Le choc économique qui frappe le marché du logement s’aggrave – les taux hypothécaires de 6 % semblent proches
La bonne nouvelle : la Réserve fédérale dispose des instruments nécessaires pour contenir l’inflation galopante. La mauvaise nouvelle : ces instruments sont, eh bien, contondants et toucheront certains secteurs plus durement que d’autres. Parmi les plus vulnérables : le marché immobilier américain.
Regardez simplement l’histoire. La période inflationniste qui a décollé dans les années 70 a été réprimée par la Réserve fédérale. Mais ce n’est qu’après que la banque centrale a poussé les taux d’intérêt si haut que les taux hypothécaires ont atteint plus de 18 % en 1981. Cela a entraîné une réduction de moitié de la construction de maisons en 1982.
Avance rapide jusqu’en 2022, et la Fed est à nouveau passée en mode de lutte contre l’inflation. Immédiatement, les marchés financiers ont commencé à pousser les taux hypothécaires à la hausse. En effet, entre décembre et avril, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans est passé de 3,2 % à 5,1 %.
Cependant, au cours du mois dernier, cette flambée des taux hypothécaires a semblé se stabiliser. Il a en fait chuté pendant une période de trois semaines en mai. Eh bien, c’était jusqu’à vendredi, quand il a recommencé à accélérer. La lecture plus élevée que prévu de l’indice des prix à la consommation, qui a atteint un sommet en 40 ans de 8,6 %, a mis les marchés financiers en émoi. À la fin de la journée de vendredi, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans se situait à 3,85 %.
« Je ne pense pas que nous ayons vu la fin de la hausse des rendements du Trésor », déclare Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics. Historiquement parlant, les taux hypothécaires suivent la trajectoire du rendement du Trésor à 10 ans. Si le 10 ans va effectivement plus haut, dit Zandi Fortune que nous pourrions voir les taux hypothécaires dépasser les 6 %.
Une hausse de 2,75 points de pourcentage des taux hypothécaires au cours de l’année écoulée, dont la majeure partie a eu lieu au cours des six derniers mois, est historiquement rare. Il faudrait remonter à 1981 pour trouver la dernière fois que les taux hypothécaires ont augmenté aussi rapidement.
La hausse rapide des taux hypothécaires a été à la fois un choc économique pour le marché du logement et un coup dur pour les acheteurs de maisons. Si un emprunteur en juin 2021 contractait une hypothèque de 500 000 $ à un taux fixe de 3,1 %, il verrait un paiement mensuel du capital et des intérêts de 2 135 $. À un taux de 5,85 %, ce paiement mensuel serait de 2 950 $. C’est un paiement mensuel supérieur de 38 %. Au cours du prêt de 30 ans, il s’agit de 293 264 $ supplémentaires en paiements totaux.
C’est aussi un mauvais exemple. Pourquoi? Au cours de la dernière année, les prix des maisons ont atteint un record de 20,6 %. En termes simples : un emprunteur ne pourrait pas obtenir la même maison pour 500 000 $ aujourd’hui qu’il y a un an. Pour cette raison, disons que l’hypothèque de 500 000 $ a grimpé de 20,6 % pour atteindre 603 000 $. À un taux fixe de 5,85 %, le paiement mensuel du principal et des intérêts sur un prêt de 603 000 $ s’élève à 3 557 $.
La hausse rapide des taux hypothécaires associée à la hausse historique des prix des maisons aux États-Unis – qui ont grimpé de 36,8 % depuis le début de la pandémie – explique pourquoi le marché immobilier américain ralentit. De nombreux emprunteurs, qui doivent respecter les ratios d’endettement stricts des prêteurs, ont perdu leur admissibilité à un prêt hypothécaire ou refusent tout simplement de débourser autant d’argent. Quoi qu’il en soit, le marché immobilier américain connaît ce que Zandi appelle une «correction du logement».
Déjà, nous constatons que les ventes de maisons existantes et les ventes de maisons neuves chutent rapidement. Jeudi, l’économiste en chef adjoint de Freddie Mac, Len Kiefer, a tweeté que la baisse des demandes de prêts hypothécaires signifie que « le marché immobilier américain est au début de la plus importante contraction de l’activité depuis 2006 ».
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Nous constatons également que le refroidissement fait monter les niveaux d’inventaire.
Alors que le boom immobilier a décollé pendant la pandémie, les stocks ont chuté à leur plus bas niveau en quatre décennies. En mars, les niveaux d’inventaire nationaux sur Zillow étaient inférieurs de 64 % aux niveaux de mars 2019. Mais alors que le marché du logement commence à passer en mode refroidissement, les stocks augmentent à nouveau. Entre le 26 mars et le 7 mai, les niveaux des stocks à l’échelle nationale ont augmenté de 10 %. Cela comprenait une augmentation des stocks de 54 % à Coeur d’Alene, Idaho, et de 49,6 % à Reno, Nevada.
« La meilleure partie de l’histoire du logement en 2022 est l’augmentation des stocks, car cela mettra les vendeurs et les constructeurs de maisons sous contrôle. Ils avaient trop de pouvoir sur les prix et ils ont poussé les prix beaucoup trop haut », déclare Logan Mohtashami, analyste principal chez HousingWire.
Même si le marché du logement se refroidit, dit Mohtashami, il y a encore trop peu de stocks sur le marché. En effet, la grande majorité des marchés régionaux du logement (voir le graphique ci-dessous) ont encore des niveaux de stocks inférieurs de plus de 50 % à leur niveau d’avant la pandémie. Si les taux hypothécaires recommencent à baisser, dit-il, les niveaux serrés des stocks pourraient faire revenir la frénésie.
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Est-il possible que le marché du logement puisse secouer ce ralentissement et revenir en mode boom ? Zandi ne le pense pas. Ce refroidissement de l’immobilier est intentionnel – la pensée de la Fed étant que si elle peut ralentir le boom immobilier, elle peut ralentir l’inflation. Sur ce front, Zandi dit que la Fed est probablement satisfaite du refroidissement de l’immobilier qui a commencé en avril.
À l’avenir, Zandi s’attend à ce que la croissance nationale des prix des logements d’une année sur l’autre se stabilise à 0 %, et que les marchés du logement considérablement « surévalués » connaissent une baisse des prix des logements de 5 à 10 %. Bien sûr, même une baisse des prix de 5 à 10 % n’est guère un soulagement financier pour les acheteurs de maison, du moins pas si les taux hypothécaires dépassent effectivement 6 %.
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Cette histoire a été initialement présentée sur Fortune.com
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