Résoudre la crise du logement en Allemagne n’est ni rapide ni facile | Allemagne | Actualités et reportages approfondis de Berlin et d’ailleurs | DW

Une petite question courante dans la plupart des villes pourrait être « Que faites-vous ? » A Berlin, c’est plus souvent « Quel est ton loyer ? » Demandez à presque tous ceux qui sont ici depuis assez longtemps et ils vous diront probablement : chaque moment était meilleur que l’actuel, du moins lorsqu’il s’agit de trouver un endroit décent où vivre à un bon prix.

À court de dizaines de milliers d’appartements chaque année, la ville réputée pour son prix abordable a de plus en plus de mal à conserver cette réputation. En moyenne, les loyers de Berlin se situent à peu près au milieu d’une comparaison Eurostat 2020 de 35 villes de l’UE – inférieur à Dublin et Munich, par exemple, mais supérieur à Bruxelles et Rome.

« La demande augmente, mais l’espace ne peut pas être mis à disposition également là où il doit l’être », a déclaré Reiner Wild, directeur de la Berlin Renter Association, à DW.

(presque) tout est relatif

La frustration du public face à une offre limitée et à des loyers incontrôlables – du moins par rapport à l’expérience de Berlin d’après-guerre, lorsque les divisions de la guerre froide et une offre immédiate de bâtiments non rénovés et inoccupés ont contribué à maintenir les prix bas – a stimulé toutes sortes de politiques de contrôle des loyers.

Un frein aux loyers à l’échelle nationale a été introduit en 2015, mais a été critiqué pour avoir trop d’exceptions et être lié au marché plutôt qu’aux revenus. Berlin a introduit son propre plafond de loyer en 2020, qui a gelé ou, dans certains cas, réduit les loyers pendant cinq ans, mais a ensuite été annulé par la Cour constitutionnelle allemande, qui a statué que le gouvernement de Berlin n’avait pas le droit de passer outre le frein national des loyers. Enfin, les Berlinois ont voté le mois dernier l’expropriation des appartements des plus grandes sociétés immobilières.

Le succès du référendum, bien que non contraignant, met encore plus de pression sur les législateurs pour qu’ils s’attaquent aux prix et à l’offre de logements. La question de savoir s’il fallait prendre des mesures et quelles mesures prendre, qui seraient requises principalement au niveau national, a été un problème lors de la récente campagne électorale.

« Ce sont des coûts que la plupart des gens ne peuvent pas se permettre de payer », a déclaré Wild, faisant référence aux nouvelles constructions qui sont largement exemptées des formes existantes de contrôle des loyers.

En termes absolus, Berlin peut encore paraître bon marché, compte tenu de son retard à rattraper. Cependant, les revenus sont également plus bas et les coûts du logement augmentent plus rapidement que dans de nombreuses autres grandes villes allemandes. Berlin a enregistré un bond en un an de 6 % des prix de location, selon Eurostat, soit le double du rythme de Munich. Les loyers ont environ doublé en moins d’une décennie, selon Numbeo, un calculateur du coût de la vie.

Le coup de fouet financier qui en résulte pour les locataires, qui sont de loin plus nombreux que les propriétaires en Allemagne, a des implications généralisées pour l’économie dans son ensemble. Plus d’argent pour le loyer signifie moins pour d’autres types de dépenses, et cet ajustement s’est produit en peu de temps. Près de la moitié de tous les ménages urbains en Allemagne consacrent désormais plus de 30% de leurs revenus au loyer, selon une étude publiée en août par la Fondation Hans Böckler.

« Les nouvelles constructions ne peuvent compenser la perte de logements abordables chaque année », a déclaré Wild. « C’est pourquoi il est si important d’avoir une réglementation claire régissant les loyers qui changent de mains. »

Les plus pauvres frappent plus fort

Le manque de logements touche globalement tout le monde, mais pas tout le monde de la même manière. Près de 92 % des habitants les plus pauvres des villes allemandes dépensent plus de 30 % en loyer, selon les données de la fondation. Moins de 12% des plus riches doivent faire de même.

Les célibataires et les parents isolés ressentent particulièrement la pression, tout comme les personnes au milieu de l’échelle socio-économique – ni assez pauvres pour recevoir des aides de l’État, ni assez riches pour payer des loyers plus élevés par elles-mêmes ou accepter des logements coûteux et souvent légalement discutables.

Ceux qui sont éligibles à une aide, y compris le droit de vivre dans un logement social, ne peuvent guère faire plus qu’attendre. Il faudrait 60 ans de construction de nouveaux bâtiments pour combler le déficit, selon le calcul de l’étude.

