Investissements en actions ou en dette pour le financement participatif immobilier

Investissement immobilier en actions ou en dette : un aperçu

Le financement participatif immobilier a pris son envol depuis l’adoption de la loi Jumpstart Our Business Startups en 2012, et le marché devrait encore se développer. En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi JOBS, permettant aux investisseurs non accrédités de participer à des transactions immobilières à financement participatif aux côtés d’investisseurs accrédités.

Investir dans l’immobilier via une plateforme de financement participatif présente certains avantages par rapport aux FPI ou à la propriété directe. L’un de ces avantages est la possibilité de choisir entre des investissements en dette et en actions. Avant de vous lancer dans le crowdfunding immobilier, il est utile de comprendre en quoi les deux diffèrent et quels sont les risques.

Principes de base de l’investissement en actions

La plupart des opérations de crowdfunding immobilier impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l’investisseur est actionnaire d’une propriété spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu’il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d’une part des revenus locatifs générés par la propriété, moins les frais de service payés à la plateforme de financement participatif. Les investisseurs peuvent également recevoir une part de toute valeur d’appréciation si la propriété est vendue.

Avantages:

• Pas de plafond sur les retours : Les placements en actions offrent un horizon plus large en termes de potentiel de gain. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18 % à 25 %. Puisqu’il n’y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d’un investisseur.
• Avantages fiscaux: L’un des avantages de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses associées à sa propriété, telles que l’amortissement et le coût des réparations. Avec le financement participatif par actions, les transactions sont normalement structurées par le biais d’une LLC, qui est traitée comme une entité intermédiaire à des fins fiscales. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder directement des biens.
• Frais réduits : Les investissements en actions ont le potentiel d’être moins chers en ce qui concerne les frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer des frais annuels uniques pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés en pourcentage du montant total investi et se situent souvent entre 1% et 2%.

Inconvénients :​

• Plus de risque : Le financement participatif en actions peut mettre plus d’argent dans les poches des investisseurs, mais cela signifie prendre un plus gros pari. Les investisseurs sont en deuxième ligne lorsqu’il s’agit de recevoir un retour sur leur investissement, et si la propriété ne répond pas à ses attentes de performance, cela peut facilement se traduire par une perte. Le financement participatif n’est toujours pas aussi réglementé que les titres émis dans les listes publiques. Par conséquent, les projets et les équipes de gestion peuvent ne pas être suffisamment contrôlés pour s’assurer que seuls des projets et des équipes solides lèvent des capitaux pour leurs projets immobiliers par le biais du financement participatif.
• Période de retenue plus longue : Les investisseurs en actions envisagent une période beaucoup plus longue que les investisseurs en dette. Les durées de détention peuvent s’étendre sur cinq ou même dix ans, ce qui est une considération importante si vous souhaitez maintenir un degré élevé de liquidité dans votre portefeuille.

Comment fonctionnent les investissements par emprunt

Lorsqu’il investit dans des titres de créance immobiliers, l’investisseur agit en tant que prêteur du propriétaire ou du promoteur de la transaction. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe déterminé par le taux d’intérêt sur le prêt et le montant qu’ils ont investi. Dans un accord de dette, l’investisseur se trouve au bas de la pile de capitaux, ce qui signifie qu’il a la priorité lorsqu’il s’agit de réclamer un paiement sur la propriété.

Avantages:

• ​Temps de maintien plus court : Les investissements par emprunt sont le plus souvent associés à des projets de développement. En conséquence, ils ont généralement une période de détention plus courte que les investissements en actions. Selon la nature de la transaction, le temps de rétention peut durer entre six et 24 mois. C’est un avantage pour les investisseurs qui ne sont pas à l’aise de immobiliser des actifs à long terme.
• Risque moindre : En raison de la façon dont les transactions sont structurées ; les investisseurs prennent moins de risques avec les investissements en dette. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d’assurance contre le remboursement du prêt. En cas de défaillance du propriétaire ou du sponsor, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement par le biais d’une action en forclusion.
• Revenu régulier: Les investissements par emprunt sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence des remboursements. Bien que chaque transaction soit différente, il n’est pas rare que les investisseurs obtiennent des rendements allant de 8 % à 12 % par an. Ces rendements sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle.
• Retours plafonnés : Les placements par emprunt comportent moins de risques, mais un inconvénient majeur est le fait que les rendements sont limités par le taux d’intérêt sur le prêt. Les investisseurs doivent savoir clairement s’ils sont prêts à sacrifier le potentiel d’obtenir des rendements plus élevés en échange d’un pari plus sûr.
• Frais plus élevés : Alors que la plupart des plateformes de financement participatif immobilier ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et rechercher des investissements de dette, il y a généralement un certain type de frais impliqués pour participer à un accord. La plate-forme de financement participatif prélève généralement un pourcentage sur le dessus avant que tout intérêt ne soit payé, ce qui peut nuire à vos rendements. Il peut également y avoir des frais de montage de prêt distincts qui sont répercutés sur les investisseurs.

Les inconvénients:

• Potentiel de rendement inférieur : un risque plus faible entraîne un rendement attendu plus faible.
• Exposition au risque de remboursement anticipé : les créanciers hypothécaires remboursent parfois leurs prêts par anticipation, soit en vendant une maison, soit par un refinancement. Cela peut interrompre les flux de trésorerie associés à votre investissement dans la dette et réduire la durée de votre portefeuille de prêts.

L’essentiel

Le financement participatif est une option attrayante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L’investissement minimum avec de nombreuses plateformes varie de 5 000 $ à 10 000 $, ce qui est un prix relativement faible à payer pour accéder à cette classe d’actifs. Les investissements en actions et en titres de créance ont leurs bons et leurs mauvais côtés, que les investisseurs avisés doivent prendre le temps de peser attentivement. Comprendre ce que vous avez à gagner par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à décider si un type de placement ou les deux conviennent à votre portefeuille.