Définition de l’action de forclusion

Qu’est-ce que l’action de forclusion?

Le terme « action en forclusion » fait référence aux procédures judiciaires engagées par un prêteur après qu’un emprunteur ne rembourse pas son hypothèque. Les prêteurs peuvent faire valoir leurs droits par une saisie lorsque les emprunteurs ne parviennent pas à effectuer leurs versements hypothécaires ou à remplir les obligations énoncées dans leur contrat de prêt hypothécaire.

L’action en forclusion est initiée par un avis public émis par le prêteur. Si le débiteur hypothécaire ne peut toujours pas mettre le prêt à jour, la société de crédit hypothécaire peut alors engager une procédure de forclusion, après quoi elle peut vendre la propriété pour récupérer le solde dû.

Comment fonctionne l’action de forclusion

La plupart des individus n’ont pas l’argent pour acheter une maison ou une propriété avec de l’argent. Pour financer l’achat, les consommateurs doivent obtenir un prêt hypothécaire. Un prêteur tient compte de plusieurs considérations avant d’approuver un prêt, notamment les antécédents de crédit et les revenus d’un emprunteur, ainsi que la valeur de la propriété. S’il est approuvé, le prêteur et l’emprunteur signent un contrat hypothécaire, qui décrit la fréquence et le montant des paiements.

Mais que se passe-t-il si l’emprunteur ne peut pas remplir ses obligations ? Lorsqu’un emprunteur fait défaut – au moins quatre mois de retard – ou ne respecte pas les conditions du contrat, son prêteur peut engager une action en forclusion une fois que toutes les autres voies sont épuisées et que les paiements sont en souffrance depuis plus de 120 jours. La première étape consiste à soumettre un avis public au bureau du registraire du comté (ou au bureau du gouvernement du comté de même titre). Cet avis indique que l’emprunteur a fait défaut sur l’hypothèque. Dans certains États, l’avis est appelé avis de défaut, tandis que d’autres l’appellent litispendance.

À ce stade, l’emprunteur entre en pré-forclusion. Il s’agit d’un délai de grâce qui permet au propriétaire soit de trouver l’argent pour rester à jour sur son prêt, soit d’organiser la vente de la maison. Si l’emprunteur ne parvient toujours pas à trouver les fonds ou un autre arrangement, le prêteur peut alors poursuivre le processus de forclusion.

La prochaine étape consiste à fixer une date pour l’enchère de forclusion. Le prêteur enregistre un avis de vente du syndic au bureau du registraire du comté, annonce la propriété et informe l’emprunteur de la vente imminente. La vente aux enchères a normalement lieu au palais de justice du comté, au bureau du syndic ou sur la propriété elle-même.

Règles d’action de forclusion

Des exigences procédurales statutaires très spécifiques et détaillées s’appliquent aux saisies immobilières et doivent être respectées pour éviter l’invalidation d’une vente forclusion. Un avis approprié de la vente de forclusion doit être donné au débiteur et au grand public, mais les procédures exactes peuvent varier d’un État à l’autre.

Après la Grande Récession, le gouvernement américain a publié de nouvelles règles pour les prêteurs cherchant à saisir des propriétés. Établies par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) en 2013, ces nouvelles règles ont servi aux propriétaires qui sont au bord de la forclusion et les protègent des prêts abusifs. Ces règles comprennent :

• La restriction du double suivi. Cela se produit lorsque le prêteur procède à la forclusion tout en travaillant simultanément avec l’emprunteur pour éviter la forclusion. Les premiers avis ne peuvent être déposés qu’après que l’hypothèque est en souffrance pendant 120 jours.
• Fournir au débiteur hypothécaire des options après avoir manqué deux paiements consécutifs. Ces options comprennent des alternatives à la forclusion.
• Explorer toutes les alternatives à la forclusion avant de prendre une telle mesure de la part du prêteur.

Ces règles ont été étendues en 2016. Le CFPB a demandé aux prêteurs de fournir plus de protections aux emprunteurs plus d’une fois au cours du prêt. L’agence a également inclus les membres survivants de la famille d’un emprunteur décédé et exige des prêteurs qu’ils informent les emprunteurs lorsque les demandes d’atténuation des pertes – les tentatives des prêteurs de travailler avec les emprunteurs – sont épuisées.

Types d’action en forclusion

Les processus de forclusion diffèrent selon l’état, mais ils se déclinent en deux types de base. Environ la moitié des États américains imposent un type, l’autre type dans l’autre moitié. Certains États autorisent les deux.

La forclusion judiciaire est la norme dans 22 États. Fondamentalement, cela signifie que le prêteur doit intenter une action en justice et obtenir l’autorisation d’un tribunal pour vous exclure. Comme pour toute action en justice, vous devez recevoir une convocation écrite formelle et une plainte de la poursuite et avoir la possibilité de répondre et de la contester.

