Que faire lorsque le gouvernement utilise un domaine éminent

Bien que la propriété immobilière puisse représenter la version traditionnelle de l’American Deam pour beaucoup, ce n’est pas toujours une réalité. Selon les données du Census Bureau, par exemple, le taux d’accession à la propriété oscille autour de 65%, ce qui signifie qu’une partie importante de la population ne possède pas de maison. Ceux qui ont la chance de posséder des terres ou des biens pourraient potentiellement voir tout ou partie de ceux-ci saisis par le biais d’un processus connu sous le nom de domaine éminent. La loi fédérale permet au gouvernement de revendiquer une propriété privée à usage public à condition qu’une compensation appropriée soit fournie à son propriétaire.

Comment les gouvernements peuvent saisir la propriété privée

Le domaine éminent a une longue histoire aux États-Unis comme moyen de permettre au gouvernement de revendiquer une propriété privée pour un usage public. Par exemple, certains des premiers exemples de domaine éminent exercé par le gouvernement fédéral comprennent l’utilisation de terres privées pour construire des bâtiments publics, la facilitation de l’approvisionnement en eau des zones peuplées et la fabrication et la production de matériel de guerre.

En termes de fonctionnement du processus de domaine éminent, il commence par le gouvernement identifiant la propriété privée qu’il peut être nécessaire de saisir. Par exemple, disons qu’il est prévu d’étendre une autoroute publiquement entretenue qui empruntera la nouvelle route à travers une parcelle de terre agricole que vous possédez. Le gouvernement travaillera ensuite avec des évaluateurs pour déterminer une valeur appropriée pour le terrain ou la propriété en question.

Ce que signifie domaine éminent pour les propriétaires fonciers

Pour comprendre ce que signifie domaine éminent pour les propriétaires fonciers, il est utile de comprendre ce que signifie détenir des droits de propriété. D’une manière générale, les droits de propriété font référence à la propriété théorique et légale des ressources et à la manière dont ces ressources peuvent être utilisées. Lorsque vous parlez de domaine éminent, le terme droits de propriété est utilisé dans le contexte de terrains ou de bâtiments. Quelqu’un qui a des droits de propriété peut faire ce qu’il veut avec la propriété en ce qui concerne la façon dont elle est utilisée (c’est-à-dire à des fins commerciales, résidentielles, récréatives ou d’investissement).

Cependant, le gouvernement n’a pas les coudées franches pour prendre les biens de quelqu’un. Le cinquième amendement à la Constitution stipule que « la propriété privée ne doit pas non plus être utilisée pour un usage public, sans une juste compensation ». Une juste indemnisation signifie qu’un bien ne peut être saisi que si la partie dont le bien est pris (c’est-à-dire l’individu ou l’entité qui détient les droits de propriété) reçoit en retour une indemnisation complète et adéquate.

Comme mentionné, le processus de domaine éminent implique une évaluation de la propriété. Une fois l’évaluation déterminée, le gouvernement fera une offre au propriétaire pour l’acheter. Si le propriétaire accepte, il reçoit un paiement et le gouvernement assume la propriété du terrain. S’ils choisissent de ne pas accepter, le processus se poursuit par une procédure de condamnation. À ce stade, le propriétaire peut tenter de faire l’une des deux choses suivantes :

• Obtenir une évaluation indépendante de la propriété s’ils estiment que le prix offert par le gouvernement est injuste
• Protester contre la saisie au motif qu’ils ne sont pas d’accord avec l’utilisation prévue du bien

Si un propriétaire conteste les motifs de la saisie, le gouvernement doit être en mesure de prouver que l’usage projeté est public, que l’intérêt public l’exige et que le bien est nécessaire à cette fin. En supposant que ces conditions soient remplies, il est généralement très difficile d’arrêter une saisie de domaine éminent.

Impact potentiel du domaine éminent sur les non-propriétaires

Si vous ne possédez pas de terrain ou de propriété, vous pouvez supposer que le domaine éminent est quelque chose dont vous n’avez jamais à vous soucier. Cependant, il est possible que vous soyez affecté si vous louez une propriété à des fins résidentielles ou commerciales qui est saisie par le gouvernement.

Disons, par exemple, que vous louez un appartement dans un immeuble qui appartient à un particulier. Le gouvernement décide de saisir l’immeuble et de le transformer en logement social dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine. Cela signifie avant tout que vous auriez besoin de trouver un nouveau logement. Mais cela peut également introduire des problèmes financiers et juridiques épineux si votre contrat de location vous garantit une certaine forme d’indemnisation en raison d’une saisie de domaine éminent.

En supposant que votre bail soit résilié parce que le domaine éminent est en cours d’exercice, vous pourrez peut-être récupérer votre dépôt de garantie et les acomptes versés sur le loyer. Mais vous pourriez également être admissible à recevoir une indemnisation pour tous les frais liés au déplacement à la suite de la saisie. Parler à un avocat peut vous aider à déterminer vos droits et à quoi vous pourriez avoir droit.

