Retourner les maisons pour les débutants : Top 5 des erreurs

Ça a l’air si facile ! Achetez une maison, faites quelques réparations esthétiques, remettez-la sur le marché et faites un profit énorme. À tout moment, une demi-douzaine d’émissions à la télévision présentent des investisseurs séduisants et bien habillés qui rendent le processus rapide, amusant et rentable.

Et plein de maisons sont se faire basculer. Les maisons retournées représentaient 6,2% de toutes les ventes de maisons aux États-Unis en 2019, un sommet en huit ans, selon les données ATTOM Data Solutions publiées dans son rapport 2019 sur les maisons retournées aux États-Unis. Même s’il y a eu une légère baisse en 2020, les chiffres ont rebondi au deuxième trimestre de 2021.

Pourtant, la route vers la richesse immobilière ne se résume pas à l’attrait et aux panneaux « vendus ». Beaucoup trop de futurs magnats de l’immobilier négligent les bases et finissent par échouer. Alors, quelles sont les cinq plus grosses erreurs que font les futurs flippers ? Et comment les éviter ?

Comment fonctionne le retournement de maison

Le retournement (également appelé investissement immobilier de gros) est un type de stratégie d’investissement immobilier dans laquelle un investisseur achète une propriété pour ne pas l’utiliser, mais avec l’intention de la vendre à profit.

Les investisseurs qui retournent des propriétés se concentrent sur l’achat et la revente ultérieure d’une propriété ou d’un groupe de propriétés. De nombreux investisseurs tentent de générer un flux de revenus constant en effectuant des flips fréquents.

Alors, comment retournez-vous un bâtiment ou une maison? En termes simples, vous voulez acheter bas et vendre haut (comme la plupart des autres investissements). Mais plutôt que d’adopter une stratégie d’achat et de conservation, vous finalisez la transaction le plus rapidement possible pour limiter la durée pendant laquelle votre capital est en danger. En général, l’accent doit être mis sur la vitesse par opposition au profit maximum. C’est parce que chaque jour qui passe vous coûte plus d’argent (hypothèque, services publics, impôts fonciers, assurance et autres coûts associés à l’accession à la propriété). C’est le plan général, même s’il comporte plusieurs pièges.

Ce profit est généralement dérivé de l’appréciation des prix résultant d’un marché immobilier chaud dans lequel les prix augmentent rapidement ou des améliorations apportées à la propriété ou des deux. Par exemple, un investisseur pourrait acheter un immeuble à rénover dans un quartier « chaud », faire des rénovations substantielles, puis l’offrir à un prix qui reflète sa nouvelle apparence et ses nouvelles commodités.

Où commencer

Le premier et le meilleur conseil est de limiter votre risque financier et de maximiser votre potentiel de rendement. En termes simples, ne payez pas trop cher pour une maison (en sachant ce qu’elle vaut) et assurez-vous également de savoir combien coûteront les réparations ou les mises à niveau nécessaires avant d’acheter. Ayant cette information, vous pouvez alors déterminer un prix d’achat idéal.

La règle des 70 % stipule qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70 % de la valeur après réparation (VAR) d’une propriété moins les réparations nécessaires. L’ARV est ce que vaut une maison après qu’elle soit entièrement réparée.

Voici un exemple : si la VAD d’une maison est de 150 000 $ et qu’elle a besoin de 25 000 $ en réparations, alors la règle des 70 % signifie qu’un investisseur ne devrait pas payer plus de 80 000 $ pour la maison : 150 000 $ x 0,70 = 105 000 $ – 25 000 $ = 80 000 $.

Comme toute autre petite entreprise, l’entreprise exigera du temps et de l’argent, de la planification et de la patience, des compétences et des efforts. Cela finira probablement par être plus difficile et plus cher que vous ne l’auriez jamais imaginé. Prenez-le à la légère à vos risques et périls : si vous cherchez simplement à devenir riche rapidement en renversant une maison, vous pourriez vous retrouver dans la maison des pauvres. Ce sont les cinq erreurs à éviter si vous envisagez de retourner une maison.

1. Pas assez d’argent

Se lancer dans l’immobilier coûte cher. La première dépense est le coût d’acquisition de la propriété. Bien que les demandes de financement à faible ou sans mise de fonds abondent, trouver ces offres auprès d’un fournisseur légitime est plus facile à dire qu’à faire. De plus, si vous financez l’acquisition, vous payez des intérêts.

Bien que les intérêts sur l’argent emprunté soient toujours déductibles d’impôt même après l’adoption de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi, il ne s’agit pas d’une déduction à 100 %. Chaque dollar dépensé en intérêts s’ajoute au montant que vous devrez gagner sur la vente juste pour atteindre le seuil de rentabilité.

Et si vous utilisez une hypothèque ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour financer votre achat de maison individuelle, seuls les intérêts sont déductibles. Le principal, les taxes et les assurances de votre paiement ne le sont pas.

Faites des recherches approfondies sur vos options de financement pour déterminer le type de prêt hypothécaire qui convient le mieux à vos besoins et trouvez un prêteur qui offre des taux d’intérêt bas. Un moyen simple de rechercher les coûts de financement consiste à utiliser une calculatrice hypothécaire, qui vous permet de comparer les taux d’intérêt offerts par divers prêteurs. Bien sûr, payer comptant pour la propriété élimine le coût des intérêts, mais même dans ce cas, il y a des coûts de détention de la propriété et des coûts d’opportunité pour immobiliser votre argent.

