Définition de la maison de vacances

Qu’est-ce qu’une maison de vacances ?

Une maison de vacances est une résidence secondaire, autre que la résidence principale du propriétaire, et est utilisée principalement à des fins récréatives, y compris des vacances ou des jours fériés. Également connue sous le nom de propriété ou de résidence récréative ou secondaire, une maison de vacances est souvent située à un endroit différent de la résidence principale du propriétaire. Parce que les maisons de vacances ne sont utilisées qu’à certaines périodes de l’année, de nombreux propriétaires louent ces logements lorsqu’ils ne les utilisent pas.

Comprendre les maisons de vacances

Les biens sont divisés en plusieurs catégories différentes, généralement aux fins de l’impôt sur le revenu. La propriété dans laquelle vit un propriétaire est appelée sa résidence principale ou principale. Cette propriété peut être une maison, un appartement, un condominium ou une roulotte. Pour être considéré comme une résidence principale, le propriétaire, qu’il s’agisse d’une personne seule, d’un couple ou d’une famille, doit y vivre la majeure partie de l’année.

Une maison de vacances, en revanche, est très différente. Ce type de propriété est souvent considéré comme une résidence secondaire. Dans la plupart des cas, il se trouve à un endroit différent de la résidence principale du propriétaire. Comme indiqué ci-dessus, le propriétaire peut utiliser cette propriété à des fins récréatives, y compris des vacances, généralement pendant quelques jours ou semaines chaque année. Tout comme les résidences principales, les maisons de vacances peuvent prendre n’importe quelle forme, les plus populaires étant les chalets ou les condos.

La distinction entre résidence principale et propriété de vacances peut être une ligne floue pour les individus, surtout s’ils passent beaucoup de temps dans les deux endroits. Cependant, la distinction est importante pour plusieurs questions financières.

Location d’une propriété de vacances

En plus de fournir au propriétaire un endroit où s’évader, les propriétés de vacances peuvent également être louées pour générer des revenus supplémentaires lorsqu’elles ne sont pas utilisées. Dans ce cas, un couple ayant une résidence principale dans le Maine peut posséder une maison de vacances en Floride. Le couple peut visiter la résidence en Floride pendant les mois les plus froids du Maine tout en la louant à d’autres personnes pour le reste de l’année.

Bien qu’elles soient un atout important, les maisons de vacances peuvent représenter un défi financier. Par exemple, une hypothèque sur une maison de vacances peut avoir un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt sur la résidence principale d’un propriétaire. En effet, le propriétaire peut avoir un risque de défaut plus élevé car les particuliers sont plus susceptibles de sauver leur résidence principale qu’une résidence temporaire en cas de retournement de fortune. Les propriétaires d’une propriété de vacances peuvent également contracter une deuxième hypothèque si l’hypothèque de la propriété principale n’a pas encore été remboursée.

Cette forme d’investissement est également risquée compte tenu du potentiel de revenus locatifs. La location d’une propriété de vacances ne fournit pas de flux de trésorerie stables ou constants ; même si la propriété est située dans un emplacement privilégié, la plupart des locataires de propriétés de vacances serviront des clients à court terme par rapport aux locataires ou aux résidents de longue durée. Par conséquent, les propriétaires de propriétés de vacances doivent se préparer à d’éventuelles insuffisances de trésorerie et être disponibles pour intervenir et payer les dépenses non couvertes par les revenus locatifs.

Implications fiscales de la location d’une propriété de vacances

Pour qu’une maison de vacances soit classée comme résidence par l’IRS, elle doit offrir un logement de base comprenant un espace de couchage ainsi que des installations de cuisine et de salle de bain. Le logement doit également être utilisé à des fins personnelles pendant plus de 14 jours et 10 % du nombre total de jours pendant lesquels le logement est loué à une juste valeur locative. Il est également de plus en plus populaire de louer des maisons de vacances à court terme via des services comme Airbnb ou Vrbo.

Les règles fiscales relatives aux maisons de vacances pour une résidence s’appliqueront si ces exigences sont remplies. Les dépenses déductibles comprendraient la partie location des intérêts hypothécaires admissibles, les taxes foncières et les pertes en cas de sinistre. Les autres dépenses déductibles proviennent directement du bien locatif et comprennent la publicité, le paiement des commissions, les frais juridiques et les fournitures de bureau. Les dépenses liées à l’entretien et à l’exploitation du bien locatif sont également déductibles.

