Qu'est-ce que c'est, comment ça marche
Si vous avez besoin d'argent supplémentaire, par exemple pour une rénovation ou un remodelage de maison, vous voudrez peut-être envisager un refinancement en espèces de la Federal Housing Administration (FHA).
Le prêt de refinancement FHA vous permet de refinancer votre prêt hypothécaire, généralement à un taux d'intérêt inférieur, et de retirer jusqu'à 80 % de la valeur nette de votre maison pour des travaux de rénovation ou d'amélioration de l'habitat (ainsi que pour la consolidation de dettes et autres). les raisons). Ensuite, vous pouvez utiliser ces fonds comme vous le souhaitez. Apprenez-en davantage sur le fonctionnement du refinancement par retrait FHA.
Points clés à retenir
- Un refinancement par retrait FHA vous permet d'emprunter de l'argent pour améliorer votre maison aux faibles taux d'intérêt actuels en utilisant la valeur nette accumulée dans votre maison.
- Le refinancement par retrait FHA fonctionne comme les autres prêts de refinancement par retrait de fonds dans lesquels vous obtenez un nouveau prêt d'un montant plus important.
- Vous remboursez votre prêt initial avec une partie du nouveau prêt, et vous pouvez ensuite réutiliser le reste en espèces.
- Les prêts FHA peuvent convenir aux personnes qui disposent de capitaux propres mais de cotes de crédit inférieures, car les prêteurs sont plus indulgents avec les critères financiers.
- D’autres prêts hypothécaires avec retrait de fonds peuvent vous faire économiser davantage d’argent si votre crédit est solide.
Combien d’argent pouvez-vous retirer ?
Le montant d’argent que vous pouvez retirer d’un refinancement par retrait FHA dépendra de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison. Mais vous devez disposer d’au moins 20 % de capitaux propres après avoir refinancé et retiré de l’argent. En d’autres termes, vous ne pouvez pas prendre la totalité des capitaux propres disponibles.
Vous pouvez avoir une idée de la valeur de votre maison en utilisant des sites Web comme Zillow pour une estimation ou en payant pour une évaluation.
Soustrayez ensuite le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire de la valeur estimée de votre maison. Si vous devez 250 000 $ mais que votre maison vaut 450 000 $, vous disposerez de 200 000 $ de valeur nette. Vous pourriez potentiellement contracter un prêt de retrait total de 360 000 $, soit 80 % de la valeur de votre maison. Sur cette somme, 250 000 $ serviront à rembourser votre hypothèque, et 110 000 $ moins les frais de clôture seront disponibles en espèces.
Qui peut se qualifier pour un refinancement FHA Cash-Out ?
Pour être admissible à un refinancement par retrait FHA, vous devez toujours répondre à certains critères du prêteur, tels qu'avoir une cote de crédit suffisamment élevée et des revenus suffisants. Examinons plus en détail les facteurs de qualification de base.
Pointage de crédit
Selon les directives de la FHA, vous devez avoir un score minimum de 580 pour être admissible au financement maximum et de 500 ou plus pour un financement avec un ratio prêt/valeur (LTV) de 90 % au lieu de 80 %.
Cependant, la plupart des prêteurs qui offrent des prêts de refinancement avec retrait de la FHA fixent leurs limites, qui nécessitent généralement un score minimum compris entre 600 et 620. Certains prêteurs utiliseront le score intermédiaire s’il existe trois scores différents. D'autres peuvent exiger que le score le plus bas soit admissible.
Ratio dette/revenu
Pour vous assurer que vous pouvez vous permettre votre nouveau versement hypothécaire sans vous prendre la tête, la FHA a des lignes directrices sur le ratio dette/revenu (DTI) auquel vous devez être admissible. Cela peut être calculé de plusieurs manières différentes, mais il s’agit essentiellement du montant de votre dette par rapport à votre revenu mensuel brut.
Les deux méthodes différentes de calcul comprennent :
- Paiement hypothécaire au revenu: calculé en divisant le montant total de votre paiement de logement (capital, intérêts, taxes, assurance, association de propriétaires) [HOA] frais, etc.) par votre revenu mensuel brut. Ce nombre doit être inférieur à 31%.
