Définition d’expulsion

Qu’est-ce que l’expulsion ?

L’expulsion est la procédure civile par laquelle un propriétaire peut légalement retirer un locataire de son bien locatif. L’expulsion peut survenir lorsque le locataire cesse de payer le loyer, lorsque les termes du contrat de location ne sont pas respectés ou dans d’autres situations autorisées par la loi.

Aux États-Unis, les expulsions sont régies par les États et certaines municipalités. Les propriétaires sont tenus d’informer les locataires qu’ils sont expulsés avec un avis précisant le motif de l’expulsion et le nombre de jours avant le début de la procédure d’expulsion.

Comment fonctionne l’expulsion

Les immeubles locatifs et toutes les parties impliquées dans les contrats de location sont soumis aux lois propriétaire-locataire. Les propriétaires ne peuvent pas expulser des locataires sans motif valable. Les raisons incluent le non-paiement du loyer, les dommages, les activités illégales, la violation des termes d’un bail ou si le propriétaire souhaite prendre possession de la propriété. Le loyer impayé est la raison la plus courante d’expulsion, selon une étude du laboratoire d’expulsion de l’université de Princeton. Certains États autorisent les propriétaires à expulser les locataires à volonté même s’ils n’ont rien fait de mal. Ces locataires peuvent être protégés dans les États qui autorisent les expulsions sans faute, en particulier si les tribunaux jugent l’action discriminatoire ou de représailles.

Les lois sur les expulsions varient selon l’État et la municipalité, mais le processus est assez uniforme. Un propriétaire remet un avis d’expulsion à son locataire, lui donnant un certain nombre de jours pour payer le loyer ou réparer les dommages. Si cette période se termine sans résolution, le propriétaire peut alors intenter une action en expulsion contre le locataire. Un plaignant peut demander un dédommagement financier pour le loyer impayé et les frais de services publics, les dommages causés à la propriété, les frais de retard et les frais de justice en plus de l’expulsion.

Les affaires sont généralement entendues par les tribunaux de district, les tribunaux des petites créances ou les tribunaux du logement. Les propriétaires et les locataires sont tenus d’y assister et peuvent demander une représentation légale. Les tribunaux exigent des preuves d’actes répréhensibles, y compris des photos, des courriels, des messages texte, d’autres documents et des témoignages pouvant étayer la cause de chaque partie.

Un juge entend les témoignages et examine toute preuve avant de prendre la décision d’expulser ou de rejeter le cas d’un propriétaire. Le juge peut également décider d’accorder ou non des dommages-intérêts pécuniaires dans l’affaire et combien. Si le locataire ne se présente pas devant le tribunal, il reçoit généralement un jugement d’expulsion automatiquement, tant que le propriétaire ou un représentant légal est présent.

Expulsions et COVID-19

Le Congrès a temporairement interdit les expulsions par le biais de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) en réponse à la pandémie de COVID-19. Les expulsions ont été interdites pendant 120 jours pour les personnes bénéficiant d’une aide fédérale au logement ou dans les maisons avec des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral, y compris celles financées par Fannie Mae, Freddie Mac ou la Federal Housing Administration (FHA).

L’interdiction initiale, qui a pris fin le 24 juillet 2020, interdisait aux propriétaires de déposer de nouveaux dossiers d’expulsion en raison d’un loyer impayé. Le moratoire s’appliquait à environ 28% des 43,8 millions de ménages locataires du pays, selon une analyse de l’Urban Institute. Certains locataires étaient également protégés par des interdictions nationales ou locales, bien que beaucoup n’aient reçu aucune protection temporaire.

Les Centers for Disease Control and Prevention (CDC) ont ensuite interdit l’expulsion de nombreux locataires pour des raisons de santé publique. L’ordonnance initiale, émise le 4 septembre 2020, a été prolongée à plusieurs reprises. La dernière prolongation, cependant, qui devait expirer le 3 octobre 2021, a été annulée par la Cour suprême le 26 août 2021. Cependant, en raison de la propagation rapide de la variante « Delta », le CDC a rendu une nouvelle ordonnance, effective 3 août 2021, interdisant temporairement les expulsions dans les comtés où la propagation communautaire est importante ou élevée. La nouvelle commande expirera le 3 octobre 2021. Pour voir si votre pays est inclus dans la commande, vous pouvez consulter le site Web de la commande d’expulsion du CDC pour plus de détails.

Pour bénéficier du moratoire initial, un locataire doit avoir gagné moins de 99 000 $ par an (198 000 $ pour les couples) et signer une déclaration selon laquelle il a épuisé tous les efforts pour payer le loyer et est susceptible de devenir sans abri en raison d’une expulsion.

L’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé le 3 juin 2021 que Fannie Mae et Freddie Mac continueraient d’offrir l’abstention COVID-19 aux propriétaires d’immeubles multifamiliaux jusqu’au 30 septembre 2021.

Avantages et inconvénients de l’expulsion

Pour les propriétaires

Les expulsions permettent aux propriétaires d’expulser les locataires indisciplinés, ainsi que ceux qui ne paient pas leur loyer à temps ou pas du tout. Bien que cela puisse être coûteux, les propriétaires peuvent bénéficier d’une procédure d’expulsion pour protéger les intérêts de leur propriété. En expulsant un locataire indésirable, un propriétaire peut ouvrir sa propriété à de meilleurs locataires plus responsables.

Pour les locataires

Les effets d’une expulsion peuvent être durables pour les locataires. Par exemple, lorsqu’une personne soumet une demande de location pour une nouvelle maison, la demande demandera probablement si elle a déjà été expulsée auparavant.

Pourtant, avoir une expulsion précédente ne peut pas complètement disqualifier une personne d’un bail. Certains propriétaires peuvent simplement vouloir en savoir plus sur les conditions de l’expulsion. Par exemple, si un propriétaire décidait de vendre un appartement en copropriété et expulsait légalement les locataires pour le faire, il est peu probable que cela affecte négativement l’opinion du propriétaire sur un locataire potentiel.

Pour la société

Certains experts suggèrent également que les taux d’expulsion élevés ont des effets néfastes sur la société dans son ensemble. En déstabilisant les familles, soutiennent-ils, les quartiers à forte expulsion deviennent plus vulnérables à la criminalité.

Les taux d’expulsion élevés ont également un coût financier élevé pour les villes, qui perdent souvent des impôts fonciers et des factures de services publics impayées et peuvent devoir payer plus pour les abris et les services sociaux.