Structure de paiement hypothécaire expliquée avec exemple

Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme conçu pour vous aider à acheter une maison. En plus de rembourser le principal, vous devez également verser des intérêts au prêteur. La maison et le terrain qui l’entoure servent de garantie. Mais si vous cherchez à devenir propriétaire, vous devez en savoir plus que ces généralités. Ce concept s’applique également aux entreprises, notamment en ce qui concerne les coûts fixes et les points d’arrêt.

Histoire

Presque tous ceux qui achètent une maison ont une hypothèque. Les taux hypothécaires sont fréquemment mentionnés dans les nouvelles du soir, et les spéculations sur la direction que prendront les taux sont devenues un élément standard de la culture financière.

L’hypothèque moderne a vu le jour en 1934 lorsque le gouvernement, pour aider le pays à surmonter la Grande Dépression, a créé un programme hypothécaire qui minimisait la mise de fonds requise pour une maison, augmentant ainsi le montant que les propriétaires potentiels pouvaient emprunter. Avant cela, un acompte de 50 % était exigé.Aujourd’hui, une mise de fonds de 20 % est souhaitable, principalement parce que si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui augmente vos mensualités.

Souhaitable, cependant, n’est pas nécessairement réalisable. Il existe des programmes hypothécaires qui permettent des mises de fonds considérablement plus faibles, mais si vous pouvez gérer ces 20 %, vous devriez certainement le faire.

Paiements hypothécaires

Les principaux facteurs qui déterminent vos mensualités hypothécaires sont le montant et la durée du prêt. La taille est le montant d’argent que vous empruntez et le terme est le temps dont vous disposez pour le rembourser. En règle générale, plus votre terme est long, plus votre paiement mensuel est bas. C’est pourquoi les hypothèques de 30 ans sont les plus populaires. Une fois que vous connaissez le montant du prêt dont vous avez besoin pour votre nouvelle maison, un calculateur de prêt hypothécaire est un moyen facile de comparer les types de prêt hypothécaire et les différents prêteurs.??

PITI : Composantes des paiements hypothécaires

Quatre facteurs jouent un rôle dans le calcul d’un versement hypothécaire : principal, intérêts, taxes et assurance (PITI). En les examinant, nous utiliserons une hypothèque de 100 000 $ comme exemple.

Principal

Une partie de chaque versement hypothécaire est consacrée au remboursement du solde du capital. Les prêts sont structurés de manière à ce que le montant du principal restitué à l’emprunteur commence bas et augmente à chaque versement hypothécaire. Les paiements des premières années s’appliquent davantage aux intérêts qu’au principal, tandis que les paiements des dernières années inversent ce scénario.Pour notre hypothèque de 100 000 $, le capital est de 100 000 $.

L’intérêt

L’intérêt est la récompense du prêteur pour avoir pris un risque et vous avoir prêté de l’argent. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire a un impact direct sur le montant d’un versement hypothécaire : des taux d’intérêt plus élevés signifient des versements hypothécaires plus élevés.

Des taux d’intérêt plus élevés réduisent généralement le montant d’argent que vous pouvez emprunter, et des taux d’intérêt plus bas l’augmentent.Si le taux d’intérêt de notre prêt hypothécaire de 100 000 $ est de 6 %, le paiement mensuel combiné du principal et des intérêts d’un prêt hypothécaire de 30 ans serait d’environ 599,55 $ – 500 $ d’intérêt + 99,55 $ de principal. Le même prêt avec un taux d’intérêt de 9 % donne lieu à un paiement mensuel de 804,62 $.

Impôts

Les taxes foncières ou foncières sont évaluées par les agences gouvernementales et utilisées pour financer les services publics tels que les écoles, les forces de police et les services d’incendie. Les taxes sont calculées par le gouvernement sur une base annuelle, mais vous pouvez payer ces taxes dans le cadre de vos paiements mensuels. Le montant dû est divisé par le nombre total de versements hypothécaires mensuels au cours d’une année donnée. Le prêteur perçoit les paiements et les garde sous séquestre jusqu’à ce que les impôts doivent être payés.

Assurance

Comme les taxes foncières, les paiements d’assurance sont effectués avec chaque versement hypothécaire et conservés en main tierce jusqu’à l’échéance de la facture. Il y a des comparaisons faites dans ce processus pour niveler l’assurance à prime. Il existe deux types de couverture d’assurance qui peuvent être incluses dans un versement hypothécaire. L’une est l’assurance des biens, qui protège la maison et son contenu contre l’incendie, le vol et d’autres catastrophes. L’autre est le PMI, qui est obligatoire pour les personnes qui achètent une maison avec un acompte inférieur à 20 % du coût. Ce type d’assurance protège le prêteur dans le cas où l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt. Parce qu’il minimise le risque de défaut sur le prêt, PMI permet également aux prêteurs de vendre le prêt à des investisseurs, qui à leur tour peuvent avoir une certaine assurance que leur investissement en dette leur sera remboursé. La couverture PMI peut être abandonnée une fois que l’emprunteur a au moins 20 % d’équité dans la maison.

