Aspects économiques de l’achat d’une maison sur la plage : à lire avant d’acheter
L’achat d’une maison sur la plage peut apporter un excellent retour sur investissement, une source de revenus fiable et l’accès à un lieu de vacances agréable. De nombreux investisseurs en maisons de plage achètent des maisons qu’ils louent ensuite pendant les périodes de pointe du tourisme. Un propriétaire de maison de plage en Floride pourrait mettre la maison à louer de novembre à avril, lorsque les résidents des États les plus froids ont soif de soleil.
De nombreux investisseurs de maisons de plage affirment que leurs revenus locatifs pour la moitié la plus froide de l’année couvrent leurs dépenses pour toute l’année. Cela leur permet effectivement de vivre gratuitement dans la maison pendant la saison creuse.
Points clés à retenir
- Gérée correctement, la location d’une maison de plage peut permettre au propriétaire de vivre dans la maison gratuitement pendant la saison basse de la plage.
- La synchronisation du marché est cruciale en raison des montants élevés d’effet de levier souvent utilisés sur le marché immobilier.
- Attendez-vous à payer plus pour la maison et l’assurance (y compris l’assurance contre les inondations).
- De nombreuses villes balnéaires ont des taxes élevées.
- Faire de la publicité pour une maison de location et la gérer signifie des factures supplémentaires et les propriétaires auront probablement besoin d’un gestionnaire immobilier coûteux.
Avant de plonger dans la maison de plage, il est essentiel de comprendre les aspects économiques sous-jacents impliqués. Les inconvénients comprennent des coûts d’emprunt élevés, des taux d’assurance exorbitants et des factures abondantes, ainsi que les maux de tête généraux de la gestion immobilière.
Comment acheter une maison de plage
Le timing du marché est une considération cruciale lors de l’achat d’un bien immobilier. La plupart des prêts hypothécaires nécessitent des acomptes de 20 % ou moins, de sorte que les investisseurs utilisent souvent un effet de levier substantiel. Lorsque l’effet de levier est élevé, les mouvements de prix ont généralement un impact beaucoup plus important sur les rendements que le revenu d’un actif.
Les investisseurs peuvent perdre des sommes substantielles en obtenant une hypothèque sur une maison de plage au mauvais moment.
Il n’est pas nécessaire de posséder une maison de plage, les prix sont donc encore plus procycliques que pour les autres maisons. Si l’économie a été bonne ces dernières années et que les prix de l’immobilier sont en hausse, alors le marché est probablement en retard pour une correction. De même, des prix plus bas et une économie déprimée indiquent que c’est un bon moment pour acheter. Les indices Case-Shiller offrent aux investisseurs un moyen de déterminer l’état général du marché immobilier.
L’achat d’une maison sur la plage implique les mêmes considérations que l’achat d’une maison. Cependant, les primo-propriétaires d’un bien locatif doivent être prudents. Inspectez toujours la maison, de préférence avec l’aide de professionnels, et discutez avec les propriétaires. Examinez le titre de propriété, déterminez le niveau de criminalité dans le quartier et tenez compte de l’histoire de la région pendant les ouragans et les inondations.
Coûts immobiliers et coûts d’emprunt
Les maisons de plage sont beaucoup plus chères que les maisons similaires situées à l’intérieur des terres. À Delray Beach, une ville balnéaire populaire de Floride, le prix médian des maisons en janvier 2022 était de 312 890 $, selon Zillow. La valeur des maisons dans cette région a augmenté de plus de 24 % depuis janvier 2021. Les taux d’intérêt hypothécaires pour les propriétés de vacances sont également généralement plus élevés que ceux des maisons principales.
Les frais d’intérêt peuvent faire une énorme différence dans le résultat net d’un investisseur. Par exemple, le paiement du principal et des intérêts d’un prêt hypothécaire de 1 million de dollars sur 30 ans, avec un taux d’intérêt de 4 %, s’élève à 4 774 $ par mois. La même hypothèque à un taux d’intérêt de 5 % coûte 5 368 $ par mois en capital et intérêts. Cette différence de 600 $ par mois peut rapidement s’additionner.
Combien coûte l’assurance front de mer ?
L’assurance du propriétaire d’une maison sur la plage est susceptible d’être plusieurs fois plus chère que la couverture d’une maison principale. Cette différence de coût est principalement due à une assurance inondation souvent obligatoire. Les frais d’assurance ont grimpé en flèche au début du 21e siècle, en particulier sur la côte est, qui a subi de nombreux dommages causés par les ouragans.
Une prime annuelle de 10 000 $ ou plus pour l’assurance contre les inondations est de plus en plus courante pour les maisons de plage en Floride. D’autres États de la côte est, comme la Caroline du Nord, offrent des primes à des prix plus raisonnables. Alors que les coûts d’assurance en Californie sont généralement inférieurs aux tarifs de la côte est, les économies sont généralement compensées par des prix immobiliers plus élevés.
Autres factures de maison de plage
La location d’une maison de plage implique des coûts au-delà de l’hypothèque, des services publics et du câble. D’une part, la facture fiscale est susceptible d’être lourde, étant donné la valeur élevée de nombreuses maisons de plage. Et si la maison de plage est une propriété à revenus, les propriétaires doivent généralement payer pour le marketing et la publicité. Débourser de l’argent pour embaucher des gens pour montrer la propriété n’est qu’une partie de ces dépenses. Les propriétaires de maisons de plage très malchanceux pourraient également avoir à payer les frais juridiques associés aux litiges entre locataires.
Gestion de la propriété
La gestion immobilière implique bien plus que la signature de contrats de location et la collecte de chèques de loyer. Lorsque quelque chose se brise, comme une unité de CVC ou un réfrigérateur, le propriétaire de la maison de plage est entièrement responsable des réparations. L’aménagement paysager, la peinture, l’entretien du toit et la lutte antiparasitaire ne représentent que quelques autres tâches qui relèvent de la compétence d’un propriétaire de maison de plage.
La climatisation est considérée comme un service essentiel dans de nombreuses régions du pays et les États imposent des exigences spécifiques aux propriétaires. Cela signifie que les propriétaires de maisons de plage doivent réparer la climatisation dans un délai raisonnable. S’ils ne le font pas, les locataires peuvent avoir le droit de résilier un bail ou d’organiser eux-mêmes les réparations et de soustraire les coûts du loyer.
La plupart des propriétaires de maisons de plage n’ont pas la bande passante pour jongler avec ces responsabilités sans se transformer en investisseurs immobiliers à temps plein. Par conséquent, la plupart des investisseurs emploient un gestionnaire immobilier à temps plein. Le gestionnaire s’occupe des tâches quotidiennes, commercialise la maison de plage pendant la saison touristique, exécute les contrats de location et expulse les locataires qui ne paient pas. Malheureusement, un bon gestionnaire immobilier n’est pas bon marché. Selon l’étendue des services, la plupart des gestionnaires immobiliers facturent 8 % à 12 % du loyer perçu, ce qui peut rapidement gruger les marges bénéficiaires.