Amérindiens et saisies de terres

Certains des premiers exemples de domaine éminent impliquaient la saisie de terres tribales détenues par les Amérindiens à partir des années 1700 et se poursuivant tout au long des années 1800. Certaines de ces saisies ont été effectuées par la force militaire, tandis que d’autres impliquaient des accords conventionnels. L’un des événements de domaine éminents les plus connus a été le déplacement forcé et la relocalisation de Cherokee du sud-est des États-Unis vers ce qui est maintenant l’Oklahoma au milieu des années 1800.

Dans le cadre d’un traité, le gouvernement américain a accepté de payer à la tribu 5 millions de dollars ainsi qu’une compensation pour les maisons et les biens. Les termes du traité ont été rejetés par les Cherokee, qui ont refusé de quitter leurs terres. Sous les ordres du président de l’époque, Martin Van Buren, les membres de la tribu ont été rassemblés et contraints de traverser le pays à pied. Le « Trail of Tears » a entraîné la mort d’environ 25% de la tribu.

Aujourd’hui, il existe des lois spécifiques régissant l’utilisation du domaine éminent pour la saisie des terres tribales. La loi fédérale permet aux gouvernements des États de prendre les attributions détenues par les États-Unis en fiducie pour les citoyens tribaux individuels lorsque cela est nécessaire pour un usage public. Par exemple, les États peuvent revendiquer ces attributions si nécessaire pour permettre une servitude de service public. Mais les États ne peuvent revendiquer directement les terres tribales sous domaine éminent.

Comment fonctionnent les évaluations foncières parrainées par le gouvernement

Le processus d’évaluation est important pour déterminer qu’un propriétaire foncier reçoit une juste indemnisation à la suite d’une saisie de domaine éminent. En tant que tel, il existe des normes d’évaluation spécifiques et des directives que les agences gouvernementales suivent pour déterminer la valeur d’une propriété. Le processus d’évaluation du gouvernement fédéral est très détaillé et exige que les évaluateurs déterminent :

• À quoi sert la propriété
• Sa valeur marchande estimée
• Quand cette valeur devrait prendre effet

Les évaluateurs examineront les détails de la propriété, en ce qui concerne ses dimensions, les améliorations apportées à celle-ci, l’état des bâtiments situés sur la propriété et la situation géographique. Ils inspecteront également la propriété pour déterminer comment des éléments tels que les conditions du sol, la topographie, l’accès routier et l’accès à l’eau peuvent affecter sa valeur.

L’historique des ventes, l’historique d’utilisation, l’historique des locations et les exigences de zonage sont pris en compte. Semblable au processus d’évaluation lors de l’achat d’une maison, les évaluateurs du gouvernement effectueront également une analyse de marché pour déterminer le prix de vente de propriétés similaires dans la région. Une fois que toutes les informations pertinentes ont été recueillies, l’évaluateur préparera son rapport d’évaluation final, qui est utilisé par le gouvernement pour déterminer une indemnisation juste.

La ligne de fond

Le domaine éminent est un droit qui peut être exercé par le gouvernement fédéral, ainsi que par les gouvernements étatiques et tribaux. Par exemple, à la mi-2021, l’administration Biden a saisi des terres privées le long de la frontière Texas-Mexique, apparemment pour la construction d’un mur frontalier. Pendant ce temps, les pénuries d’approvisionnement en eau dans l’ouest ont suscité de nouvelles discussions sur le domaine éminent. Bien que les propriétaires aient le droit de recevoir une indemnisation pour les saisies immobilières dans la plupart des cas, ils ne peuvent pas faire grand-chose pour arrêter le processus. Comprendre comment le domaine éminent peut avoir un impact sur vous en tant que propriétaire foncier ou locataire est essentiel pour protéger vos droits.

FAQ sur les domaines éminents

Qu’est-ce qu’un domaine éminent ?

Le domaine éminent est le droit du gouvernement de saisir la propriété privée pour un usage public. Le cinquième amendement à la Constitution précise que le domaine éminent ne peut être exercé que si les propriétaires fonciers reçoivent une compensation juste et équitable pour compenser la propriété qu’ils perdent.

Le gouvernement peut-il vraiment saisir des terres privées ?

Oui, le gouvernement fédéral et les gouvernements des États ont le pouvoir de saisir des terres privées. Les gouvernements tribaux possèdent également des pouvoirs de domaine éminents. Dans le cas des terres tribales, les gouvernements des États ne peuvent pas exercer de domaine éminent, mais ils peuvent revendiquer certaines attributions détenues par les États-Unis. Les propriétaires fonciers peuvent contester les saisies foncières mais il est difficile d’arrêter le processus une fois qu’il est enclenché.

Quels sont les autres impacts potentiels de la saisie de biens ?

La saisie d’une partie ou de la totalité de vos biens peut entraîner des conséquences fiscales si vous devez payer un impôt sur les gains en capital sur l’indemnisation que vous recevez. De même, vous devrez peut-être verser une indemnité aux locataires si vous avez loué un bien qui a été saisi par le biais du domaine éminent. Si vous êtes locataire, vous pourriez être déplacé de votre logement, ce qui pourrait vous affecter financièrement si vous ne parvenez pas à trouver un logement de remplacement à un prix similaire. À plus grande échelle, le domaine éminent peut être abusé si une propriété est saisie sans qu’aucune compensation ne soit fournie.