Il dit que ce n’est pas une question de climat. Alors pourquoi Bill Gates achète-t-il autant de terres agricoles ?
Pour de nombreux investisseurs, les terres agricoles n’étaient pas sur le radar en tant que classe d’actifs investissables jusqu’au début de l’année, lorsqu’il a été révélé que les plus grands propriétaires de terres agricoles américaines n’étaient autres que Bill et Melinda Gates.
Beaucoup spéculaient sur la motivation de Gates pour les acquisitions – cela faisait-il partie de sa stratégie de développement durable plus large ? En l’occurrence, Gates affirme que ces investissements ne sont, en fait, pas liés au climat. Cela a peut-être surpris certains, même les investisseurs les plus avisés. Mais pour ceux qui connaissent bien les terres agricoles, il est facile de comprendre pourquoi cette classe d’actifs est si attrayante pour les investisseurs.
Les investisseurs institutionnels ont soif de terres agricoles
Pendant de nombreuses années, les terres agricoles n’étaient pas une classe d’actifs courante parmi les investisseurs financiers. Même après la généralisation des investissements alternatifs, peu de fonds ont examiné attentivement le secteur. De nombreuses barrières à l’entrée faisaient obstacle, notamment un marché très fragmenté dans lequel la plupart des terres agricoles appartenaient à des familles ; et un manque de professionnels de l’investissement ayant les connaissances nécessaires pour évaluer les investissements dans les terres agricoles.
Le vent a commencé à changer au début des années 2000, lorsque les investisseurs institutionnels ont commencé à s’intéresser de plus près aux terres agricoles. L’élan s’est accéléré pendant la grande crise financière de 2008-2009, lorsque les investisseurs ont désespérément besoin d’alternatives aux placements refuges traditionnels comme les obligations et l’or. Au cours de cette courte période, il y a eu une prolifération de fonds spécifiquement axés sur l’investissement dans les terres agricoles. En 2020, il y avait 166 fonds de ce type dans le monde, soit près de 9 fois plus que 19 en 2005.
Fonds d’investissement axés sur les terres agricoles, 2005-2020. Source : Conseillers Valoral
Le Teachers Insurance and Annuity Association of America-College Retirement Equities Fund, par exemple, détient 1,2 billion de dollars d’actifs agricoles par l’intermédiaire de sa branche de gestion d’actifs, Nuveen.
Les investissements de Bill Gates dans les terres agricoles peuvent être considérés comme faisant partie de cette tendance. Les Gates acquièrent discrètement des terres agricoles par l’intermédiaire de leur gestionnaire d’investissement, Cascade Investment, depuis plus de 10 ans. Lorsque le fonds a été profilé par Le journal de Wall Street en 2014, elle était déjà un investisseur important en terres agricoles, avec «au moins 100 000 acres de terres agricoles en Californie, en Illinois, en Iowa, en Louisiane et dans d’autres États».
Suivant ce profil, Cascade a réalisé plusieurs autres investissements importants dans les terres agricoles. En 2017, ils ont versé 520 millions de dollars à l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC) pour un portefeuille de terres agricoles qui appartenait auparavant à l’Agricultural Company of America (AgCoA). Lorsque l’Office a acquis le portefeuille d’AgCoA en 2013, il était l’un des plus grands investisseurs institutionnels dans les terres agricoles de cultures en rangs aux États-Unis. Une autre acquisition notable a été l’achat de 170 millions de dollars par Cascade de 14 500 acres de terres agricoles dans l’État de Washington à John Hancock Life Insurance en 2018.
Aujourd’hui, Bill Gates possède 242 000 acres de terres agricoles dans 19 États. De plus, il possède 25 750 acres de terres de transition et 1 234 acres de terres récréatives pour un total de 268 984 acres. Sa plus grande propriété se trouve en Louisiane (69 071 acres), suivie de l’Arkansas (47 927 acres) et de l’Arizona (25 750 acres).
Les terres agricoles offrent des rendements solides aux investisseurs
Les terres agricoles ont historiquement généré de solides rendements réels provenant de deux sources distinctes : les loyers et les paiements de récolte, et l’appréciation lorsque l’actif sous-jacent est vendu. Entre 1992 et 2020, le rendement annuel moyen des terres agricoles était de 10,9 %, contre 7,87 % pour le marché boursier et 6 % pour l’or. De plus, les terres agricoles sont une classe d’actifs à volatilité extrêmement faible. Au cours de cette même période, la volatilité des terres agricoles était de 6,84 % tandis que la volatilité du marché boursier était de 16,9 % et celle de l’or de 14,8 %.