Alors que le principal, les intérêts, les taxes et les assurances constituent le prêt hypothécaire typique, certaines personnes optent pour des prêts hypothécaires qui n’incluent pas les taxes ou l’assurance dans le cadre du paiement mensuel. Avec ce type de prêt, vous avez une mensualité moins élevée, mais vous devez payer les impôts et les assurances par vous-même.

Le calendrier d’amortissement

Le calendrier d’amortissement d’un prêt hypothécaire donne un aperçu détaillé de la portion de chaque versement hypothécaire consacrée à chaque composante du PITI. Comme indiqué précédemment, les versements hypothécaires des premières années consistent principalement en des paiements d’intérêts, tandis que les versements ultérieurs se composent principalement de principal.

Dans notre exemple d’un prêt hypothécaire de 100 000 $ sur 30 ans, le calendrier d’amortissement comporte 360 ​​versements. Le calendrier partiel présenté ci-dessous montre comment l’équilibre entre les paiements du principal et les intérêts s’inverse au fil du temps, évoluant vers une plus grande application au principal.

Paiement	Principal	L’intérêt	Solde du capital
1	99,55 $	500,00 $	99 900,45 $
12	105,16 $	494,39 $	98 772,00 $
180	243,09 $	356,46 $	71 048,96 $
360	597,00 $	2,99 $	0 $

Comme le montre le graphique, chaque paiement est de 599,55 $, mais le montant dédié au capital et aux intérêts change. Au début de votre prêt hypothécaire, le taux auquel vous gagnez la valeur nette de votre maison est beaucoup plus lent. C’est pourquoi il peut être bon d’effectuer des paiements de capital supplémentaires si l’hypothèque vous le permet sans pénalité pour remboursement anticipé.Ils réduisent votre capital qui, à son tour, réduit les intérêts dus sur chaque paiement futur, vous déplaçant vers votre objectif ultime : rembourser l’hypothèque.

D’autre part, l’intérêt est la partie déductible fiscalement dans la mesure permise par la loi – si vous détaillez vos déductions au lieu de prendre la déduction forfaitaire.

Les prêts hypothécaires garantis par la FHA, qui permettent aux personnes ayant une faible cote de crédit de devenir propriétaires, ne nécessitent qu’un acompte minimum de 3,5%.

Quand les versements hypothécaires commencent

Le premier versement hypothécaire est dû un mois complet après le dernier jour du mois au cours duquel l’achat de la maison a été clôturé. Contrairement au loyer, dû le premier jour du mois pour ce mois, les versements hypothécaires sont payés à terme échu, le premier jour du mois mais pour le mois précédent.

Supposons qu’une clôture ait lieu le 25 janvier. Les frais de clôture incluront les intérêts courus jusqu’à la fin janvier. Le premier versement hypothécaire complet, qui est pour le mois de février, est alors dû le 1er mars.

À titre d’exemple, supposons que vous contractiez une hypothèque initiale de 240 000 $ sur un achat de 300 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Votre paiement mensuel s’élève à 1 077,71 $ en vertu d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans avec un taux d’intérêt de 3,5 %. Ce calcul ne comprend que le capital et les intérêts, mais n’inclut pas les taxes foncières et les assurances.

Votre intérêt quotidien est de 23,01 $. Ceci est calculé en multipliant d’abord le prêt de 240 000 $ par le taux d’intérêt de 3,5 %, puis en divisant par 365. Si l’hypothèque se termine le 25 janvier, vous devez 161,10 $ pour les sept jours d’intérêts courus pour le reste du mois. Le prochain paiement mensuel, qui correspond au paiement mensuel complet de 1 077,71 $, est dû le 1er mars et couvre le paiement hypothécaire de février.

Vous devriez avoir toutes ces informations à l’avance. En vertu de la règle de divulgation intégrée TILA-RESPA, deux formulaires doivent vous être fournis trois jours avant la date de clôture prévue : l’estimation du prêt et la divulgation de clôture. Le montant des intérêts courus, ainsi que les autres frais de clôture, sont indiqués dans le formulaire de déclaration de clôture. Vous pouvez voir le montant du prêt, le taux d’intérêt, les mensualités et d’autres coûts, et les comparer à l’estimation initiale qui vous a été fournie.

La ligne de fond

Une hypothèque est un outil important pour acheter une maison, vous permettant de devenir propriétaire sans faire une mise de fonds importante. Cependant, lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, il est important de comprendre la structure de vos paiements, qui couvrent non seulement le capital (le montant que vous avez emprunté) mais également les intérêts, les taxes et les assurances. Il vous indique combien de temps il vous faudra pour rembourser votre hypothèque et, en fin de compte, combien il vous en coûtera pour financer l’achat de votre maison.