Définition des obligations de l’autorité du logement

Que sont les obligations de l’autorité du logement?

Les obligations des autorités du logement, ou obligations de logement, sont émises par un organisme gouvernemental d’État ou local pour aider à financer la construction ou la réhabilitation de logements locatifs abordables. Dans le cadre de certains programmes, le produit de ces obligations peut également être utilisé pour aider les personnes à faible revenu à acheter une maison. Les intérêts gagnés par les investisseurs sur les obligations des autorités du logement sont exonérés d’impôts fédéraux et peuvent également être exonérés d’impôts sur le revenu des États et locaux.

Comme la plupart des obligations municipales, les obligations des autorités du logement ont toujours été considérées comme des investissements très sûrs. Dans ce cas, les obligations sont garanties par le gouvernement fédéral, qui les considère comme un moyen d’encourager la construction de logements pour les personnes à faible revenu.

Comprendre les obligations des autorités du logement

Une autorité municipale peut émettre de la dette sous forme d’obligations pour lever des capitaux pour financer des projets. Les deux types d’obligations municipales sont les obligations générales et les obligations fiscales. Le paiement des intérêts et le remboursement du principal d’une obligation générale (GO) sont financés par les coffres financiers de l’État ou du gouvernement local.

Ces obligations sont garanties par la pleine foi et le crédit du gouvernement municipal qui peut avoir le pouvoir d’augmenter les impôts afin de remplir ses obligations de paiement sur l’obligation GO. D’autre part, les obligations de paiement sur une obligation fiscale sont adossées au flux de revenus projeté du projet pour lequel l’obligation a été émise. Une forme d’obligation fiscale est l’obligation logement.

Les gouvernements étatiques et locaux émettent des obligations de logement pour financer la construction ou la réhabilitation de logements locatifs abordables. En plus de rembourser le principal de l’obligation, l’État ou la localité doit payer des intérêts sur l’argent qu’il emprunte. En tant qu’obligations d’activité privée (PAB), les obligations d’habitation peuvent être émises au nom de promoteurs qualifiés à but lucratif et à but non lucratif pour financer des projets de logements collectifs et de logements pour personnes âgées à faible revenu.

En outre, le produit des obligations-logement peut également être émis pour fournir un financement hypothécaire à faible coût aux familles ou aux particuliers à faible revenu afin qu’ils puissent acheter une maison. Les prêts hypothécaires accordés par le biais des obligations-logement sont réservés aux acheteurs d’une première maison qui ne gagnent pas plus que le revenu médian de la région. De plus, le prix d’un logement acheté avec une hypothèque sur le logement est limité à 90 % du prix d’achat moyen de la superficie.

Considérations particulières

Les obligations-logement ont généralement des taux d’intérêt bas et peuvent être émises sous forme d’obligation à demande à taux fixe ou variable (VRDO). Les paiements de principal et d’intérêts aux détenteurs d’obligations sont effectués à partir des remboursements hypothécaires promis et des revenus de placement.

Les remboursements effectués sur les crédits immobiliers par les emprunteurs sont encaissés par le syndic de l’obligation logement qui investit les fonds dans des placements à court terme jusqu’au moment prévu pour payer les intérêts aux obligataires. En effet, le paiement des obligations immobilières est soutenu par le paiement d’intérêts et le remboursement du principal des hypothèques sous-jacentes en temps voulu et cohérents par les emprunteurs.

Les obligations de logement sont bénéfiques pour l’État ainsi que pour les investisseurs privés. D’une part, le gouvernement a accès à un grand nombre de financements bon marché. D’autre part, les avantages fiscaux offerts par les obligations logement sont très attractifs pour les tranches d’imposition supérieures.

Pour les investisseurs, les intérêts payés par les obligations immobilières sont exonérés de l’impôt sur le revenu fédéral et parfois de l’État. Plus le taux marginal d’imposition est élevé, plus l’exonération fiscale d’une obligation fiscale pour le logement est importante. Bien que les investisseurs assujettis à l’impôt minimum de remplacement (AMT) puissent être assujettis à des impôts, l’exemption signifie que les investisseurs dans les tranches d’imposition fédérales élevées bénéficient d’obligations fiscales et d’autres obligations municipales. Cette exonération fiscale permet de compenser le faible taux d’intérêt des obligations.

Les crédits d’impôt fédéraux pour le logement des personnes à faible revenu sont une autre source de capital qui peut être utilisée à la place ou en plus des obligations de logement afin de financer des projets de logement abordable. Les crédits sont des crédits d’impôt sur le revenu fédéraux non remboursables pour une partie des intérêts hypothécaires que les acheteurs de maison qualifiés paient chaque année.

Parce qu’elles impliquent une dette publique, la vente d’obligations d’administration du logement nécessite parfois l’approbation des électeurs locaux. En 2018, par exemple, les électeurs californiens ont approuvé une mesure de vote visant à vendre 4 milliards de dollars d’obligations des autorités du logement pour financer des programmes pour les résidents à faible revenu, les anciens combattants et les ouvriers agricoles.