Si une maison de vacances est louée pendant 15 jours ou plus par an, les revenus de location doivent être déclarés à l’Internal Revenue Service (IRS) en utilisant l’annexe E. Les propriétaires peuvent également déduire toutes les dépenses associées à cette résidence. Si l’habitation est considérée comme une résidence personnelle, les dépenses déduites ne peuvent excéder les revenus locatifs. Si la maison de vacances n’est pas une résidence personnelle, les dépenses déduites peuvent dépasser ce seuil, mais la perte déclarée peut être limitée par la réglementation sur les activités passives.

Vendre une propriété de vacances

Lorsque le propriétaire d’une maison de vacances vend la propriété, il doit tenir compte des implications sur les gains en capital. Dans la plupart des cas, ces gains en capital doivent être déclarés à l’IRS. C’est parce que les maisons de vacances sont traitées comme des immobilisations personnelles. Les propriétaires sont imposés sur les bénéfices de la vente, qui sont déclarés à l’annexe D, pour l’année où la propriété a été vendue. Ce formulaire accompagne la déclaration de revenus annuelle du propriétaire.

La distinction importante ici est que cette règle ne concerne que les propriétés de vacances, car les contribuables bénéficient d’un avantage fiscal substantiel lors de la vente d’une résidence principale. Lors de la vente d’une résidence principale, le contribuable est exonéré des premiers 250 000 $ pour les déclarants célibataires ou de 500 000 $ pour les couples déclarant conjointement.

Implications financières de la possession d’une maison de vacances

Posséder une maison de vacances peut être financièrement similaire à posséder une résidence principale. Dans cette optique, il existe de nombreux aspects financiers liés à la possession d’une maison de vacances, ce qui signifie que le propriétaire doit considérer plus que le prix d’achat du bien immobilier qu’il achète. Vous trouverez ci-dessous les coûts d’exploitation les plus courants qu’un propriétaire de maison de vacances peut s’attendre à engager.

1. Paiements hypothécaires/intérêts : Si vous avez contracté un prêt hypothécaire pour acheter votre maison de vacances, vous devrez effectuer des versements hypothécaires réguliers. En plus de rembourser le solde du capital de votre prêt, vous engagerez des frais d’intérêts plus élevés au début de votre prêt lorsque le solde du capital de votre prêt hypothécaire est le plus élevé.
2. Impôts fonciers: Selon l’emplacement et la valeur de votre propriété, vous pourriez payer des milliers de dollars en taxes foncières chaque année. Les impôts fonciers sont parfois facturés deux fois par an, bien que certains propriétaires fonciers puissent être tenus de payer des impôts fonciers sur un compte séquestre supervisé par le prêteur hypothécaire pour assurer le versement rapide et en temps opportun des évaluations de l’impôt foncier.
3. Réparation et entretien: Entretenir une maison de vacances peut coûter cher. Vous devrez prévoir un budget pour des choses comme le nettoyage, l’aménagement paysager, les réparations et les mises à niveau. Vous pouvez décider d’effectuer toutes ces activités par vous-même ou sous-traiter ces services à d’autres (souvent à un coût plus élevé).
4. Consommables: Bien qu’il ne s’agisse pas d’un coût direct à la maison, vous devrez également tenir compte du coût de réapprovisionnement des consommables chaque fois que vous visitez votre maison de vacances ; par exemple, vous devrez peut-être remplir le réfrigérateur si vos séjours sont peu nombreux et espacés.
5. Assurance: Vous devrez assurer votre maison de vacances afin de la protéger contre les dommages ou le vol. Votre prêteur peut exiger un certain niveau de couverture, et votre coût d’assurance est souvent directement corrélé à la valeur, à l’emplacement et aux divers risques de votre propriété.

En plus des dépenses courantes ci-dessus, les propriétaires de maisons de vacances doivent tenir compte de la fluctuation de la valeur des biens immobiliers. Le prix du marché d’une propriété peut augmenter ou diminuer en fonction des conditions macroéconomiques en vigueur telles que la politique monétaire, les taux d’intérêt ou l’offre de l’industrie.

Les défis de posséder une maison de vacances

De nombreux aspects de la possession d’une maison de vacances sont attrayants ; après tout, imaginez échapper au mauvais temps ou à des modes de vie occupés sur un coup de tête vers un deuxième endroit que vous possédez. Cependant, il existe des défis permanents liés à la possession d’une maison de vacances qui créent des obstacles financiers et non financiers.

L’un des principaux défis logistiques liés à la possession d’une maison de vacances est la maintenance et l’entretien. Les maisons de vacances nécessitent une maintenance et un entretien réguliers, même lorsque vous n’êtes pas là. Cela peut être particulièrement difficile si votre maison de vacances est située loin de votre résidence principale, ce qui rend difficile la gestion de tout problème inattendu qui pourrait survenir.

