La vente de votre maison vous laissera-t-elle avec un choc fiscal ?

Pour de nombreuses personnes, leur maison est leur principal atout. À un certain moment de leur vie, de nombreuses personnes décident de vendre leur maison pour déménager dans une autre partie du pays, passer à une maison plus grande ou aider à financer leur retraite.

Il existe d’importantes implications du code des impôts qui pourraient avoir un impact sur le montant du produit net que vous obtiendrez après la vente et sur votre capacité fiscale potentielle sur la vente. Voyons comment les nouvelles lois fiscales vous affecteront si vous décidez de vendre votre maison.

Les anciennes règles

Dans le passé, les vendeurs pouvaient différer les impôts sur les gains en capital sur tous les bénéfices passés. Ce report pourrait être effectué sur n’importe quel profit de taille tant qu’il répond aux deux exigences suivantes.

1. Le vendeur a acheté une maison de remplacement qui a coûté plus que le montant reçu pour la maison qui a été vendue.
2. Le vendeur a acheté le remplacement dans les deux ans avant ou deux ans après la date de la vente.

Par exemple, supposons que vous ayez acheté une maison pour 200 000 $ et que vous l’ayez vendue cinq ans plus tard pour 300 000 $. Selon les règles plus anciennes, vous auriez un impôt potentiel sur les gains en capital sur le bénéfice de 100 000 $.

Supposons que vous utilisiez le profit pour acheter une nouvelle maison pour 325 000 $ un mois après la vente. Étant donné que votre prix d’achat était supérieur au produit net et que votre nouvel achat a eu lieu dans un délai acceptable, votre impôt à payer serait potentiellement différé et utilisé pour compenser les rendements futurs.

Si vous décédiez avant de réaliser les impôts différés, le gain aurait pu être anéanti du fait de la majoration de la provision d’assiette pour vos ayants droit. De plus, un vendeur qui avait atteint l’âge de 55 ans pouvait exclure de façon permanente jusqu’à 125 000 $ de profits sans acheter une autre maison.

Le nouveau règlement

Le 5 août 1997, la Taxpayer Relief Act de 1997 est entrée en vigueur. La loi a supprimé le report continu et illimité des bénéfices et l’a remplacé par des exclusions plafonnées. Les règles actuelles sur les gains en capital concernant la vente de votre résidence principale permettent aux contribuables célibataires d’exclure 250 000 $ de bénéfices sur la vente de leur maison. Les couples mariés qui déposent conjointement peuvent exclure 500 000 $ de leur revenu imposable.

L’âge n’est pas un facteur et vous n’avez pas à acheter une maison de remplacement. Après avoir pris l’exclusion, vous pourriez acheter une maison moins chère ou redevenir locataire. Mieux encore, l’IRS vous permettra d’utiliser l’exclusion chaque fois que vous vendez votre résidence principale. Pour bénéficier des règles de report actuelles, il existe deux règles :

1. Vous devez avoir possédé et utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années. Ces deux années n’ont pas besoin d’être consécutives.
2. Vous ne pouvez pas avoir utilisé l’exclusion au cours des deux années précédentes.

Exemples de gains en capital sur la vente d’une maison

Supposons qu’un couple marié ait acheté sa maison il y a huit ans pour 200 000 $ et y habite exclusivement depuis son acquisition. Maintenant, le couple est prêt à emménager dans une maison plus grande dans une partie moins chère du pays. Le couple vend sa maison pour 450 000 $ et acquiert une nouvelle maison pour 400 000 $. Étant donné que le couple dépose une demande conjointe, il sera admissible à l’exclusion des gains en capital et n’aura aucun impôt à payer sur le bénéfice de 250 000 $.

Supposons la même situation ci-dessus, mais le couple vend sa maison pour 1 000 000 $. Le couple sera admissible à une exclusion des gains en capital de 500 000 $ s’ils déposent conjointement. Cependant, le profit total sur la maison est de 800 000 $ (prix de vente de 1 000 000 $ – prix d’achat de 200 000 $). Par conséquent, le couple devra reconnaître les impôts sur les gains en capital sur 300 000 $ (bénéfice total de 800 000 $ – exclusion de 500 000 $).

