Définition des frais de garantie

Que sont les frais de garantie ?

Le terme commission de garantie désigne la somme d’argent versée à l’émetteur d’un titre adossé à des hypothèques (MBS) par le titulaire. Ces frais aident l’émetteur à payer les frais administratifs et les dépenses liés à la garantie et réduisent également tout risque ou perte pouvant survenir en cas de défaillance de l’une des hypothèques qui soutiennent la garantie. Également appelés g-fees, les frais de garantie font également référence aux frais payés par un débiteur hypothécaire à un garant pour des services rendus.

Comprendre les frais de garantie

Les émetteurs de fournisseurs de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) comme Freddie Mac, Ginnie Mae et Fannie Mae facturent aux prêteurs des frais de garantie pour la création, la gestion et la déclaration de l’actif, ainsi que pour la garantie que le fournisseur le complétera pour faire certain que les paiements du principal et des intérêts sont effectués même en cas de défaillance des emprunteurs. Bien que les frais représentent généralement un certain pourcentage de la valeur de l’actif, l’émetteur peut également facturer un montant fixe. Cette garantie de paiement est la principale composante des frais de garantie.

Des fournisseurs comme Fannie, Freddie et Ginnie aident les banques en achetant des prêts hypothécaires à des sociétés de prêts hypothécaires, des banques commerciales, des coopératives de crédit, des agrégateurs, etc. Dans la plupart des cas, ces entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) paient ces prêts hypothécaires en les restituant aux initiateurs sous la forme d’un MBS titrisé que le bénéficiaire peut ensuite choisir de vendre ou de conserver. Les frais de garantie intégrés au MBS sont le générateur de revenus pour le fournisseur de MBS et ceux-ci sont idéalement suffisants pour tous les produits pour couvrir les défauts de paiement des prêts hypothécaires individuels.

Les commissions de garantie sont principalement constituées de la garantie de crédit qu’elles fournissent au propriétaire final des MBS, mais elles couvrent également les coûts de gestion et d’administration des pools de prêts hypothécaires titrisés, de reporting sur les MBS aux investisseurs et à la Securities and Exchange Commission (SEC) , et d’autres tâches de back-office.

Bien que ces frais soient souvent considérés comme un type d’assurance pour les titres adossés à des créances hypothécaires, ils couvrent également d’autres services mentionnés. Par exemple, une banque peut facturer des frais généraux au porteur d’un billet ou d’un actif afin de fournir une garantie. Ils peuvent également facturer des frais de garantie dans le cadre du taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire. Contrairement aux autres frais initiaux (frais de documentation et de montage), ces frais sont imposés pendant toute la durée du prêt.

Considérations particulières

Les commissions de garantie sont fixées en fonction de la solvabilité et de la taille du pool hypothécaire sous-jacent. Avant l’effondrement des prêts hypothécaires et la crise financière, les frais de garantie étaient une petite déduction de 15 à 25 points de base. En échange de cette somme modique, l’initiateur de l’hypothèque a reçu un actif vendable tout en annulant le prêt des livres pour libérer plus de crédit. C’était une excellente affaire pour les prêteurs, car les fournisseurs de MBS dépendaient des informations des initiateurs de prêts pour fixer les frais de garantie. Les banques en ont profité pour repousser les limites des personnes pouvant raisonnablement obtenir un prêt hypothécaire, ce qui a entraîné des prêts NINJA et une distorsion globale du marché. Malheureusement, les frais de garantie n’étaient pas ajustés pour refléter cette réalité, ce qui a entraîné un effondrement massif des prêts hypothécaires où le gouvernement américain a finalement dû renflouer les fournisseurs de MBS en raison de leurs frais de garantie insuffisants pour couvrir la véritable responsabilité.

Les commissions de garantie ont fortement augmenté depuis la crise financière et la Grande Récession. Par rapport aux moyennes avant la fusion de 15 à 25 points de base, la moyenne après la fusion est plus du double. L’Agence fédérale du logement et des finances (FHFA) fournit une analyse annuelle des frais de garantie facturés par Freddie et Fannie. La FHFA a signalé une commission de garantie moyenne de 61 points de base sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans émis en 2016. Bien que les commissions de garantie ne reçoivent généralement pas beaucoup d’attention en dehors des groupes de pression du secteur hypothécaire, il y a eu des tentatives politiques pour faire le conseil augmente de 10 points de base supplémentaires par le biais de la FHFA afin de réduire les risques futurs pour les contribuables américains. Ces augmentations proposées ont été suspendues avant la mise en œuvre.