Comment fonctionnent les points hypothécaires

Les points hypothécaires sont utilisés dans le processus de clôture du prêt et sont inclus dans les frais de clôture. Les points d’origine sont des points hypothécaires utilisés pour payer le prêteur pour la création du prêt lui-même, tandis que les points d’escompte sont des points hypothécaires utilisés pour réduire le taux d’intérêt de l’hypothèque.

Comment fonctionnent les points hypothécaires

Les points hypothécaires se présentent sous deux formes : les points d’origine et les points de remise. Dans les deux cas, chaque point est généralement égal à 1% du montant total hypothéqué. Sur un prêt immobilier de 300 000 $, par exemple, un point équivaut à 3 000 $. Les deux types de points sont inclus dans les frais de clôture de l’estimation officielle du prêt et des informations de clôture fournies par le prêteur.

Points d’origine

Les points d’origine rémunèrent les agents de crédit. Tous les fournisseurs de prêts hypothécaires n’exigent pas le paiement de points de départ, et ceux qui le font sont souvent disposés à négocier les frais. Les points d’origine ne sont pas déductibles d’impôt et de nombreux prêteurs se sont éloignés des points d’origine, plusieurs proposant des hypothèques à frais fixes ou sans frais.

Points de remise

Les points de remise sont des intérêts prépayés. L’achat de chaque point fait généralement baisser le taux d’intérêt de votre hypothèque jusqu’à 0,25 %. La plupart des prêteurs offrent la possibilité d’acheter entre une fraction de point et trois points de remise.

Avant l’adoption de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) en 2017, qui s’applique aux années d’imposition 2018 à 2025, les points d’origine n’étaient pas déductibles d’impôt, mais les points de remise pouvaient être déduits sur l’annexe A. À l’avenir, les points de remise sont déductibles mais limité aux premiers 750 000 $ d’un prêt. De plus, il existe une déduction forfaitaire plus élevée, il est donc conseillé de vérifier auprès d’un comptable fiscaliste pour savoir si vous pourriez bénéficier d’avantages fiscaux en achetant des points.

Nous nous concentrerons ici sur les points de remise et sur la manière dont ils peuvent réduire l’ensemble de vos versements hypothécaires. Gardez à l’esprit que lorsque les prêteurs annoncent des taux, ils peuvent afficher un taux basé sur l’achat de points.

Devriez-vous payer pour des points de réduction ?

Il y a deux facteurs principaux à prendre en compte lorsqu’on se demande s’il faut ou non payer des points de remise. Le premier concerne la durée pendant laquelle vous vous attendez à vivre dans la maison. En général, plus vous prévoyez de rester longtemps, plus vous économisez si vous achetez des points de réduction. Prenons l’exemple suivant pour un prêt sur 30 ans :

• Sur une hypothèque de 100 000 $ avec un taux d’intérêt de 3 %, votre paiement mensuel pour le capital et les intérêts est de 421 $ par mois.
• À l’achat de trois points de réduction, votre taux d’intérêt serait de 2,75 % et votre paiement mensuel serait de 382 $ par mois.

L’achat des trois points de remise vous coûterait 3 000 $ en échange d’une économie de 39 $ par mois. Vous devrez garder la maison pendant 72 mois, ou six ans, pour atteindre le seuil de rentabilité lors de l’achat de points. Étant donné qu’un prêt sur 30 ans dure 360 ​​mois, l’achat de points est une sage décision dans ce cas si vous prévoyez de vivre longtemps dans votre nouveau logement. Si, en revanche, vous prévoyez de ne rester que quelques années, vous souhaiterez peut-être acheter moins de points ou pas du tout. Il existe de nombreux calculateurs disponibles sur Internet pour vous aider à déterminer le montant approprié de points de remise à acheter en fonction de la durée pendant laquelle vous prévoyez devenir propriétaire de la maison.

