Les acheteurs de maison peuvent enfin faire une pause
Les acheteurs de maisons à petit budget ont dû faire face à deux ans de misère.
Les prix ont grimpé en flèche grâce à la pandémie de Covid 2020 et à la chute des taux de crédit immobilier. Les constructeurs qui auraient normalement dû intervenir pour ajouter de l’offre ont plutôt lutté contre les pénuries de main-d’œuvre et la flambée des coûts des produits de base.
Mais de bonnes nouvelles sont à venir. Cette dynamique est enfin en train de changer et, avec le temps, les acheteurs pourraient faire une pause.
Les valeurs des maisons semblent avoir atteint un sommet. L’indice national des prix des maisons S&P/Case-Shiller a chuté de 0,2 % de juin à juillet, la première baisse mensuelle en une décennie. Une baisse d’un mois d’un indicateur ne révèle normalement pas de tendance. Mais les économistes pensent qu’il s’agit du début d’une correction modeste, la valeur des maisons continuant de s’aplatir ou de baisser dans les mois à venir.
C’est logique, compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt. Les taux hypothécaires sont passés de 3 % il y a un an à environ 6,7 % aujourd’hui, augmentant fortement le paiement mensuel d’une maison typique. Étant donné que les taux plus élevés rendent l’achat d’une maison plus cher, la demande de maisons fléchit.
Le coupable a été la Réserve fédérale, qui a augmenté les taux d’intérêt pour maîtriser l’inflation. En rendant les emprunts plus chers, la Fed déprime la demande. Et lorsque moins de gens veulent acheter, les prix devraient ralentir ou baisser.
La Fed ne le précisera pas, mais le logement est l’un des domaines où elle espère torpiller la demande. Pour le moment, cela en fait un moment inopportun pour acheter, car les prix sont encore relativement élevés et les hypothèques sont plus chères. La National Association of Realtors appelle cela une «crise croissante de l’accessibilité financière» et affirme que l’acheteur type a perdu 107 000 $ de pouvoir d’achat cette année. Tout cela aide à expliquer pourquoi les ventes de maisons existantes ont diminué pendant sept mois consécutifs.
Mais les problèmes d’abordabilité contribueront éventuellement à faire baisser les prix, car les vendeurs devront, à un moment donné, fixer le prix des maisons à des niveaux que les acheteurs peuvent se permettre. Le graphique suivant, montrant l’indice national de la valeur des maisons S&P/Case-Shiller, aide à expliquer ce qui pourrait arriver. La première chose à remarquer est le petit aplatissement à l’extrémité droite de la ligne tracée. C’est la petite baisse des prix en juillet, premier signe de stabilisation.
La tendance historique de 1987 à 2002 était un gain modeste mais constant de la valeur des maisons, avec une croissance moyenne de 4,2 % par an. Puis le boom immobilier a commencé, la première pentification sur le graphique. De 2003 à 2006, les prix des maisons ont augmenté en moyenne annuelle de 10,7 %, soit deux fois et demie la moyenne des 15 années précédentes. Nous savons maintenant qu’il s’agissait d’une bulle insoutenable alimentée par la fraude, des normes de prêt épouvantables, une mauvaise réglementation, une offre excédentaire et la cupidité. Mais les ventes n’ont cessé d’augmenter et les prix de monter en flèche, car l’anéantissement à venir n’était pas apparent à l’époque.
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L’accident qui a suivi était laid et ruineux. Les prix moyens des maisons ont chuté de 26 % entre le sommet de 2007 et le creux de 2011. Sur une base annuelle, la baisse moyenne des prix au cours de ces cinq années était de 5,3 %. Dans les marchés les plus mousseux, les valeurs ont chuté beaucoup plus.
Une reprise robuste a suivi, ce qui conduit à la section la plus alléchante du graphique : la forte hausse des prix qui a commencé au milieu de 2020, tout comme Covid chassait les gens des villes et alimentait une frénésie d’achat de propriétés de banlieue et de vacances. De juin 2020 à juin 2022, les prix des maisons ont augmenté de 40 % sans précédent. Au cours de la bulle immobilière de 2003-2006, la plus longue période de deux ans d’appréciation des prix des maisons n’a enregistré qu’un maigre 31 %. Après l’éclatement de cette bulle, de nombreux économistes ont fait valoir que nous ne verrions plus jamais des gains aussi rapides dans les prix des maisons.
Pourtant, nous avons juste.
Pour les acheteurs, cela soulève la perspective alléchante que nous soyons au bord d’une nouvelle baisse des prix et, pour une fois, d’un marché d’acheteurs. « La croissance des prix des maisons s’est modérée et la correction des prix des maisons devrait s’approfondir », a conseillé Oxford Economics dans une note de recherche du 29 septembre. « Mais nous pensons qu’une forte baisse des prix au niveau national d’une année sur l’autre est peu probable. Nous prévoyons que la croissance annuelle des prix des maisons ralentira à environ 2 % en 2023. »
Les types d’accords de vente en incendie qui ont surgi lors du dernier krach immobilier sont peu probables cette fois-ci, en grande partie parce que beaucoup de choses sont différentes aujourd’hui. Les normes de prêt sont solides, il n’y a donc pas des millions de saisies en cours. Au lieu de trop de maisons, il y en a trop peu. Lorsque les ventes sont molles et que les prix commencent à chuter, les personnes morales achètent parfois des maisons et les convertissent en locations, devançant les acheteurs individuels.
Néanmoins, le marché devrait s’améliorer pour les acheteurs, et l’examen des tendances à plus long terme montre que les prix ont tendance à revenir aux moyennes historiques après des hausses ou des baisses inhabituelles.
Cela suggère que la courbe des prix abrupte des deux dernières années semblera probablement beaucoup plus plate d’ici 2024 ou 2025, et qu’elle pourrait baisser pendant un certain temps, les prix baissant. Cela se produit également à une époque de forte inflation, qui pousse les salaires à la hausse plus que d’habitude, et si les gains salariaux se poursuivent alors que les prix des maisons stagnent, le pouvoir d’achat s’améliorera.
L’attente des acheteurs désespérés d’entrer sur le marché n’est pas terminée, mais la fin est peut-être en vue.
Rick Newman est chroniqueur principal pour Yahoo finance. Suivez-le sur Twitter à @rickjnewman
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