Dans le même ordre d’idées, selon l’emplacement de votre maison de vacances, vous devrez peut-être vous soucier de problèmes tels que les ouragans, les inondations ou les incendies de forêt. Ces catastrophes naturelles peuvent être coûteuses à gérer et peuvent causer des dommages importants à votre propriété. Votre propriété de vacances peut également nécessiter des mesures de prévention d’urgence (c’est-à-dire fermer les fenêtres) dans un court délai, ce qui peut ne pas être possible en fonction de l’emplacement de votre résidence principale.

Il y a plusieurs aspects émotionnels à surmonter lors de l’examen d’une maison de vacances. Selon votre style de vie et votre emploi du temps, vous ne pourrez peut-être pas utiliser votre maison de vacances autant que vous le souhaiteriez. Cela peut être frustrant, surtout si vous avez décidé d’investir une somme d’argent substantielle dans la propriété. L’extrémité opposée du spectre se produit lorsqu’il est temps de se séparer d’une maison de vacances. Semblable à d’autres formes d’investissements à valeur sentimentale, il peut être difficile de se séparer de quelque chose que vous possédez déjà, même si cela a le plus de sens sur le plan financier pour vous et votre héritage.

Enfin, comme indiqué dans les sections ci-dessus, il existe plusieurs défis financiers uniques liés à la possession d’une maison de vacances. Les revenus locatifs peuvent ne pas être stables et compter sur un tiers pour louer votre propriété entraînera des frais de gestion importants. Vous devrez également engager des coûts potentiellement plus élevés pour exploiter votre propriété si vous ne prévoyez pas d’être toujours sur place. Pour cette raison, ceux qui envisagent une maison de vacances comme un investissement feraient bien de considérer les véritables implications financières à long terme de leur achat.

Maison de vacances vs immeuble de placement

Certaines maisons de vacances peuvent être considérées comme des immeubles de placement, mais tous les immeubles de placement ne sont pas des maisons de vacances. Comme mentionné ci-dessus, le propriétaire d’une maison de vacances peut l’utiliser pour générer des revenus locatifs supplémentaires, ce qui en fait un immeuble de placement lorsqu’il ne l’utilise pas.

Dans d’autres cas, quelqu’un qui achète un immeuble de placement peut le faire dans le seul but de générer des revenus, soit par le loyer, soit par la revente future du bien. Contrairement aux propriétés de vacances, les propriétés d’investissement n’ont pas besoin d’être des maisons. Il peut s’agir de propriétés résidentielles et commerciales, ou même de structures à usage mixte – des propriétés comprenant à la fois des espaces résidentiels et commerciaux. Ces investisseurs peuvent ne jamais mettre les pieds à l’intérieur de la propriété ; cependant, ils peuvent toujours être en mesure de générer un flux de revenus similaire à celui d’une personne qui possède et utilise personnellement un type d’actif similaire.

Propriété de vacances vs multipropriété

Une propriété de vacances et une multipropriété sont techniquement la même chose. Cependant, toutes les formes de propriétés de vacances n’ont pas la même structure de propriété qu’une multipropriété.

D’une manière générale, la plupart des maisons de vacances sont des biens que vous possédez et que vous pouvez utiliser quand vous le souhaitez. Vous avez un contrôle total sur la propriété et pouvez l’utiliser comme résidence secondaire ou la louer pour générer des revenus. Vous êtes également responsable de toutes les dépenses décrites ci-dessus qui accompagnent la possession et l’entretien de la propriété.

Une multipropriété, en revanche, est un type de propriété de vacances qui vous permet d’utiliser une propriété pendant une période spécifique chaque année. Les multipropriétés sont généralement vendues par tranches d’une semaine. Pour cette raison, le coût de possession de cette forme de maison de vacances est beaucoup moins cher que la propriété pure et simple d’une maison de vacances. Cependant, l’investisseur en multipropriété ne peut résider dans la maison de vacances que pendant la période de temps correspondant à sa propriété.

En raison de la durée limitée pendant laquelle un investisseur peut résider dans une multipropriété, toutes les multipropriétés sont souvent considérées comme des propriétés de vacances. Cependant, étant donné que différentes formes de propriétés de vacances peuvent être accompagnées de périodes de séjour plus courtes ou plus longues, toutes les périodes de vacances n’ont pas les mêmes restrictions qu’une multipropriété.