Comment 1 milliard de dollars en argent des investisseurs a été anéanti par un pitch immobilier

Le terrain était aussi convaincant que dramatique: un fils d’un officier de l’armée britannique, né en Allemagne, transformait d’anciens monastères, des sites militaires historiques et des châteaux en appartements étincelants.

Les investisseurs potentiels obtiendraient des rendements à deux chiffres après deux à cinq ans, la réputation de l’Allemagne en tant que lieu sûr pour faire des affaires offrant une assurance supplémentaire.

La réalité était très différente.

Aujourd’hui, les investisseurs britanniques font face à des pertes de plus de 418 millions de dollars. En Corée du Sud, c’est 436 millions de dollars. Ajoutez à Singapour, en Irlande et ailleurs – et la meilleure estimation est que plus d’un milliard de dollars a été anéanti dans le monde.

Après avoir opéré depuis 2008, la société immobilière au centre du scandale a déposé son bilan l’année dernière. Les investisseurs se demandent maintenant si tout cela – des premiers retours aux développements affichés dans des supports marketing astucieux – était réel.

En mars, des procureurs allemands ont perquisitionné le domicile du fondateur de la société, Charles Smethurst, et les bureaux d’une entreprise connexe – dans le cadre d’une enquête pénale en cours sur des allégations de fraude au milieu de soupçons que l’entreprise était un stratagème de Ponzi. Les autorités de Corée du Sud, de Singapour et du Royaume-Uni ont également ouvert des enquêtes. Des questions ont été posées dans le parlement irlandais.

Aucune accusation n’a été déposée. Par l’intermédiaire de son avocat Gerhard Strate, Smethurst a déclaré qu’il coopérait à l’enquête et a refusé de commenter des questions ou des allégations spécifiques.

L’offre de Smethurst et de son groupe immobilier allemand – anciennement connu sous le nom de Dolphin Trust – a fait appel à un intérêt croissant pour les actifs transfrontaliers et alternatifs. Les appels Zoom et les plateformes de trading en ligne ont érodé les contraintes géographiques traditionnelles pour les investisseurs individuels, ouvrant de nouveaux outils de diversification et de rendements plus élevés, mais rendant également la diligence raisonnable plus difficile.

Alors que les taux d’intérêt ont chuté, les professionnels ont investi de plus en plus d’argent dans des classes d’actifs alternatives comme l’immobilier, et les investisseurs particuliers, en particulier les retraités, ont emboîté le pas.

En ligne et via des intermédiaires, l’offre de GPG a été qualifiée d’option sûre, selon des documents marketing consultés par Bloomberg. Les investisseurs ont reçu des informations financières détaillées, y compris parfois des flux de trésorerie projetés spécifiques au projet. GPG a proposé des visites du site à ceux qui pouvaient se rendre en Allemagne.

L’argent a été collecté sous forme d’accords de prêt. Mais le fonds a fonctionné dans un angle mort réglementaire. En Allemagne, l’accent étant mis sur la dette, le régulateur financier du pays, BaFin, n’a pas supervisé ses activités, selon une personne familière avec le processus de réglementation.

Étant donné que les investisseurs étaient presque entièrement à l’étranger, cela signifiait également que les groupes de protection des investisseurs dans le pays n’y prêtaient pas beaucoup d’attention. Les autorités étrangères n’avaient pas non plus juridiction sur l’entreprise. Dans la plupart des pays, les billets de prêt ne sont pas des produits réglementés malgré le nombre croissant d’investisseurs de détail qui entrent sur le marché.

«En ce qui concerne les régulateurs, je suis absolument incandescent de rage», a déclaré Mark Hambling, un retraité britannique de 59 ans vivant maintenant au Portugal, qui dirige un groupe d’environ 2000 investisseurs GPG dans leur appel à réparation. Il dit avoir investi quelque 800 000 £ (1,1 million de dollars). «Cela aurait dû être l’héritage des enfants.»