La forclusion non judiciaire signifie qu’un prêteur n’a pas à passer par les tribunaux. Au contraire, il peut procéder à la forclusion en invoquant ce qu’on appelle une clause de pouvoir de vente dans votre contrat hypothécaire, qui l’autorise à saisir et à vendre votre propriété si vous avez fait défaut sur le prêt. Les prêteurs aiment la forclusion non judiciaire parce qu’elle va beaucoup plus vite et est moins chère que la forclusion judiciaire, évidemment, mais ils doivent toujours suivre attentivement une série d’étapes décrites dans les lois de l’État pour terminer le processus.

Comment contester l’action de forclusion

Combattre une action en forclusion est possible. La procédure varie selon que la forclusion est judiciaire ou non judiciaire.

Traiter d’une forclusion judiciaire est un peu plus simple et simple : étant donné que le prêteur a dû intenter une action en justice contre vous et vous envoyer un avis écrit, vous n’avez qu’à répondre à la plainte dans un certain délai (la citation à comparaître sera indiquez la période (elle est généralement de 20 à 30 jours). Vous devez le faire par écrit. Alors que le fardeau de la preuve incombe au prêteur, vous devez déposer une défense détaillée et délimitée.

Votre réponse doit inclure des réponses à chacune des réclamations que le prêteur fait dans sa plainte, dans le même ordre. Vous pouvez également monter une défense affirmative, en soulignant toute erreur de la part du prêteur (comme le défaut d’émettre des avertissements ou des avis antérieurs) ou en faisant valoir que la poursuite n’aurait pas dû être intentée en premier lieu.

Avec une forclusion non judiciaire, vous devez être plus proactif. Parce que les saisies extrajudiciaires se déroulent en dehors des tribunaux, tu vas doivent intenter une action en justice pour qu’un juge suspende la procédure. Et la charge de la preuve vous incombera, car le droit de forclusion aura fait partie du contrat hypothécaire que vous avez signé.

Techniquement, lors du dépôt de votre plainte, vous demanderez deux choses : une requête pour une ordonnance d’interdiction temporaire et une injonction préliminaire pour arrêter une vente de forclusion pendant que votre affaire est en cours. Habituellement, les propriétaires demandent également au tribunal une injonction permanente. Lors de l’audience d’injonction préliminaire, vous présenterez votre côté, de la même manière que les arguments que vous monteriez dans votre réponse à une citation à comparaître en forclusion judiciaire, avec toutes les pièces justificatives.

Le verrouillage et la pandémie

Le ralentissement économique de 2020 déclenché par la pandémie de COVID-19 a touché les propriétaires du monde entier. Le gouvernement fédéral a mis en place des protections supplémentaires aux États-Unis en vertu de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) en annonçant un moratoire sur les saisies et un allègement financier pour les propriétaires. Ces règles protègent les propriétaires qui ont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral ou ceux qui sont garantis par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) comme Fannie Mae et Freddie Mac.

Le gouvernement a imposé un moratoire sur les saisies, permettant aux propriétaires de rester chez eux pendant la crise sanitaire. Les emprunteurs doivent contacter leurs prêteurs pour connaître leurs options. Certains prêteurs peuvent offrir aux emprunteurs une abstention, ce qui leur permet de suspendre ou de réduire leurs paiements. Une autre option est l’allégement des paiements, permettant aux débiteurs hypothécaires de différer les paiements pendant une certaine période de temps. Les paiements manqués en raison de l’abstention et ceux qui sont différés ne sont pas éliminés. Au lieu de cela, ils doivent être payés après la fin de la période.

Après avoir pris ses fonctions le 20 janvier 2021, le président Biden a demandé que l’interdiction des saisies et des expulsions soit prolongée jusqu’au 31 mars 2021, puis prolongée plusieurs fois, la dernière prolongation ayant lieu le 24 juin 2021, pour se prolonger jusqu’au 31 juillet. , 2021.

La ligne de fond

Une action en forclusion fait référence à une procédure judiciaire initiée par un avis public émis par le prêteur après qu’un emprunteur ne rembourse pas son hypothèque. Après avoir émis l’avis public, le prêteur accorde à l’emprunteur un délai de grâce pour permettre au débiteur hypothécaire de mettre à jour le prêt. Si le débiteur hypothécaire ne peut toujours pas mettre le prêt à jour, la société de crédit hypothécaire peut alors engager une procédure de forclusion, après quoi elle peut vendre la propriété pour récupérer le solde dû.

En réponse au ralentissement économique de 2020, le gouvernement américain a prolongé un moratoire sur les saisies hypothécaires pour aider les propriétaires en difficulté jusqu’au 31 juillet 2021, et a autorisé la période d’inscription pour l’abstention hypothécaire jusqu’au 30 septembre 2021.