Le deuxième facteur à considérer lors de l’achat de points de réduction consiste à savoir si vous avez ou non assez d’argent pour les payer. Beaucoup de gens sont à peine en mesure de payer l’acompte et les frais de clôture de leurs achats de maison, et il n’y a tout simplement pas assez d’argent pour acheter des points. Sur une maison de 100 000 $, trois points de remise sont relativement abordables, mais sur une maison de 500 000 $, trois points coûteront 15 000 $. En plus de la mise de fonds traditionnelle de 20 % de 100 000 $ pour cette maison de 500 000 $, 15 000 $ supplémentaires peuvent être plus que ce que l’acheteur peut se permettre.

L’utilisation d’une calculatrice hypothécaire est une bonne ressource pour budgétiser ces coûts.

Utiliser APR pour comparer les prêts

Il peut être très difficile de comparer différents prêts avec des taux d’intérêt, des frais de prêteur, des frais de montage, des points de remise et des points de montage variables. Le taux annuel en pourcentage (TAEG) sur chaque estimation de prêt permet aux emprunteurs de comparer plus facilement les prêts, c’est pourquoi les prêteurs sont tenus par la loi de l’inclure sur tous les prêts.

Le TAP de chaque prêt ajuste le taux d’intérêt annoncé sur le prêt pour inclure tous les points de remise, les frais, les points de départ et tous les autres frais de clôture du prêt. Cette mesure existe pour faciliter la comparaison entre les prêts avec des points de remise, des taux d’intérêt et des frais de montage très différents.

Les points hypothécaires en valent-ils la peine?

Bien que l’argent payé sur les points d’escompte puisse être investi en bourse pour générer un rendement plus élevé que le montant économisé en payant les points, la peur du propriétaire moyen de contracter une hypothèque qu’il ne peut pas se permettre l’emporte sur l’avantage potentiel qu’il pourrait en retirer si ils ont réussi à sélectionner le bon investissement. Dans de nombreux cas, le remboursement de l’hypothèque est plus important.

Aussi, gardez à l’esprit la motivation derrière l’achat d’une maison. Bien que la plupart des gens espèrent voir leur résidence augmenter en valeur, peu de gens achètent leur maison uniquement à titre d’investissement. Du point de vue de l’investissement, si votre maison triple en valeur, il est peu probable que vous la vendiez pour la simple raison que vous auriez alors besoin de trouver un autre endroit où vivre.

Si votre maison prend de la valeur, il est probable que la valeur de la plupart des autres maisons de votre région augmentera également. Si tel est le cas, vendre votre maison ne vous donnera que suffisamment d’argent pour acheter une autre maison à peu près au même prix. De plus, si vous prenez les 30 années complètes pour rembourser votre hypothèque, vous aurez probablement payé près du triple du prix de vente initial de la maison en principal et en intérêts et, par conséquent, vous ne ferez pas beaucoup de profit réel si vous vendre au prix le plus élevé.

La ligne de fond

L’achat d’une maison est une décision financière majeure. Planifiez soigneusement. Regardez les chiffres. Avant de commencer à magasiner, décidez du montant du paiement mensuel que vous pouvez vous permettre et déterminez exactement comment vous obtiendrez ce paiement, que ce soit en versant un acompte important, en achetant des points de remise ou en achetant une maison moins chère.

Ensuite, assurez-vous de magasiner. Ne vous contentez pas de la première hypothèque sur laquelle vous tombez. Il existe de nombreuses banques parmi lesquelles choisir et de nombreuses ressources, notamment des agents immobiliers, des courtiers en hypothèques et Internet, pour vous aider à trouver la meilleure offre pour votre situation. Les points d’origine sont généralement évitables et négociables, alors ne dépensez pas trop pour eux. Les points de remise peuvent vous faire économiser beaucoup sur la durée du prêt, mais seulement si vous pouvez vous permettre de les acheter sans baisser votre acompte en dessous de 20 % et avoir à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).