« En raison de la variabilité des loyers, la situation du logement n’est pas seulement une expression des inégalités sociales dans les villes, mais elle-même un facteur de celles-ci », selon l’étude.

Les zones suburbaines et périurbaines ressentent également la chaleur. L’année dernière, Berlin a perdu des habitants au profit de son État voisin de Brandebourg pour la première fois en 15 ans. Cela était en partie dû à la pandémie, mais le marché du logement à Potsdam, la capitale de l’État à quelques minutes en train de Berlin, a été si chaud que son gouvernement envisage un système de points pour prioriser qui obtient le premier dib sur le stock disponible.

« Un outil ambivalent »

Les chercheurs et les défenseurs du logement soulignent un patchwork complexe de facteurs qui pèsent sur les marchés du logement – depuis les décisions des gens de fonder une famille jusqu’aux problèmes dans les chaînes d’approvisionnement mondiales. Certains facteurs échappent au contrôle des gouvernements nationaux, comme les flux migratoires à travers l’Union européenne. Ceux des quartiers les plus pauvres se déplacent vers des quartiers plus prospères à la recherche d’emplois, et ceux des villes plus chères pourraient se déplacer vers des villes plus abordables, où leur argent va plus loin.

L’Allemagne, avec une économie forte qui a résisté à de nombreuses crises de la décennie, a connu une croissance démographique solide au cours des deux dernières décennies. Toutes ces personnes ont besoin d’un endroit où vivre, ce qui augmente la concurrence entre les nouveaux résidents et les résidents de longue date.

« Cela conduit à plus de tensions au sein de la société », a déclaré à DW Konstantin Kholodilin, chercheur associé à l’Institut allemand de recherche économique (DIW Berlin).

Il a déclaré que l’embourgeoisement qui s’ensuivit était bon pour les nouveaux arrivants, qui bénéficient de loyers relativement moins chers, mais au détriment des anciens qui se retrouvent à payer trop cher. Les locataires existants prennent leur revanche avec le « contrôle des loyers de première génération », comme Christoph Schmid de l’Université de Brême a décrit des mesures globales pour bloquer les coûts, comme le plafond raté de Berlin.

« Cela peut aider à promouvoir l’abordabilité des maisons, mais cela ne crée pas vraiment de nouveaux espaces de logement », a-t-il déclaré à un public en ligne lors d’un événement de contrôle des loyers DIW. « Le contrôle des loyers est incontournable, mais c’est en quelque sorte un outil ambivalent. Si vous voulez faire face à la crise du logement, il faut quelque chose de plus. »

Des temps désespérés, des mesures désespérées

Les chercheurs suggèrent que la solution, bien qu’imparfaite, est un équilibre entre la coopération public-privé. Un mélange de subventions, d’incitations fiscales et d’arrangements contractuels qui engagent les promoteurs à créer des logements sociaux ou abordables pourrait aider à stabiliser les coûts et à assouplir le système.

À Berlin, les responsables disent qu’ils commencent à faire exactement cela, après des années de politique contradictoire. La cité-État, autrefois à court d’argent, paie toujours pour sa décision de vendre bon nombre de ses propriétés, qu’elle s’efforce maintenant de racheter, bien qu’à des prix plus élevés.

« Ce n’est un secret pour personne que c’était une erreur », a déclaré à DW Petra Rohland, porte-parole du Département du développement urbain et du logement du Sénat. « Cela nous impacte encore aujourd’hui. »

Ce n’est qu’en 2014 que les sociétés de logement de Berlin – il y en a six – ont été invitées à commencer à construire de nouvelles propriétés, a-t-elle déclaré.

Cette construction est confrontée au défi supplémentaire de l’inflation et des pénuries mondiales, qui font augmenter le coût des terres, de la main-d’œuvre et des matériaux, et rendent encore plus difficile le maintien des loyers. Les nouvelles zones résidentielles ont également besoin d’infrastructures de quartier : espaces commerciaux, écoles et connexions de transport en commun, qui viennent toutes avec leurs propres maux de tête politiques, bureaucratiques et financiers.

Les promoteurs des secteurs public et privé s’attendent également à ce que les considérations climatiques commencent à jouer un rôle plus important dans les décisions sur comment et où construire. La construction traditionnelle est énergivore et nécessite des terrains pour construire, tandis que les espaces verts sont non seulement une caractéristique attrayante pour les résidents, mais également un élément clé pour aider à garder une ville fraîche. C’est un conflit que les planificateurs commencent tout juste à régler.

« Nous disons toujours que nous voulons des logements sociaux et écologiques », a déclaré Rohland. « C’est parfois un frein, mais il est important que la ville perde le moins possible de ses espaces verts. »