Au départ, tout allait bien. Hambling a reçu quatre ans de paiements d’intérêts qui ont été payés à temps. À l’autre bout du monde, David Law – un retraité basé à Singapour – a déclaré que sa femme gagnait 24% sur son investissement initial de 29 000 $ après deux ans.

«Cela m’a rendu plus confiant», a déclaré Law, qui a ensuite investi 22 500 $ en 2016, à la suite d’un argumentaire d’un vendeur de la société d’investissement locale Shenton Holdings. «C’était la carotte.

En 2018, un banquier privé de la Shinhan Bank en Corée du Sud a convaincu Im Won-Hyo, 62 ans, d’investir 178000 $ d’indemnité de départ pour le prochain mariage de sa fille et le dépôt de location de la maison. «Je n’ai même jamais investi dans un marché boursier», a-t-il déclaré. «J’étais méfiant, mais ils ont dit qu’ils avaient visité le site cinq fois.»

Une filiale de la banque a déclaré qu’elle s’était appuyée sur la diligence raisonnable et les conseils juridiques de tiers dans son évaluation des produits. « Nous pensons que nous n’aurions pas atteint ce stade si le gestionnaire du fonds, les émetteurs et le développeur avaient fonctionné comme prévu », a-t-il déclaré dans un communiqué. Il a reconnu qu’il s’était rendu en Allemagne cinq fois, «mais le but des voyages d’affaires était de visiter le site de la propriété et de participer à des événements, plutôt que de faire preuve de diligence raisonnable.»

En 2018, des investisseurs en Europe et à Singapour ont signalé des problèmes pour récupérer leur capital et ont promis des intérêts. À Singapour en août, Smethurst a promis de faire les choses correctement, selon des lettres vues par Bloomberg. Près d’un an plus tard, GPG a envoyé aux investisseurs de Singapour un plan de paiement restructuré. Aucun des investisseurs singapouriens à qui Bloomberg s’est entretenu n’a obtenu aucun de ces paiements.

Au moment où GPG a déposé son bilan à Brême, en Allemagne – en juillet 2020 – elle était plongée dans le chaos. Le liquidateur mandaté par le tribunal a engagé EY Allemagne pour effectuer une première évaluation de l’entreprise. Selon une copie du rapport vu par Bloomberg, EY a découvert que GPG englobait plus de 200 entreprises individuelles de l’Allemagne, des îles Caïman à Singapour, enlacées dans un réseau complexe de relations.

Les agents qui ont présenté des investisseurs à la société ont reçu des commissions de plus de 15%. La société avait transféré des millions d’euros sous forme de prêts ou de paiements directs à une partie de la famille de Smethurst, selon le rapport. EY a refusé de commenter.

Peut-être plus inquiétant pour les investisseurs qui pensaient que leur argent était adossé à des actifs réels, le portefeuille immobilier était au mieux trouble. Les administrateurs doivent encore déterminer le nombre de propriétés que GPG possédait même, a déclaré une porte-parole de l’administrateur.

Parmi ceux qui ont été identifiés, beaucoup sont loin de ce qui était annoncé. Par exemple, plusieurs se trouvent dans des régions pauvres et éloignées qui seraient des destinations improbables pour des appartements de luxe. Un rapport d’expert préparé pour le comité des créanciers et vu par Bloomberg suggère que ceux identifiés ne valent qu’environ 181 millions de dollars.

Lim Jin Sung, avocat au cabinet d’avocats Hannuri à Séoul, affirme que ses deux clients ont investi un total de 10,2 milliards de wons (9 millions de dollars) dans des contrats proposés par Hana Bank, apparemment pour le réaménagement de 10 lots, dont une vaste ancienne imprimerie à proximité. au centre-ville de Leipzig. L’année dernière, ils ont appris que neuf étaient vides sans aucune perspective de permis de construire.

Les problèmes de GPG ont commencé avant la pandémie, et les procureurs allemands disent qu’ils ne pensent pas que Covid-19 a eu un effet sur ses plans de développement.

