Définition de la fraude à l’occupation
Qu’est-ce que la fraude à l’occupation ?
Le terme fraude à l’occupation fait référence à une forme de fraude hypothécaire qui se produit lorsque l’emprunteur ment sur le statut d’occupation de la propriété, indiquant qu’elle sera occupée par le propriétaire. Relativement courant, les emprunteurs commettent des fraudes d’occupation pour obtenir de meilleurs taux d’intérêt sur leurs hypothèques. C’est parce que les prêteurs offrent des taux inférieurs pour les maisons occupées par le propriétaire par rapport aux immeubles de placement. Les emprunteurs qui commettent une fraude en matière d’occupation peuvent faire face à de graves conséquences juridiques et financières.
Points clés à retenir
- La fraude à l’occupation est une forme de fraude hypothécaire qui se produit lorsque l’emprunteur ment en déclarant qu’une propriété sera occupée par son propriétaire.
- Ce type de fraude est relativement courant et se produit parce que les prêteurs offrent des taux d’intérêt plus bas sur les propriétés occupées par leur propriétaire.
- La fraude à l’occupation s’apparente à la fraude bancaire, où les banques peuvent demander que le prêt soit remboursé en totalité.
- Ceux qui commettent une fraude en matière d’occupation peuvent également faire face à des amendes, des pénalités et même des peines de prison.
Comprendre la fraude à l’occupation
La fraude à l’occupation se produit lorsque les emprunteurs trompent les prêteurs sur l’utilisation prévue de leurs propriétés. Parce que le financement est moins cher sur les maisons occupées par le propriétaire, un propriétaire peut dire qu’il veut utiliser la maison comme résidence principale alors qu’en fait, il envisage de la louer. Cela peut aussi se produire dans la situation inverse. Dans le cas d’une fraude à l’occupation inversée, un emprunteur achète une maison en tant qu’immeuble de placement, puis inscrit le produit du loyer comme revenu pour se qualifier pour l’hypothèque. Mais au lieu de louer la maison, l’emprunteur occupe la maison comme résidence principale.
En cas de fraude à l’occupation, les banques ne sont pas correctement indemnisées pour le risque. Les prêteurs facturent généralement des taux plus élevés sur les prêts hypothécaires pour les maisons non occupées par le propriétaire en raison des taux de délinquance plus élevés qui leur sont associés. Les taux de défaillance ont tendance à être plus faibles pour les propriétés occupées par leur propriétaire, car les emprunteurs ne veulent pas perdre leur propre maison. La stigmatisation liée à la perte d’un immeuble de placement est souvent beaucoup plus faible, car les pertes peuvent être amorties à des fins fiscales.
Ce type de fraude hypothécaire est assez courant chez les petits investisseurs. Par exemple, les personnes qui retournent des maisons et celles qui utilisent des plateformes de partage de maisons, telles qu’Airbnb, commettent des fraudes d’occupation beaucoup plus régulièrement que les investisseurs immobiliers à plus grande échelle qui achètent plusieurs propriétés en un an.
Pendant la crise financière de 2020, tous les types de fraudes hypothécaires ont augmenté, le risque de fraude à l’occupation ayant augmenté de 5,6 % en 2021 par rapport aux années précédentes.
Alors qu’arrive-t-il aux emprunteurs qui mentent sur l’utilisation de la propriété et qui sont ensuite découverts ? Les mensonges sur les demandes de prêt hypothécaire sont considérés comme de la fraude bancaire. Ils peuvent déclencher des sanctions financières sévères, des poursuites et même des peines de prison en cas de condamnation. D’une part, les prêteurs peuvent appeler le prêt et exiger le paiement immédiat du solde complet de l’hypothèque. Si les emprunteurs ne peuvent pas se le permettre ou refusent de payer, le prêteur procède généralement à la saisie. Cela détruit généralement les plans originaux des emprunteurs. Dans les cas impliquant plusieurs fausses déclarations, les prêteurs peuvent également renvoyer l’affaire au FBI.
Commettre une fraude à l’occupation est un crime et peut entraîner une peine de prison dans certains cas.
Considérations particulières
La fraude à l’occupation nécessite une intention de tromper. Mais louer une propriété où l’hypothèque a été obtenue en tant que maison occupée par le propriétaire n’est pas toujours un crime. En règle générale, le simple fait de vivre dans la propriété pendant un an ou plus suffit à prouver l’intention d’occuper la maison. Dans tous les cas, les emprunteurs doivent toujours vérifier auprès de leurs prêteurs hypothécaires avant de louer des propriétés occupées par le propriétaire à des locataires. C’est le meilleur moyen d’éviter de commettre accidentellement une fraude à l’occupation.
Il existe également plusieurs autres situations où la location d’une propriété occupée par son propriétaire après moins d’un an n’est généralement pas considérée comme une fraude à l’occupation. Le cas le plus évident est celui où une situation d’emploi oblige le propriétaire à déménager ailleurs. Les expatriés qui travaillent temporairement dans des pays étrangers sont souvent autorisés à louer leur logement pendant leur absence. Se marier ou emménager avec un petit ami ou une petite amie est une autre possibilité.
Mais qu’en est-il d’une maison que vous achetez pour votre enfant ? Est-ce toujours considéré comme un immeuble de placement ? Cela dépend en fait. Si votre enfant paie l’hypothèque mais n’est pas nommé sur la demande d’hypothèque, les documents et le titre, il est toujours considéré comme un immeuble de placement, vous finirez donc par payer un taux d’intérêt plus élevé.
Si je quitte ma propriété, ai-je commis une fraude à l’occupation ?
Cela dépend de votre intention initiale lorsque vous avez obtenu le prêt hypothécaire et des raisons pour lesquelles vous avez quitté la propriété. Si vous aviez légitimement l’intention d’utiliser la propriété comme résidence principale et que vous avez cessé de l’utiliser peu de temps après la fermeture (c’est-à-dire moins d’un an) en raison de circonstances indépendantes de votre volonté, comme obtenir une promotion hors de l’État, alors vous n’avez pas commis de fraude à l’occupation. .
Quelles sont les sanctions en cas de fraude à l’occupation ?
Les sanctions en cas de fraude à l’occupation peuvent varier. Votre prêteur peut révoquer le prêt ou saisir la propriété en question. Vous pouvez faire l’objet d’une enquête du FBI et s’ils découvrent que vous avez commis plusieurs fois une fraude à l’occupation, vous pouvez être condamné à une amende de plusieurs milliers de dollars. Après avoir commis une fraude à l’occupation, obtenir des hypothèques sur de nouvelles propriétés, même celles que vous avez légitimement l’intention d’utiliser comme résidence principale, peut devenir impossible.
Comment puis-je signaler une suspicion de fraude à l’occupation ?
Si vous savez qui est le prêteur de la propriété, vous pouvez le contacter directement pour signaler la fraude présumée. Vous pouvez également contacter votre bureau local du FBI pour signaler une suspicion de fraude d’occupation.
L’essentiel
Les prêteurs facturent des taux inférieurs aux propriétaires-occupants prévus qu’aux investisseurs, car les investisseurs sont plus susceptibles de faire défaut. Bien qu’il soit tentant d’économiser de l’argent, ne commettez pas de fraude en matière d’occupation ou vous risquez de perdre votre propriété en raison d’une saisie ou d’une enquête, d’une amende ou d’une peine d’emprisonnement par le FBI.