Axa IM place un pari de 800 M € sur le retour au bureau en Europe
L’un des plus grands gestionnaires d’actifs au monde a levé près d’un milliard d’euros pour développer des bureaux en Europe, pariant que la demande d’espaces de travail modernes rebondira après la pandémie.
Axa IM Alts, qui fait partie de la maison de fonds française Axa Investment Managers, a levé 799 millions d’euros à déployer en Europe, en se concentrant sur le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. La majeure partie de l’investissement financera des bureaux dans les grandes villes, le reste étant destiné au développement résidentiel.
«Pour lancer ce type de stratégie de développement, il faut croire qu’il y a un avenir pour les bureaux», a déclaré Ian Chappell, responsable du développement et des fonds à valeur ajoutée chez Axa IM Alts.
La société a pour objectif de développer «des espaces de bureaux flexibles de haute qualité, alignés sur les futures habitudes de travail» et de répondre à la demande croissante de bureaux à faibles émissions de carbone. L’investissement élargira un portefeuille qui comprend également 22 Bishopsgate, le plus grand immeuble de bureaux de la ville de Londres.
«Les occupants sont beaucoup plus préoccupés par la manière dont les bâtiments du futur répondront à l’ESG [environmental, social and governance] exigences . . . ce seront les bâtiments que les investisseurs voudront acheter en premier », a déclaré Chappell.
Les bureaux haut de gamme du centre-ville ont tendance à attirer les investisseurs institutionnels après les crises économiques, car les baux longs et les locataires bien capitalisés représentent un flux de revenus stable et stable.
Mais les développeurs craignent que cette fois-ci ne soit différente étant donné que la pandémie a bouleversé la façon dont les gens travaillent, rompant l’attachement des employés au lieu de travail.
Mat Oakley, responsable de la recherche sur l’immobilier commercial en Europe chez la société immobilière Savills, a déclaré: «Je n’ai pas eu de discussion avec un investisseur immobilier cette année qui n’ait pas abordé la question de savoir si les bureaux sont aussi essentiels maintenant. [as a result of coronavirus]».
Un grand nombre d’enquêtes menées auprès des employés au cours de l’année écoulée ont montré un appétit accru pour le travail à domicile même une fois qu’il est sûr de retourner au travail, ce qui soulève des doutes sur la viabilité de certains bureaux plus anciens et moins souhaitables.
«Ces 12 mois entiers ont vraiment mis l’obsolescence à l’honneur. . . Inévitablement, il y aura plus de pression pour réutiliser les bureaux », a déclaré Chappell.
Chappell et Oakley prévoient tous deux une polarisation dans les grandes villes européennes, les loyers des bureaux diminuant dans les lieux de travail plus anciens et moins souhaitables, mais restant fermes dans les nouveaux développements.
Les investisseurs sont également prêts à parier que les bureaux modernes et haut de gamme resteront attractifs. Selon la société immobilière mondiale CBRE, jusqu’à 45 milliards de livres sterling de capital mondial ciblent le marché des bureaux de Londres – le plus gros volume depuis que la société a commencé à suivre les investissements en 2012.
Cela représente bien plus que la quantité de stock disponible, selon James Beckham, directeur général des investissements dans le centre de Londres chez CBRE. La demande s’est développée à mesure que les verrouillages ont écarté les investisseurs, qui ciblent désormais les bureaux «best in class», a-t-il déclaré.
L’attrait de Londres a été poli par le déploiement des vaccins au Royaume-Uni, qui a dépassé ses pairs européens, selon Oakley. « Sortez le Brexit de l’équation et l’émergence du verrouillage est à peu près le seul facteur qui motive les investisseurs pour le moment », a-t-il déclaré.