Dans les coulisses de votre prêt hypothécaire
Vous pouvez considérer votre prêt hypothécaire comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient une hypothèque comme un flux de flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, démembrés, tranchés et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Étant donné que la plupart des prêts hypothécaires sont mis en vente, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d’origine au moment où le paiement mensuel d’un emprunteur se retrouve avec un investisseur dans le cadre d’un titre adossé à une hypothèque (MBS), d’un titre adossé à des actifs (ABS), d’une obligation hypothécaire garantie (CMO) ou d’une obligation de dette garantie (CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui prélèvent toutes un certain pourcentage des frais initiaux et/ou des flux de trésorerie mensuels.
Dans cet article, nous allons vous montrer comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et vous présenter ses principaux participants.
Il y a quatre acteurs principaux sur ce marché : l’émetteur d’hypothèques, l’agrégateur, le courtier en valeurs mobilières et l’investisseur.
1. L’auteur de l’hypothèque
Le prêteur hypothécaire est la première entreprise impliquée dans le marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour fermer les prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une marge de crédit d’entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des prêts hypothécaires nouvellement émis sur le marché secondaire.
Une distinction à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour conclure des hypothèques, contrairement aux courtiers en hypothèques. Au contraire, les courtiers en hypothèques agissent en tant qu’agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires, les mettant en contact avec des clients (emprunteurs).
Cependant, en fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper des prêts hypothécaires pendant une certaine période de temps avant de vendre l’ensemble; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure qu’ils sont émis. Il existe un risque pour un initiateur lorsqu’il détient une hypothèque après qu’un taux d’intérêt a été coté et bloqué par un emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas simultanément vendue sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur bloque le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit que l’initiateur réalise sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent des prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leurs réserves de prêts hypothécaires contre les fluctuations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelée transaction au mieux des efforts, conçue pour la vente d’une seule hypothèque, qui élimine la nécessité pour l’initiateur de couvrir une hypothèque. Les petits initiateurs ont tendance à utiliser les transactions au mieux.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais facturés pour créer un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
2. L’agrégateur
Les agrégateurs sont la prochaine entreprise dans la lignée des participants au marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont de grands initiateurs de prêts hypothécaires liés à des entreprises de Wall Street et à des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des hypothèques nouvellement émises auprès de plus petits initiateurs et, avec leurs propres émission, forment des pools d’hypothèques qu’ils titrisent en titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée (en travaillant avec des sociétés de Wall Street) ou forment des titres adossés à des via les GSE).
À l’instar des initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les prêts hypothécaires en cours à partir du moment où ils s’engagent à acheter un prêt hypothécaire, jusqu’au processus de titrisation et jusqu’à ce que le MBS soit vendu à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d’un pipeline de prêts hypothécaires est une tâche complexe en raison des retombées et du risque de propagation. Les agrégateurs réalisent des bénéfices par la différence entre le prix qu’ils paient pour les hypothèques et le prix auquel ils peuvent vendre les MBS adossés à ces hypothèques, en fonction de l’efficacité de leur couverture.
3. Courtiers en valeurs mobilières
Une fois qu’un MBS a été formé (et parfois avant qu’il ne soit formé, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des bureaux de négociation MBS. Les concessionnaires de ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec des MBS et des prêts hypothécaires entiers ; l’objectif final est de les vendre en tant que titres à des investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment les MBS pour structurer les CMO, les ABS et les CDO. Ces transactions peuvent être structurées pour avoir des caractéristiques de remboursement anticipé différentes et quelque peu définies et des notations de crédit améliorées par rapport aux MBS sous-jacents ou aux prêts entiers. Les concessionnaires font un écart dans le prix auquel ils achètent et vendent des MBS, et cherchent à réaliser des bénéfices d’arbitrage dans la manière dont ils structurent les packages CMO, ABS et CDO particuliers.
4. Investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les banques, les GSE et les fonds spéculatifs sont tous de gros investisseurs dans les prêts hypothécaires. Les MBS, les CMO, les ABS et les CDO offrent aux investisseurs un large éventail de rendements potentiels en fonction de la qualité du crédit et des risques de taux d’intérêt.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires bien notés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de risque de remboursement anticipé et de taux d’intérêt. Les hedge funds sont généralement de gros investisseurs dans les produits hypothécaires à faible cote de crédit et les produits hypothécaires structurés qui présentent un risque de taux d’intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE ont les plus gros portefeuilles. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est largement réglementé par l’Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
La ligne de fond
Peu d’emprunteurs réalisent à quel point leur hypothèque est tranchée, coupée en dés et échangée. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où une hypothèque est créée, elle peut faire partie d’un CMO, ABS ou CDO. L’utilisateur final d’une hypothèque peut être un fonds spéculatif qui fait des paris directionnels sur les taux d’intérêt ou utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités de prix relationnelles, ou ce peut être la banque centrale d’un pays étranger qui aime la notation de crédit d’une agence MBS.
D’autre part, il pourrait s’agir d’une compagnie d’assurance basée à Bruxelles attirée par la durée et le profil de convexité d’une certaine tranche dans une opération ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, avec plusieurs institutions toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.