- Paiement fixe total au revenu : calculé en additionnant votre versement hypothécaire total (capital, intérêts, taxes, assurance, frais HOA, etc.) et toutes vos dépenses mensuelles récurrentes, telles que les prêts étudiants, les dettes de carte de crédit, les prêts automobiles, etc. Divisez ce montant par le brut revenu mensuel. Il s'agit de votre taux d'endettement et doit être inférieur à 43 %.
Ratio prêt/valeur maximum
Un ratio prêt/valeur (LTV) est le montant de la valeur nette que vous avez accumulé dans votre maison. Supposons que vous ayez un prêt hypothécaire de 315 000 $, mais que votre maison vaut 500 000 $. La différence de 185 000 $ correspond à votre LTV. Pour être admissible à un refinancement FHA, le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire ne peut pas être supérieur à 80 % de la valeur de votre maison.
En prenant l'exemple d'une maison valant 500 000 $, 80 % équivaut à 400 000 $ (500 000 $ × 0,8). Si vous devez plus de 400 000 $, vous ne seriez pas admissible au refinancement par retrait de la FHA.
Temps de résidence
La FHA dispose également d'une condition de durée de résidence pour pouvoir bénéficier du prêt de refinancement avec retrait d'argent. Vous devez vivre dans votre maison et détenir l’hypothèque que vous allez refinancer depuis au moins 12 mois.
Historique des paiements hypothécaires
Pour être admissible au refinancement par retrait de la FHA, vous devez également avoir un historique de paiement à temps sur votre prêt hypothécaire au cours de l'année écoulée. Cela signifie que vous ne pouvez avoir aucun retard de paiement au cours des 12 derniers mois.
Taux d'intérêt
Les refinancements par retrait FHA ont généralement des taux d’intérêt bas. En moyenne, ils seront inférieurs de 10 à 15 points de base (0,10 % à 0,15 %) aux prêts de refinancement avec retrait de fonds conventionnels.
Cependant, comme la FHA offre plus de flexibilité en matière de cotes de crédit et de ratios d'endettement par rapport aux prêts conventionnels, le prêt nécessite que vous ayez une assurance hypothécaire avec des primes d'assurance hypothécaire initiales et mensuelles (1,75 % du nouveau montant du prêt à l'avance et 0,85 % du le montant du prêt annuellement en 12 versements par an).
Qu'est-ce qu'un prêt de refinancement FHA Cash-out ?
Un prêt de refinancement FHA est un refinancement d'un prêt existant soutenu par la Federal Housing Administration. Bien que les prêts refi avec retrait de la FHA agissent comme un prêt refi conventionnel, ils doivent se conformer à certaines normes de rapport prêt/valeur et de dette/revenu conformément aux politiques et aux normes de souscription mandatées par la FHA.
Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu (DTI) ?
Un ratio dette/revenu (DTI) est simplement un pourcentage calculé en divisant le total de vos dettes (hypothèque, prêt automobile, prêts personnels, montants dus sur les cartes de crédit, prêts étudiants, etc.) par votre revenu brut. La FHA exige que les emprunteurs aient un ratio DTI de 43 % ou moins. Une autre méthode de calcul consiste simplement à prendre toutes les dépenses liées au logement (principal de l’hypothèque, intérêts, impôts, assurance) et à les diviser par le revenu brut. Ce ratio ne peut pas dépasser 31 %, selon les normes de la FHA.
Qu'est-ce qu'un ratio prêt/valeur (LTV) ?
Un calcul du ratio prêt/valeur (LTV) du montant d'un prêt refi en espèces qui sera effectué par un prêteur en fonction de la valeur nette dont dispose un emprunteur dans sa maison. Les normes de souscription de la FHA exigent que les prêts refi soient conformes à un ratio LTV de 80 % ou moins de la valeur estimative de la maison. Ainsi, si un emprunteur souhaite refinancer une hypothèque sur une maison d’une valeur de 500 000 $, le prêt de refinancement maximum serait de 400 000 $.
L'essentiel
Malgré l'assurance supplémentaire mentionnée ci-dessus, si vous avez besoin d'un prêt de refinancement avec retrait d'argent et que vous avez un ratio DTI plus élevé ou des cotes de crédit inférieures, alors le refinancement avec retrait d'argent FHA est un bon produit à examiner. Pour ceux qui disposent d’un bon crédit et de 20 % de capitaux propres, un refinancement par retrait conventionnel serait probablement plus économique.