Faire du profit est plus difficile qu’avant. En fait, 2019 a vu les marges bénéficiaires se réduire au plus bas retour sur investissement brut (ROI) moyen depuis 2011, selon ATTOM Data. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’argent à gagner (le retour sur investissement était de 40,6 %), mais cela veut dire qu’il faut faire preuve de prudence. Le bénéfice brut moyen sur un flip en 2019 était de 62 900 $, mais gardez à l’esprit qu’il s’agit de brut.

Les coûts de rénovation doivent également être pris en compte. Si vous envisagez de rénover la maison et de la vendre à profit, le prix de vente doit dépasser le coût combiné d’acquisition, le coût de possession de la propriété et le coût des rénovations.

Une cuisine de 25 000 $, une salle de bain de 10 000 $, 5 000 $ en taxes foncières, services publics et autres frais de possession ont réduit ce nombre d’environ deux tiers. Ajoutez un problème structurel inattendu à la propriété et un bénéfice brut peut devenir une perte nette.

2. Pas assez de temps

Rénover et renverser des maisons est une entreprise qui prend du temps. Trouver et acheter le bien immobilier peut prendre des mois. Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, vous devrez investir du temps pour la réparer. Si vous avez un travail de jour, le temps consacré à la démolition et à la construction peut se traduire par des soirées et des week-ends perdus. Si vous payez quelqu’un d’autre pour faire le travail, vous passerez toujours plus de temps que prévu à superviser l’activité et les coûts de rémunération des autres réduiront vos bénéfices.

Une fois les travaux terminés, vous devrez planifier des inspections pour vous assurer que la propriété est conforme aux codes du bâtiment applicables avant de pouvoir la vendre. Si ce n’est pas le cas, vous devrez consacrer plus de temps et d’argent pour le mettre à niveau.

Ensuite, vendre la propriété peut représenter un investissement de temps considérable. Si vous le montrez vous-même à des acheteurs potentiels, vous risquez de passer beaucoup de temps à vous rendre à la propriété et à en revenir et à participer à des réunions. Si vous faites appel à un agent immobilier, vous devrez une commission.

Est-ce que ça vaut le coup ? Pour de nombreuses personnes, il peut être plus logique de s’en tenir à un travail de jour, où ils peuvent gagner le même genre d’argent en quelques semaines ou quelques mois grâce à un chèque de paie régulier, sans risque et avec un engagement de temps constant.

3. Pas assez de compétences

Les constructeurs professionnels et les professionnels qualifiés, tels que les menuisiers et les plombiers, transforment souvent les maisons en revenu annexe de leur travail régulier. Ils ont les connaissances, les compétences et l’expérience pour trouver et réparer une maison. Certains d’entre eux ont également des emplois syndiqués qui fournissent des chèques de chômage tout l’hiver pendant qu’ils travaillent sur leurs projets parallèles.

L’argent réel dans le retournement de la maison provient de l’équité de la sueur. Si vous êtes habile avec un marteau, aimez poser de la moquette et pouvez accrocher des cloisons sèches, couvrir une maison et installer un évier de cuisine, vous avez les compétences nécessaires pour retourner une maison.

Par contre, si vous ne connaissez pas un tournevis cruciforme d’un tournevis plat, vous devrez payer un professionnel pour faire les rénovations et les réparations. Et cela réduira les chances de réaliser un profit substantiel sur votre investissement.

4. Pas assez de connaissances

Pour réussir, vous savez choisir le bon bien, au bon endroit, au bon prix. Dans un quartier de 100 000 $ de maisons, vous attendez-vous vraiment à acheter à 60 000 $ et à vendre à 200 000 $ ? Le marché est beaucoup trop efficace pour que cela se produise régulièrement.

Même si vous obtenez l’affaire d’une vie – arracher une maison en forclusion pour une chanson, disons – savoir quelles rénovations faire et lesquelles sauter est la clé. Vous devez également comprendre les lois fiscales et les lois de zonage applicables, et savoir quand réduire vos pertes et sortir avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.

Les prêteurs de grande envergure ont également commencé à rechercher des bénéfices sur le marché des prêts inversés, la société d’investissement mondiale KKR rejoignant d’autres sociétés d’investissement privées à la recherche d’une part de l’action.

5. Pas assez de patience

Les professionnels prennent leur temps et attendent le bon bien. Les novices se précipitent pour acheter la première maison qu’ils voient. Ensuite, ils embauchent le premier entrepreneur qui fait une offre pour effectuer des travaux qu’ils ne peuvent pas faire eux-mêmes. Les professionnels effectuent le travail eux-mêmes ou s’appuient sur un réseau d’entrepreneurs pré-arrangés et fiables.

Les novices engagent un agent immobilier pour les aider à vendre la maison. Les professionnels comptent sur les efforts de « vente par le propriétaire » pour minimiser les coûts et maximiser les profits. Les novices s’attendent à se précipiter dans le processus, à appliquer une couche de peinture et à gagner une fortune. Les professionnels comprennent que l’achat et la vente de maisons prennent du temps et que les marges bénéficiaires sont parfois minces.

La ligne de fond

Si vous envisagez de renverser une maison, assurez-vous de comprendre ce que cela prend et les risques encourus. Les palmes novices peuvent sous-estimer le temps ou l’argent requis et surestimer leurs compétences et leurs connaissances. Faire un bon profit rapidement en renversant une maison n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît à la télévision.