Alexandrie va poursuivre ses ventes d'actifs, en commençant par l'ancien siège de Pfizer

Dans la foulée d'une année difficile pour les sciences de la vie, Alexandria Real Estate Equities poursuit son projet de vendre certaines de ses propriétés, poursuivant une stratégie qui a aidé l'entreprise à se concentrer sur ses soi-disant mégacampus et sur les revenus qu'ils génèrent. générer.

Alexandria poursuivra son vaste programme de vente de propriétés et de recyclage d'actifs, qui a rapporté 1,4 milliard de dollars en 2023 ainsi que 461 millions de dollars de charges de dépréciation totales. Parmi les ventes figurera un actif de la 42e rue à New York, acquis en 2018 et loué à Pfizer jusqu'à la mi-2024, a déclaré mardi le président Joel Marcus lors de la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre de la société.

Pfizer a déménagé vers un autre siège social à New York et ARE a décidé de renoncer au réaménagement envisagé du bâtiment, en partie à cause d'une « abondance de prudence », d'une série de « politiques difficiles de l'État et des gouvernements locaux » et de l'état des lieux. marché des sciences de la vie de la ville, a déclaré Marcus. La déclaration, qui intervient quelques semaines après la vente de deux propriétés à Long Island City, suggère un recul important.

« À New York, le marché des sciences de la vie demeure, 14 ans plus tard, encore un petit marché de startups », a déclaré Marcus, faisant référence à l'entrée initiale d'ARE dans la ville.

L'accent mis par l'entreprise sur sa stratégie de mégacampus se reflète dans ses bénéfices, dont 75 % provenaient des propriétés des mégacampus l'année dernière. D'autres actifs seront vendus en 2024, a déclaré le PDG et directeur des investissements Peter Moglia lors de l'appel. Cette méthode fait partie d’un plan visant à « élargir le fossé », en vendant des actifs perdus et en recyclant les bénéfices pour financer l’expansion du mégacampus, a-t-il déclaré.

Le marché des sciences de la vie et l’économie dans son ensemble sont confrontés à une « polycrise », allant de nombreux défis financiers et tensions géopolitiques au retard de financement dans le secteur de la biotechnologie et à une offre excédentaire sur le marché immobilier des sciences de la vie, a déclaré Moglia.

La stratégie et les efforts d'Alexandria pour maintenir la croissance malgré ces vents contraires suggèrent à quel point la dépression du marché du financement et les problèmes de location ont eu un impact sur le secteur dans son ensemble.

Mais malgré ces défis, les sciences de la vie restent l’une des catégories les plus saines de l’immobilier commercial. Le FPI a connu de solides locations de laboratoires au cours de l'année écoulée, notamment d'importants baux au quatrième trimestre avec Novo Nordisk sur le mégacampus Waltham de la société dans le grand Boston et Cargo Therapeutics, ainsi qu'une croissance de 11 % du bénéfice d'exploitation net d'une année sur l'autre. Les revenus ont augmenté de 11,5 % d’une année sur l’autre pour atteindre 2,8 milliards de dollars en 2023, avec une augmentation des taux de location de près de 30 % l’année dernière.

Le portefeuille d'ARE comprend 4,3 millions de pieds carrés louables, avec 76 % de l'activité de location l'année dernière provenant de locataires existants. L’activité de location en 2023 était la moitié de la moyenne des années « fusées » de 2021 et 2022, mais était juste en dessous de la moyenne sur trois ans entre 2018 et 2020, a déclaré Moglia.

Mais ARE, comme de nombreux autres acteurs de l’immobilier des sciences de la vie, aura un obstacle à franchir au cours de l’année à venir en raison de l’augmentation de l’offre. Soixante pour cent des propriétés en projet d'Alexandria au cours des trois prochaines années, qui devraient générer 495 millions de dollars de bénéfice d'exploitation net stabilisé, sont louées ou en cours de négociation. Remplir les 40 % restants pourrait être plus complexe en raison de l'offre supplémentaire mise en ligne, en particulier de la part d'ARE elle-même, qui prévoit que l'année prochaine sera le pic des achèvements dans un avenir prévisible.

Les projets d'Alexandria dont l'ouverture était initialement prévue en 2023 et reportée à 2024 ajouteront une superficie importante au stock total des trois grands marchés : 7 % du stock total à Boston, 10,7 % à San Francisco et 6,8 % à San Diego. ARE a un taux d'inoccupation interne de 7,05 % dans le grand Boston, de 12,36 % à San Francisco et de 8 % à San Diego. Il s'agit d'un marché qui a donné plus de poids aux locataires : ARE a noté que le FPI absorbera 114 millions de dollars en réductions de loyer aux nouveaux locataires au cours des 10 prochains mois.

ARE a signé 300 000 pieds carrés de baux qui ne débuteront que plus tard dans l'année, elle a donc une longueur d'avance. Mais le directeur financier, Mark Binda, a estimé qu'il lui resterait 1,8 million de dollars à louer, ce qu'il a qualifié de « gérable en raison des taux d'exécution historiques ».

Les perspectives 2024 de CBRE en matière de sciences de la vie indiquent : « Il est peu probable qu'il y ait une demande suffisante en 2024 pour les près de 38 millions de pieds carrés de nouveaux [research and development]/espace laboratoire en construction. L'entreprise prévoit une offre excédentaire à Boston, San Francisco et San Diego.

ARE espère qu'une amélioration de la situation économique et une activité accrue des grandes sociétés pharmaceutiques créeront davantage d'activités de location au cours des 12 prochains mois. Les grandes entreprises pharmaceutiques sont confrontées à une falaise de brevets et à une perte substantielle de revenus, mais disposent pourtant d'environ 1 000 milliards de dollars de liquidités disponibles à exploiter pour leurs activités de fusions et acquisitions, selon Hallie Kuhn, vice-présidente principale de la science et de la technologie d'Alexandria. Elle a également souligné la première introduction en bourse de l'année : CG Oncology, basée à San Francisco, qui a levé un montant meilleur que prévu de 380 millions de dollars, signe de la chaleur des marchés.

CBRE a qualifié le marché des introductions en bourse de lent et a noté que le financement du capital-risque était en baisse de 46 % par rapport à son sommet de 2021, tout en notant également qu'une réduction des taux d'intérêt pourrait aider à catalyser les marchés des capitaux et l'activité du capital-risque.

Pour l’avenir, Binda a fourni des prévisions pour 2024, notamment un taux d’occupation de 95,1 %, une solide croissance des taux de location de 15 % et « une croissance et un taux d’occupation modestes tout au long de l’année, ainsi qu’une croissance et un taux d’occupation des mêmes propriétés au cours du second semestre ».

Marcus a prédit que l’industrie bénéficierait de « vents macroéconomiques clés », notamment une activité positive de fusions et d’acquisitions, une baisse des taux d’intérêt et une innovation accrue.