Hypothèques Jumbo vs. Hypothèques conventionnelles : quelle est la différence ?

Hypothèques jumbo vs. hypothèques conventionnelles : un aperçu

Les prêts hypothécaires jumbo et conventionnels sont deux types de financement utilisés par les emprunteurs pour acheter des maisons. Les deux exigent que les propriétaires satisfassent à certaines conditions d’admissibilité, notamment les cotes de crédit minimales, les seuils de revenu, la capacité de remboursement, ainsi que les exigences minimales de mise de fonds. Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), telles que Fannie Mae et Freddie Mac, la Federal Housing Administration (FHA), le US Department of Veterans Affairs (VA) ou le USDA Rural Housing Service ne soutiennent aucun des produits hypothécaires. Bien qu’ils puissent être utilisés dans le même but – sécuriser une propriété – ils sont intrinsèquement différents.

Les prêts hypothécaires géants sont utilisés pour acheter des propriétés dont les prix sont élevés, souvent ceux qui se chiffrent en millions de dollars. Les prêts hypothécaires conventionnels, en revanche, correspondent davantage aux besoins de l’acheteur moyen et peuvent être conformes ou non conformes. Continuez votre lecture pour en savoir plus sur ces deux types de produits hypothécaires.

Prêts hypothécaires géants

Comme indiqué ci-dessus, les prêts hypothécaires jumbo sont des prêts utilisés pour financer l’achat de biens immobiliers. Contrairement aux hypothèques ordinaires, ces prêts sont destinés à des propriétés à prix élevé. Les maisons de luxe et celles que l’on trouve sur les marchés immobiliers locaux très concurrentiels sont généralement financées par des prêts hypothécaires jumbo.

Ces hypothèques, également appelées prêts jumbo, sont non conformes. Cela signifie qu’ils ne relèvent pas des restrictions de prêt de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) et ne sont donc pas soutenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Malgré cela, beaucoup adhèrent toujours aux lignes directrices pour les prêts hypothécaires admissibles fixées par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ils dépassent également la limite maximale de prêt conforme dans leurs comtés respectifs. D’autres facteurs qui les empêchent d’être des prêts conformes peuvent inclure des emprunteurs aisés ayant des besoins uniques ou des hypothèques à intérêt uniquement qui aboutissent à des paiements forfaitaires, où la totalité du solde emprunté est due à la fin de la durée du prêt.

Afin de se qualifier pour un prêt jumbo, les emprunteurs doivent avoir une excellente cote de crédit. Les emprunteurs devraient également se situer dans une tranche de revenu plus élevée. Après tout, il faut beaucoup d’argent pour faire face aux versements hypothécaires réguliers et aux autres coûts connexes. Et comme les exigences de prêt sont devenues plus strictes à la suite de la crise financière, les emprunteurs sont tenus d’avoir des ratios dette/revenu (DTI) faibles.

Dans le passé, les taux d’intérêt des prêts jumbo étaient beaucoup plus élevés que les taux hypothécaires traditionnels. Bien que l’écart se soit réduit, ils sont encore légèrement plus élevés. Les exigences de mise de fonds étaient également structurées de la même manière, atteignant à un moment donné jusqu’à 30 %. Mais il est plus fréquent maintenant de voir des prêts jumbo nécessitant un acompte d’environ 10 à 15 %. Les taux d’intérêt plus élevés et les acomptes du passé ont généralement été mis en place principalement pour compenser le degré de risque plus élevé associé à ces produits hypothécaires puisqu’ils ne sont pas garantis par les GSE mentionnés ci-dessus.

Hypothèques conventionnelles

Les hypothèques conventionnelles sont des prêts offerts par des prêteurs privés tels que des banques et d’autres institutions financières telles que des coopératives de crédit et des sociétés de prêts hypothécaires. Tout comme les prêts jumbo, les emprunteurs exigent un acompte, une cote de crédit minimale, un certain niveau de revenu, ainsi qu’un faible ratio DTI, et ne sont pas non plus adossés à des GSE.

Contrairement aux prêts jumbo, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être conformes ou non conformes. Les prêts conformes sont ceux dont les limites sont fixées par la FHFA. Les directives de souscription de ces prêts sont également définies par Fannie Mae et Freddie Mac. Pour 2021, le maximum national pour les prêts conventionnels conformes est de 548 250 $ pour une habitation unifamiliale, contre 510 400 $ en 2020. Plus de 200 comtés aux États-Unis sont cependant désignés comme des zones compétitives à coût élevé et des limites de prêt maximales dans ces zones. les zones peuvent aller jusqu’à 822 375 $ en 2021, contre 765 600 $ en 2020. New York, Los Angeles et Nantucket sont quelques-uns de ces endroits.

Cependant, tous les prêts hypothécaires ne sont pas conformes à ces directives et ceux qui ne le sont pas sont considérés comme des prêts conventionnels non conformes. Ceux-ci ont tendance à être plus difficiles à obtenir que les prêts hypothécaires conformes, car ils ne sont pas soutenus par le gouvernement, de sorte que l’admissibilité et les conditions sont laissées aux prêteurs. Un avantage est qu’ils coûtent souvent moins cher.

Considérations particulières

Fannie Mae et Freddie Mac achèteront, emballeront et revendront pratiquement n’importe quel prêt hypothécaire tant qu’il respecte leurs directives de prêt conformes. Ces directives tiennent compte de la cote de crédit et de l’historique de crédit d’un emprunteur, du ratio dette/revenu (DTI), du ratio prêt/valeur (LTV) de l’hypothèque et d’un autre facteur clé : le montant du prêt. Ces plafonds sont fixés par le gouvernement.

Étant donné que les prêts jumbo ne sont pas garantis par des agences fédérales, les prêteurs prennent plus de risques lorsqu’ils les proposent. Vous serez confronté à des exigences de crédit plus strictes si vous essayez d’en obtenir un. Comme mentionné ci-dessus, vous devrez répondre à certaines exigences minimales pour être admissible, notamment :

• Preuve de revenu: Préparez-vous avec deux ans de documents fiscaux ou de documents similaires pour prouver que vous disposez d’une source de revenus fiable et constante. Les prêteurs voudront également que vous disposiez de suffisamment d’actifs liquides pour couvrir six mois de versements hypothécaires ou plus.
• Pointage de crédit et historique : Vous aurez généralement besoin d’un pointage de crédit d’au moins 580 (considéré comme « juste ») avant qu’un prêteur ne vous approuve pour un prêt hypothécaire conventionnel, mais il y a une très faible probabilité que les prêteurs vous approuvent pour un prêt hypothécaire jumbo si votre pointage de crédit tombe en dessous 670.
• Ratio dette/revenu (DTI) : Votre ratio dette/revenu (vos dettes mensuelles par rapport à votre revenu mensuel) doit être de 43 % ou moins pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs rechercheront généralement un DTI encore plus bas pour les prêts hypothécaires jumbo, car les prêts sont si importants.