Définition du marché hypothécaire secondaire

Qu’est-ce que le marché hypothécaire secondaire ?

Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts immobiliers et les droits de gestion sont achetés et vendus entre les prêteurs et les investisseurs. Un grand pourcentage des prêts hypothécaires nouvellement créés sont vendus par les prêteurs qui les émettent sur ce marché secondaire, où ils sont regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires et vendus à des investisseurs tels que des fonds de pension, des compagnies d’assurance et des fonds spéculatifs.

Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit également accessible à tous les emprunteurs dans toutes les zones géographiques.

Marché hypothécaire secondaire expliqué

Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire : les initiateurs de prêts hypothécaires, les agrégateurs de prêts hypothécaires (titrisateurs) et les investisseurs.

Lorsqu’une personne contracte un prêt immobilier, le prêt est souscrit, financé et géré par une institution financière, généralement une banque. Connues sous le nom d’initiateurs de prêts hypothécaires, les banques utilisent leurs propres fonds pour accorder le prêt, mais elles ne peuvent pas risquer de manquer d’argent, donc elles vendent souvent le prêt sur le marché secondaire pour reconstituer leurs fonds disponibles, afin qu’elles puissent continuer à offrir financement à d’autres clients. En fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper des prêts hypothécaires pendant une certaine période de temps avant de vendre l’ensemble; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur origine.

Le prêt ou les prêts sont souvent vendus à de grands agrégateurs. L’agrégateur distribue ensuite des milliers de prêts similaires dans un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS). Après la constitution d’un MBS (et parfois avant sa constitution, selon le type de MBS), il est vendu à un négociant en valeurs mobilières. Ce négociant, souvent une société de courtage de Wall Street, conditionne davantage les MBS de diverses manières et les vend aux investisseurs, qui recherchent souvent des instruments axés sur le revenu. Ces investisseurs ne contrôlent pas les prêts hypothécaires, mais ils reçoivent les revenus d’intérêts des remboursements des emprunteurs.

Historique du marché hypothécaire secondaire

Avant la création du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des fonds importants nécessaires pour fournir les fonds pendant toute la durée du prêt, généralement pendant 15 à 30 ans. Pour cette raison, les acheteurs potentiels ont eu plus de mal à trouver des prêteurs hypothécaires. Parce qu’il y avait moins de concurrence entre les prêteurs hypothécaires, ils ont pu exiger des taux d’intérêt plus élevés.

Le Charter Act de 1968 a résolu ce problème en créant Fannie Mae et Freddie Mac, qui a effectivement commencé à fonctionner deux ans plus tard. Ces entreprises parrainées par le gouvernement fonctionnaient comme des agrégateurs, capables d’acheter des hypothèques bancaires et de les revendre à d’autres investisseurs. Au lieu de revendre les prêts individuellement, ils ont été regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui signifie que leur valeur est garantie ou adossée à la valeur du groupe de prêts sous-jacents.

Concurrence et risque sur le marché hypothécaire secondaire

La concurrence et le risque font toujours partie du jeu lorsque les investisseurs privés apportent des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire parce que les investisseurs privés commencent à dicter les taux et les frais hypothécaires. Cela signifie que si vous avez un faible pointage de crédit et que vous recherchez un prêt, vous pouvez être perçu comme risqué, de sorte qu’ils peuvent facturer des taux et des frais plus élevés.

Après la crise des prêts hypothécaires à risque, les investisseurs individuels sont devenus peu disposés à risquer leur capital sur des titres adossés à des créances hypothécaires à taux bas. Le gouvernement fédéral a alors dû intervenir pour combler le vide sur le marché hypothécaire secondaire. Cela a empêché les taux de monter en flèche à un endroit où presque personne ne pouvait se permettre de posséder une maison.