Considérations particulières

Comme beaucoup d’autres lois fiscales, il existe de nombreuses exceptions ou considérations. Si vous ne savez pas si vous êtes admissible au report des gains en capital, consultez un conseiller fiscal.

Qualification générale

La vente de votre maison ne donnera droit à aucune exclusion si vous avez acquis la propriété par le biais d’un échange de même nature au cours des cinq dernières années. De plus, vous devez avoir été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années précédant la vente ; pour un couple marié, un seul conjoint doit avoir satisfait à cette exigence.

Le test de résidence est nécessaire pour déterminer si la maison est considérée comme votre lieu de résidence principal. Vous devez avoir utilisé la résidence pendant un total de 24 mois au cours des 60 mois précédents. Les vacances ou les courtes absences hors de la résidence comptent comme du temps passé dans la maison, tout comme les conditions spécifiques entourant la vie dans un établissement de soins.

Exceptions à l’admissibilité

Il existe une longue liste d’exceptions à l’exigence d’admissibilité pour les exclusions des gains en capital. Ces exceptions incluent, mais ne sont pas limitées à :

• Ventes ou transferts de propriété dans le cadre de divorces ou de séparations.
• Ventes suite au décès d’un conjoint alors qu’il était propriétaire du logement.
• Ventes incluant terrain vacant.
• Contribuables dont l’ancien logement a été détruit ou condamné.
• Les contribuables qui étaient membres du service pendant la propriété de la maison.

Exclusion partielle

Il existe des situations où un contribuable est éligible à une exclusion partielle si la vente de la maison était liée au travail, à la santé ou à un événement imprévisible.

• Liés au travail: Le contribuable doit avoir été muté à un nouvel emploi à au moins 50 milles plus loin de la maison que votre ancien lieu de travail. Une exonération partielle est également accordée si le contribuable n’avait pas de lieu de travail précédent mais que le nouvel emploi était à au moins 50 miles de son domicile.
• Liés à la santé: Le contribuable doit avoir déménagé pour obtenir des soins médicaux spécifiques pour lui-même ou un membre de sa famille. Une exonération partielle est également accordée si un médecin a recommandé un changement de résidence en raison de problèmes de santé sous-jacents.
• Événements imprévisibles : Le contribuable doit avoir vécu un événement inhabituel pendant la période où il possédait et vivait dans la maison. La liste des événements éligibles comprend, mais sans s’y limiter, la maison détruite, un contribuable décédé, un contribuable donnant naissance à plusieurs enfants au cours de la même grossesse ou un divorce.

Réduire votre charge fiscale

Bien qu’il soit important d’éviter l’impôt sur un profit de 250 000 $ (500 000 $ pour les co-déclarants), cela pourrait ne pas suffire à compenser totalement les gains de certains vendeurs. Il y a quelques choses que vous pouvez faire pour augmenter votre coût de base et réduire votre impôt à payer.

Parcourez vos dossiers pour savoir si vous aviez d’autres dépenses autorisées, notamment :

• Frais de règlement ou frais de clôture lorsque vous avez acheté la maison
• Taxes foncières que le vendeur devait mais que vous avez payées et qui n’ont pas été remboursées
• Améliorations de la maison, comme un nouveau toit ou un ajout de pièce

Si votre propriété n’est tout simplement pas admissible à l’exclusion des gains en capital car ce n’était pas votre résidence principale, il existe également un potentiel d’économies d’impôt grâce à un échange 1031.

L’essentiel

Vendre sa maison est une étape importante de la vie. Cela aura probablement un impact majeur sur vos finances et pourrait entraîner une dette fiscale plus importante que prévu. Bien que les règles concernant la comptabilisation des gains en capital aient changé, il existe de nombreuses possibilités de tirer parti des exclusions, des reports ou des exonérations d’impôt dans le processus de vente de votre maison.