Définition avant le verrouillage

Qu’est-ce que la pré-forclusion?

Le terme pré-forclusion fait référence à la première phase d’une procédure judiciaire qui peut finalement aboutir à la reprise de possession d’un bien d’un emprunteur défaillant. En pré-forclusion, le prêteur dépose un avis de défaut sur la propriété parce que le propriétaire emprunteur dépasse les conditions contractuelles pour les paiements en souffrance. Un avis de défaut informe le propriétaire emprunteur que le prêteur poursuit des actions en justice en vue de la forclusion. Les emprunteurs ont quelques options à leur disposition s’ils se retrouvent en pré-éviction. Les prêteurs peuvent même être disposés à négocier avec eux pour éviter de passer à la phase de forclusion.

Comment fonctionne la pré-forclusion

Lorsqu’un acheteur de maison contracte un prêt pour acheter une propriété, il signe un contrat avec l’établissement de crédit pour rembourser le prêt hypothécaire conformément à un accord contractuel, généralement avec des versements mensuels. Les paiements mensuels sont généralement structurés pour couvrir une partie des paiements de principal et d’intérêts sur l’hypothèque.

Les contrats hypothécaires standard sont souvent structurés pour être en défaut si un emprunteur n’effectue pas ses paiements pendant trois mois consécutifs. À ce stade, le prêteur est généralement autorisé par contrat à commencer la pré-forclusion.

L’emprunteur reçoit une copie d’un avis de défaut, qui est également rendu public, par le biais d’un dépôt auprès du tribunal. Cette action commence le processus de pré-forclusion, qui peut prendre de quelques semaines à plus d’un an, car il varie selon l’État et est soumis à une procédure judiciaire. Un prêteur est obligé de passer par une procédure judiciaire pour finaliser un avis de saisie et d’expulsion.

Il existe plusieurs étapes standard pour une procédure de forclusion. La mise en demeure lance la procédure dans la phase de pré-forclusion. En général, le prêteur a besoin de l’approbation du tribunal, qui doit être donnée par un juge, pour son privilège sur une propriété.

Les prêteurs sont souvent plus disposés à négocier des paiements antidatés et d’éventuelles modifications de prêt au stade de la pré-forclusion d’une procédure afin d’éviter de payer ce qui peut être des coûts de procédure de forclusion importants. Si la forclusion est accordée et qu’un avis d’expulsion de forclusion est autorisé, le prêteur peut alors procéder à une vente aux enchères publique ou à une vente de syndic.

Considérations particulières

La pré-forclusion peut être une phase importante car le prêteur peut être ouvert à une négociation de dernier droit sur la dette en souffrance pour l’emprunteur. L’emprunteur a souvent une dernière opportunité d’inverser potentiellement le statut par défaut en compensant les retards de paiement, en négociant une modification ou en choisissant éventuellement de vendre la propriété avant qu’elle n’atteigne une expulsion définitive.

Ventes à découvert

Une maison pré-forclusion qu’un emprunteur met en vente est généralement appelée vente à découvert. La vente peut être une transaction privée entre le propriétaire et l’acheteur, mais l’offre de l’acheteur doit généralement être approuvée par la banque avant que la vente puisse être finalisée. Le prix d’achat peut être inférieur au solde impayé du prêt, c’est pourquoi la vente est dite à découvert.

Gardez à l’esprit que toutes les ventes à découvert ne sont pas des saisies préalables. Les propriétaires qui savent qu’ils sont en difficulté choisissent parfois de vendre leurs propriétés par tous les moyens possibles avant d’atteindre la pré-forclusion.

Un acheteur peut faire inspecter une maison pré-saisie avant de faire une offre. L’acheteur pourrait être un investisseur cherchant à acheter la propriété à un prix inférieur à sa juste valeur marchande (JVM), puis à la vendre à un prix plus élevé pour réaliser un profit.

Si le propriétaire met la propriété en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les acheteurs potentiels contacteront l’agent inscripteur. Dans toute vente à découvert, la banque prêteuse devra probablement être impliquée et peut engager un ou plusieurs courtiers immobiliers ou avocats, en particulier pour préparer un avis sur le prix du courtier.

Avantages et inconvénients de la pré-forclusion

Une maison peut être vendue pendant la phase de pré-forclusion, et cela peut être une victoire pour toutes les parties impliquées. En vendant, le propriétaire évite les dommages qu’une forclusion aurait sur ses antécédents de crédit. L’acheteur peut généralement s’emparer de la propriété pour une valeur inférieure à la valeur marchande. L’institution prêteuse n’a pas à payer les frais d’une procédure de forclusion ou à vendre la propriété elle-même.

Mais vendre une propriété de manière indépendante n’est pas nécessairement facile, d’autant plus qu’il existe des dispositions légales et des exigences de divulgation auxquelles le vendeur doit se conformer. Les acheteurs de maisons pré-saisies devront être au courant de tout privilège de propriété ou de tout impôt impayé sur une maison, car ceux-ci pourraient potentiellement être transférés au nouveau propriétaire sans divulgation complète ou clauses correctement documentées.

Si le propriétaire n’effectue pas les paiements hypothécaires en souffrance (et en cours), ne négocie pas une modification ou ne vend pas la maison pendant la période précédant la saisie, le prêteur obtiendra éventuellement l’autorisation de son privilège sur la propriété et pourra expulser le propriétaire, prenant ensuite des mesures pour vendre la propriété. La banque est propriétaire de la propriété à ce stade et est plus susceptible d’essayer de vendre la propriété à un prix encore plus bas plutôt que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les taxes et les assurances.

Allégement hypothécaire COVID-19

Une série de mesures ont été prises pour protéger les propriétaires en difficulté touchés par la pandémie de COVID-19 :

• La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) a été promulguée le 27 mars 2020, mettant en place un moratoire sur les expulsions et les saisies pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2020.
• Cela a été prolongé jusqu’au 31 janvier 2021.
• Le moratoire a encore été prolongé par le président Joe Biden, par décret présidentiel lors de son premier jour de mandat, jusqu’au 31 mars 2021 au moins.
• Le 16 février 2021, le moratoire a été prolongé jusqu’au 30 juin 2021.
• Le 24 juin, il a été prolongé une dernière fois jusqu’au 31 juillet 2021.

Le décret a également rendu les propriétaires multifamiliaux éligibles éligibles à l’abstention, qui a depuis été prolongée jusqu’au 30 septembre 2021. Si une réclamation est approuvée, les emprunteurs hypothécaires soutenus par le gouvernement étaient autorisés à différer les paiements jusqu’à 360 jours, à éviter les frais de retard de paiement, à éviter l’expulsion de leur domicile, à reporter toute procédure de forclusion déjà en cours et à interrompre la phase de pré-forclusion pour toute nouvelle procédure.

Les prêteurs privés ont été invités à travailler avec les emprunteurs, ce qui rend les modifications de prêt plus facilement accessibles. Les taux sont également tombés à des niveaux sans précédent, faisant du refinancement une option viable pour tout emprunteur hypothécaire qui n’a pas encore refinancé au cours des derniers mois et qui est contractuellement autorisé à le faire selon les conditions de son hypothèque actuelle.