Définition de la limite de prêt conforme
Qu’est-ce que la limite de prêt conforme ?
La limite de prêt conforme est le plafond en dollars du montant d’une hypothèque que la Federal National Mortgage Association (connue familièrement sous le nom de Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corp. (alias Freddie Mac) achèteront ou garantiront. Les prêts hypothécaires qui répondent aux critères de garantie par les deux organismes quasi gouvernementaux sont appelés prêts conformes.
En vertu du mandat de la Loi sur le logement et la relance économique (HERA) de 2008, la limite de prêt conforme est ajustée chaque année pour refléter l’évolution du prix moyen d’une maison aux États-Unis. La limite annuelle est fixée par le régulateur fédéral de Fannie Mae et Freddie Mac, la Federal Housing Finance Agency (FHFA), et annoncée en novembre pour l’année suivante. La FHFA utilise le pourcentage d’augmentation/diminution d’octobre à octobre du prix moyen des logements, comme indiqué dans le rapport sur l’indice des prix des logements publié par le Federal Housing Finance Board (FHFB), pour ajuster la limite de prêt conforme pour l’année suivante.
Points clés à retenir
- La limite de prêt conforme est le plafond en dollars du montant d’une hypothèque que Freddie Mac et Fannie Mae sont prêts à acheter ou à garantir.
- Les prêts hypothécaires qui répondent aux exigences de soutien des deux organismes sont appelés prêts conformes.
- La limite est fixée par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) chaque année en novembre et désignée par comté.
- La limite de prêt conforme pour 2022 est de 647 200 $.
Comment fonctionne la limite de prêt conforme
La limite de prêt conforme est désignée par comté. La plupart des comtés se voient attribuer la limite de prêt conforme de base. Cependant, il peut y avoir des variations sur la limite de prêt conforme en fonction des différences économiques régionales.
Par exemple, dans les zones où 115 % de la valeur médiane locale de la maison dépasse la limite de prêt conforme de référence, la limite de prêt maximale pour cette zone sera fixée plus haut. L’HERA mentionnée ci-dessus fixe la limite de prêt maximale pour ces zones comme un multiple de la valeur médiane de la zone. La législation a également fixé un plafond sur la limite de 150% de la limite de prêt de base.
Le sud de la Californie, le sud de la Floride et la grande région métropolitaine de New York sont trois exemples de régions de la partie contiguë du pays qui satisfont aux exigences de limites de prêt conformes maximales plus élevées.
En outre, il existe des dispositions statutaires spéciales dans la HERA qui établissent des calculs de limite de prêt différents pour l’Alaska et Hawaï, ainsi que pour deux territoires insulaires américains : Guam et les îles Vierges américaines. Les limites de prêt conformes pour ces zones ont tendance à être nettement plus élevées que les limites pour les États-Unis intérieurs parce qu’elles sont désignées comme zones à coût élevé.
Limites de prêt conformes 2022
Pour 2022, dans la plupart des États-Unis, la limite maximale de prêt conforme pour les propriétés à un logement (la valeur de référence) est de 647 200 $, une augmentation par rapport à 548 250 $ en 2021. Cette augmentation de 98 950 $ reflète l’augmentation moyenne stupéfiante de 18 % des prix des logements par rapport au du troisième trimestre (T3) de 2020 au T3 2021.
Conformité des limites de prêt dans les zones à coût élevé en 2022
La valeur médiane des maisons a généralement augmenté dans les zones à coût élevé en 2021, faisant augmenter les limites maximales de prêt dans de nombreuses régions. La limite de prêt plafond de 2022 pour les propriétés à un logement dans les régions les plus chères telles que l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines est de 970 800 $, soit 150 % de 647 200 $.
Lors de l’annonce des nouvelles limites de prêt en novembre, la FHFA a noté que la limite maximale de prêt conforme serait plus élevée en 2022 dans tous les comtés sauf quatre. Pour 2021, il était plus élevé dans tous les comtés sauf 18.
Considérations spéciales pour la limite de prêt conforme
Fannie Mae et Freddie Mac sont les principaux teneurs de marché des prêts hypothécaires ; les banques et autres prêteurs comptent sur eux pour assurer les prêts qu’ils émettent et pour acheter les prêts qu’ils souhaitent revendre. Les limites de prêt conformes servent de lignes directrices pour les prêts hypothécaires offerts par la plupart des prêteurs traditionnels. En fait, certaines institutions financières ne traiteront que des prêts conformes qui répondent aux critères des agences.
Les prêteurs traditionnels préfèrent généralement travailler avec des prêts hypothécaires qui respectent les limites de prêt conformes, car ils sont assurés et plus faciles à vendre.
Les hypothèques qui dépassent la limite de prêt conforme sont appelées hypothèques non conformes ou jumbo. Le taux d’intérêt sur les hypothèques jumbo peut être plus élevé que le taux d’intérêt sur les hypothèques conformes.
Étant donné que les prêteurs préfèrent les hypothèques conformes, un emprunteur dont le montant de l’hypothèque dépasse légèrement la limite de prêt conforme devrait analyser les aspects économiques de la réduction de la taille de son prêt en versant un acompte plus important ou en utilisant un financement secondaire (c’est-à-dire en contractant deux prêts au lieu d’un) pour se qualifier pour une hypothèque conforme.