NB : Les données sont basées sur les rendements annuels totaux du 1er janvier 1992 au 31 décembre 2020. Les classes d’actifs sont représentées par les indices suivants : terres agricoles américaines privées – indice NCREIF Farmland ; immobilier commercial privé aux États-Unis – Indice immobilier NCREIF. Les indices ne sont pas gérés et ne sont pas disponibles pour l’investissement direct. Source : NCREIF, données accessibles au public
Les terres agricoles ajoutent également à la diversification d’un portefeuille, ce qui est crucial pour créer de la richesse à long terme. Les investisseurs réalisent une diversification en investissant dans plusieurs classes d’actifs non corrélées. Les terres agricoles ne sont pas corrélées avec d’autres grandes classes d’actifs, notamment les actions, les obligations et l’or, ce qui signifie qu’elles ne sont pas affectées par les chocs qui affectent le prix d’autres actifs. Par exemple, pendant la pandémie de Covid-19, le marché boursier a baissé de 19,8 % entre le quatrième trimestre 2019 et le premier trimestre 2020. En revanche, les terres agricoles ont diminué de 0,1 % – seulement son deuxième trimestre négatif depuis 1992.
Les terres agricoles sont une classe d’actifs durable
Bien que le développement agricole durable soit l’un des principaux domaines d’intervention de sa Fondation Gates à but non lucratif, le cofondateur de Microsoft affirme que ses investissements dans les terres agricoles ne sont pas liés au climat. Mais alors que Gates pourrait se concentrer uniquement sur les rendements, il ne faut pas négliger le potentiel de l’investissement dans les terres agricoles pour favoriser la durabilité à grande échelle.
{Bill et Melinda Gates peuvent créer le plus grand banc d’essai de technologie agroalimentaire au monde, mais ils doivent d’abord convaincre les agriculteurs. Lire la suite ici.}
Des approches de haute technologie et durables sont nécessaires pour garantir que les agriculteurs seront capables de répondre aux besoins agricoles du 21e siècle et à la population croissante de la planète, dans un climat changeant et des ressources de plus en plus rares. Ces améliorations durables et améliorant la productivité comprennent des méthodes d’agriculture biologique ou basées sur la nature, la conservation de l’eau et d’autres innovations agronomiques pour améliorer l’efficacité des exploitations. Malgré la popularité croissante de ces méthodes, nombre de transitions sont d’un coût prohibitif pour les agriculteurs.
C’est ici que les investissements jouent un rôle crucial. En fournissant une injection de liquidités, les investisseurs en terres agricoles facilitent les améliorations des immobilisations indispensables et augmentent la durabilité des exploitations à long terme.
De plus, les terres agricoles gérées de manière durable renforceront la valeur de la terre au fil du temps. Les fermes dotées de sols sains, d’eau abondante et d’infrastructures efficaces valent plus, et ce sera encore plus vrai dans un avenir où les terres agricoles de haute qualité se font de plus en plus rares.
Vous n’avez plus besoin des niveaux de richesse de Gates pour profiter des avantages des terres agricoles
Pendant trop longtemps, l’investissement dans les terres agricoles a été limité à une poignée d’investisseurs institutionnels et de particuliers fortunés comme les Gates en raison des barrières élevées à l’entrée – y compris des marchés opaques et des investissements minimum importants. Heureusement, ce n’est plus le cas.
Les plateformes d’investissement de financement participatif, par exemple, permettent aux investisseurs accrédités de posséder une partie des terres agricoles avec des minimums bas à partir de seulement 15 000 $. Ces plateformes éliminent de nombreux obstacles à l’investissement dans les terres agricoles et offrent un accès à une sélection d’opportunités d’investissement, allant des pommes aux noix et aux agrumes.
Une autre façon d’investir dans des terres agricoles, bien que non directe, consiste à investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) telles que Farmland Partners ou des FNB de matières premières agricoles. Bien que ces fonds exposent les investisseurs à quelques-uns des avantages des terres agricoles, ils sont finalement liés au marché boursier et à ses fluctuations imprévisibles.
Les raisons potentielles derrière les investissements de Gates dans les terres agricoles sont vastes. De son rôle vital dans l’approvisionnement alimentaire mondial à ses performances financières historiquement solides, les terres agricoles peuvent jouer un rôle important dans n’importe quel portefeuille. Désormais, il est plus facile que jamais d’investir, même sans être l’un des hommes les plus riches de la planète.
Note de l’éditeur : L’auteur de cet article est Jack Ellis. Cette histoire est apparue à l’origine dans AgFunderNews. Rebecca Bauer est responsable des relations publiques et de la communication chez FarmTogether, basé à San Francisco, en Californie. Les opinions exprimées dans cet article invité sont celles de l’auteur et ne représentent pas nécessairement celles de l’APN.
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