En avril 2021, Bloomberg a visité trois autres sites identifiés à partir de contrats et de brochures marketing partagés par des investisseurs asiatiques dans le Werder, Zossen – deux anciennes villes de l’Allemagne de l’Est qui sont devenues de plus en plus populaires auprès des familles de la classe moyenne – et Salzgitter. Tout semblait abandonné.

Ce qui irrite particulièrement les investisseurs, c’est que lorsque les professionnels creusent plus profondément, il y a des signes avant-coureurs. La branche sud-coréenne de Yuanta Securities de Taïwan a vendu une tranche de deux ans de produits à ses clients en 2017. Deux ans plus tard, lorsqu’elle a envisagé de la proposer à nouveau, elle a demandé au distributeur du fonds des détails sur la garantie réelle et des preuves de frais de registre immobilier. Lorsque rien n’était à venir, cela a retiré le produit, a déclaré un porte-parole à Bloomberg.

En Corée du Sud, les investisseurs qui ont acheté des produits par l’intermédiaire de sociétés de financement réglementées telles que Shinhan, Hana, NH Investment & Securities et Woori Bank pourraient éventuellement récupérer une partie de leurs pertes.

Shinhan et Hana ont offert à leurs clients des paiements provisoires de 50% du principal en attendant de voir s’ils récupéreront de l’argent sur les dépôts de bilan allemands. Les deux ont déclaré qu’ils étaient déterminés à protéger les clients. Hana a déclaré qu’elle essayait de récupérer ce qu’elle pouvait grâce à la vente d’actifs immobiliers.

NH Investment a refusé de commenter. Woori Bank a déclaré qu’elle s’efforçait de protéger les intérêts de ses clients.

Les avocats des investisseurs ont déposé des plaintes formelles auprès des procureurs du pays contre Shinhan Investment et Hana Bank, deux des plus gros vendeurs du fonds, appelant à des enquêtes criminelles.

Ailleurs dans le monde, il y a peu d’endroits où se tourner pour les investisseurs. À Singapour, l’entrée principale des investisseurs particuliers est venue via Shenton Holdings et Shenton Wealth Holdings. Shenton Wealth ne se négocie plus et Shenton Holdings n’a pas renvoyé les appels et les courriels demandant des commentaires.

Shenton n’était pas réglementé par l’Autorité monétaire de Singapour. En 2015, il a été mis sur une liste de surveillance des investisseurs avertissant le public qu’il pourrait à tort être perçu comme autorisé ou autorisé. UNE Le porte-parole de la police de Singapour a déclaré qu’il examinait les plaintes que les investisseurs ont déposées contre Shenton.

Comme à Singapour, les investisseurs britanniques et irlandais qui investissent leur argent dans des entreprises non réglementées ne sont pas couverts par les régimes de compensation officiels. Alors qu’ils poussent le régulateur à enquêter sur la manière dont l’argent provenant d’intermédiaires a traversé le secteur financier traditionnel, pour beaucoup, leurs meilleures chances de récupérer de l’argent dépendent du processus d’insolvabilité allemand.

«Lorsque nous avons investi, le pire des scénarios ressemblait à ce que nous nous retrouvions avec un bâtiment dont nous ne voulions pas vraiment», a déclaré Hambling. «Maintenant, il semble que les actifs pourraient valoir la peine d’être accroupis.»

Pour certains, les pertes ne se sont pas arrêtées. La Financial Conduct Authority du Royaume-Uni a récemment émis un avertissement sur les escrocs ciblant les investisseurs bloqués de GPG, promettant de débloquer une partie de l’argent manquant. On prétend être intéressé par l’achat d’investissements exceptionnels dans GPG. À un moment donné, ils demandent des frais – à envoyer par fil en Malaisie.

– Avec l’aide de Charlie Wells, Yoojung Lee et Chanyaporn Chanjaroen