Wall Street se renforce sur le marché immobilier

ôL’immobilier résidentiel est l’une des classes d’actifs les plus performantes cette année. Selon la plupart des indices immobiliers tels que l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) ou Case-Shiller, l’appréciation du prix des maisons a augmenté de 18,5% à 19,5%. Bien que ce chiffre soit inférieur à la hausse de 24 % depuis le début de l’année dans le S&P 500, cela a toujours été une excellente année pour les prix des maisons.

L’argent géré par des professionnels inonde l’espace locatif

Alors que les propriétaires individuels achètent des propriétés à louer, nous avons également vu beaucoup d’argent professionnel entrer dans l’espace achat-location. Géant de l’investissement Roche noire (NYSE : BLK) a acheté Home Partners of America pour 6 milliards de dollars. D’autres grandes entreprises d’investissement ont levé des fonds pour acheter des locations.

Pour les gestionnaires de fonds institutionnels, cette stratégie est assez attrayante car ils gagnent des rendements locatifs sur les propriétés, déduisent l’amortissement (qui peut réduire les impôts) et bénéficient de l’appréciation du prix des maisons. J’ai récemment écrit un article sur la fiducie de placement immobilier locatif unifamilial (FPI) Maisons américaines 4 à louer (NYSE : AMH), où j’ai expliqué à quel point l’appréciation du prix des maisons a ajouté à la valeur intrinsèque de l’entreprise.

Source de l’image : Getty Images.

Le gouvernement a donné un avantage aux institutions pendant un certain temps

Fait intéressant, les investisseurs institutionnels ont eu une longueur d’avance sur les propriétaires maman-et-pop plus traditionnels au premier semestre 2021. La FHFA a ordonné aux entités parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac de limiter leurs prêts garantis par des immeubles de placement.

Les investisseurs familiaux dépendent fortement des prêts de Fannie et Freddie pour financer les achats immobiliers. Ces limites ont rendu ces hypothèques sur des immeubles de placement rares et chères. Les grandes institutions comme BlackRock ou American Homes 4 Rent disposent de bien d’autres moyens de lever des capitaux d’investissement. Finalement, Fannie et Freddie ont inversé les plafonds et égalisé les règles du jeu entre les institutions et les individus.

Les maths de l’investissement locatif

Alors que l’appréciation du prix des maisons a augmenté avec des taux de croissance en pourcentage élevés, les loyers ont suivi, avec certaines estimations selon lesquelles les appartements d’une et deux chambres augmentent respectivement de 21% et 17% d’une année sur l’autre.

Ainsi, du point de vue de l’investissement, les immeubles locatifs ont un taux de capitalisation d’environ 7 % par an, ce qui est la moyenne des 10 dernières années. Ainsi, la propriété génère un revenu d’environ 7 % par an, et ce revenu augmente à un taux de 19 %, tout comme la propriété sous-jacente. S’il s’agissait d’une action, un appartement d’une chambre pourrait avoir un rendement de 7 % (en d’autres termes, un ratio cours/bénéfice de 14 fois) et augmenterait ses bénéfices de 21 % par an.

Le célèbre investisseur Peter Lynch a examiné la croissance des bénéfices et le P/E d’une action et les a combinés dans le ratio PEG (ou ratio cours/bénéfice/croissance). Cet immeuble locatif aurait un P/E de 14 et un taux de croissance de 21%, soit un ratio PEG de 14 divisé par 21 ou 0,67. Lynch a ciblé les actions avec des ratios PEG inférieurs à 1, de sorte que le ratio de 0,67 serait un achat criant.

Piratage domestique, retournement et revenu passif

L’espace de l’immobilier locatif est toujours dominé par des investisseurs familiaux qui entendent s’appuyer sur ce revenu passif pour compléter la Sécurité sociale à la retraite. Une autre excellente stratégie est le piratage de maison, où un investisseur achète une propriété à plusieurs unités, occupe une unité et perçoit le loyer des autres unités, ce qui peut réduire considérablement le coût de la vie de l’investisseur.

Enfin, nous voyons beaucoup d’investisseurs «fix-and-flip», mais la hausse des prix des matériaux et de la main-d’œuvre rend cette stratégie risquée pour les investisseurs qui ne disposent pas de six à 12 mois de liquidités de réserve jusqu’à ce que la propriété soit vendue. .

Tant que le marché boursier restera cher et que les obligations rapporteront des rendements dérisoires, l’immobilier résidentiel restera un véhicule populaire pour les investisseurs à la recherche de croissance et de revenus.

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Brent Nyitray, CFA n’a aucune position sur les actions mentionnées. The Motley Fool n’a aucune position sur les actions mentionnées. The Motley Fool a une politique de divulgation.

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