la taxe est généralement perçu en même temps que le compte de taxe foncière générale.
Les origines de Mello-Roos
La taxe Mello-Roos porte le nom des parrains de la loi, le sénateur de l’État de Californie Henry Mello et le membre de l’Assemblée de l’État Mike Roos.
Leur projet de loi était une solution de contournement pour la proposition 13. Cet amendement de 1978 à la Constitution de Californie limite les taxes foncières à 1% de la valeur imposable et plafonne le taux d’augmentation de l’évaluation à 2% par an.
Les agents immobiliers doivent informer les acheteurs potentiels si une maison se trouve dans un quartier des installations communautaires de Mello-Roos.
La taxe Mello-Roos est imposée sur le terrain mais n’est pas basée sur la valeur imposable de la propriété. C’est ainsi qu’il contourne le plafond imposé par la proposition 13.
Aujourd’hui, Mello-Roos est le plus souvent utilisé pour créer des infrastructures ou des services de support dans et autour de nouveaux développements. Il fournit également un moyen d’apporter des améliorations dans les quartiers plus anciens et moins riches qui ne rapportent plus suffisamment d’impôts fonciers pour couvrir les services de base.
Avantages et inconvénients de Mello-Roos
Avantages
Les partisans de la loi Mello-Roos affirment qu’elle rend possible la construction de nouveaux logements, et à moindre coût pour les éventuels acquéreurs. Un promoteur planifiant une nouvelle grande communauté pourrait soit rechigner au prix du financement de nouvelles infrastructures dans et autour de la communauté, soit répercuter le coût en augmentant les prix des maisons.
De plus, les quartiers de Mello-Roos ont généralement des maisons et des équipements plus récents. L’infrastructure et les services d’une communauté Mello-Roos sont bien entretenus et peuvent augmenter la valeur foncière d’une maison. Les communautés de Mello-Roos ont souvent des taux de criminalité plus faibles et de meilleurs districts scolaires. Et selon les districts, les frais Mello-Roos expirent et ne doivent plus être payés.
Les inconvénients
Les opposants soulignent la charge fiscale supplémentaire lors de l’achat d’une maison dans un quartier de Mello-Roos. Selon eux, ce fardeau fiscal rend difficile la vente d’une maison. Ces nouvelles maisons ont également des frais d’association de propriétaires, ce qui augmente encore le coût de la maison.
Et enfin, les impôts Mello-Roos ne sont généralement pas déductibles des impôts fédéraux car ils ne satisfont pas aux exigences de l’IRS en matière de déduction.
Fine Print sur Mello-Roos
L’obligation émise par un CFD est considérée comme un privilège sur une propriété et le non-paiement de la taxe peut rapidement entraîner une saisie puisque les districts de Mello-Roos sont soumis à des lois de saisie accélérée.
Les agents immobiliers sont tenus par la loi d’informer les acheteurs potentiels si une maison est dans un CFD et est donc soumise à une évaluation fiscale spéciale.
Les taxes Mello-Roos sont généralement répertoriées comme un poste sur la facture de taxes annuelle d’une propriété, bien que parfois un district enverra aux propriétaires une facture distincte. Les bureaux des évaluateurs de comté tiennent des registres des districts de Mello-Roos.
Combien de temps devez-vous payer Mello-Roos ?
Selon le district, les frais Mello-Roos sont payés jusqu’à ce que la caution soit remboursée. La durée est généralement comprise entre 20 et 25 ans, mais peut aller jusqu’à 40 ans.
Est-ce que Mello-Roos s’en va ?
Les taxes Mello-Roos peuvent disparaître selon le district. Si une date d’expiration a été déterminée lors de la création du district, les taxes expireront à ce moment-là. Si aucune date d’expiration n’a été stipulée, les taxes Mello-Roos peuvent ne pas disparaître.
La taxe Mello-Roos est-elle uniquement en Californie ?
Oui, la taxe Mello-Roos n’existe qu’en Californie. Il a été créé comme un outil financier supplémentaire pour les gouvernements locaux lorsque la législation des années 1970 a limité les gouvernements locaux à financer des projets publics en augmentant les taxes foncières.