Stratégies d’amortissement hypothécaire
Pour de nombreuses personnes, l’achat d’une maison est le plus gros investissement financier qu’ils feront jamais. En raison du prix élevé, la plupart des gens ont généralement besoin d’un prêt hypothécaire. Une hypothèque est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée par versements réguliers sur une période. La période d’amortissement fait référence à la durée, en années, pendant laquelle un emprunteur choisit de rembourser une hypothèque.
Bien que le type le plus populaire soit l’hypothèque à taux fixe de 30 ans, les acheteurs ont d’autres options, y compris des hypothèques de 15 ans. La période d’amortissement affecte non seulement le temps qu’il faudra pour rembourser le prêt, mais aussi le montant des intérêts qui seront payés sur la durée de l’hypothèque. Des périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus petits et des frais d’intérêt totaux plus élevés sur la durée du prêt.
Des périodes d’amortissement plus courtes, d’autre part, entraînent généralement des paiements mensuels plus importants et des frais d’intérêt totaux inférieurs. C’est une bonne idée pour toute personne à la recherche d’un prêt hypothécaire d’examiner les diverses options d’amortissement afin de trouver celle qui convient le mieux en termes de facilité de gestion et d’économies potentielles. Ici, nous examinons différentes stratégies d’amortissement hypothécaire pour les acheteurs de maison d’aujourd’hui.
Points clés à retenir
- Le choix de la période sur laquelle vous devez rembourser votre prêt hypothécaire est un compromis entre des mensualités moins élevées et un coût global plus faible.
- L’échéance d’un prêt hypothécaire suit un calendrier d’amortissement qui maintient les paiements mensuels égaux tout en modifiant le montant relatif du capital par rapport aux intérêts de chaque paiement.
- Plus le calendrier d’amortissement est long (disons 30 ans), plus les mensualités sont abordables, mais en même temps, le plus d’intérêts à payer au prêteur sur la durée du prêt.
Tableaux d’amortissement
Le montant exact du capital et des intérêts qui composent chaque paiement est indiqué dans l’hypothèque plan d’amortissement (ou tableau d’amortissement). Au début, une plus grande partie de chaque paiement mensuel est affectée aux intérêts. Les intérêts sur une hypothèque sont déductibles d’impôt. Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, cette déduction aura plus de valeur que pour ceux dont les taux d’imposition sont inférieurs. À chaque paiement ultérieur, une part de plus en plus importante du paiement va au principal et moins aux intérêts, jusqu’à ce que l’hypothèque soit payée en totalité et que le prêteur dépose une Satisfaction de l’hypothèque auprès du bureau du comté ou du bureau d’enregistrement immobilier.
Des périodes d’amortissement plus longues réduisent le paiement mensuel
Les prêts avec des périodes d’amortissement plus longues ont des mensualités plus petites parce que vous avez plus de temps pour rembourser le prêt. C’est une bonne stratégie si vous voulez des paiements plus gérables. La figure suivante montre un exemple abrégé d’un échéancier d’amortissement pour un prêt à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans à 4,5 % :
| Tableau 1 : Calendrier d’amortissement hypothécaire | |||
|---|---|---|---|
| Mois | Paiement | Principal payé | Intérêts payés |
| 1 | 1 013,37 $ | $263.37 | 750,00 $ |
| 2 | 1 013,37 $ | 264,36 $ | 749,01 $ |
| 3 | 1 013,37 $ | 265,35 $ | 748,02 $ |
| 180 (15 ans) | 1 013,37 $ | 516.62 $ | 496,75 $ |
| 240 (20 ans) | 1 013,37 $ | 646,70 $ | $366.67 |
| 300 (25 ans) | 1 013,37 $ | 809,53 $ | 203,84 $ |
| 360 (paiement final) | 1 013,37 $ | 1 009,58 $ | 3,79 $ |
Récapitulatif du prêt 30 ans à taux fixe 4,5% :
- Montant de l’hypothèque = 200 000 $
- Paiement mensuel = 1 013,37 $
- Montant des intérêts = 164 813,42 $
- Coût total = 364 813,20 $
Des périodes d’amortissement plus courtes vous font économiser de l’argent
Si vous choisissez une période d’amortissement plus courte, par exemple 15 ans, vous aurez des mensualités plus élevées, mais vous économiserez également considérablement sur les intérêts pendant la durée du prêt et vous deviendrez propriétaire de votre maison plus tôt. De plus, les taux d’intérêt sur les prêts à court terme sont généralement inférieurs à ceux des prêts à plus long terme. C’est une bonne stratégie si vous pouvez confortablement faire face aux paiements mensuels plus élevés sans contrainte excessive.
N’oubliez pas que même si la période d’amortissement est plus courte, elle consiste toujours à effectuer 180 paiements séquentiels. Il est important de déterminer si vous pouvez ou non maintenir ce niveau de paiement.
La figure 2 montre à quoi ressemble le calendrier d’amortissement pour le même prêt de 200 000 $ à 4,5 %, mais avec un amortissement sur 15 ans (encore une fois, une version abrégée pour des raisons de simplicité) :
| Tableau 2 : Calendrier d’amortissement hypothécaire | |||
|---|---|---|---|
| Mois | Paiement | Principal payé | Intérêts payés |
| 1 | 1 529,99 $ | 799,99 $ | 750,00 $ |
| 2 | 1 529,99 $ | 782,91 $ | 747,08 $ |
| 3 | 1 529,99 $ | 785,85 $ | 744,14 $ |
| 60 (5 ans) | 1 529,99 $ | 976,38 $ | $553.60 |
| 120 (10 ans) | 1 529,99 $ | 1 222,23 $ | 307,75 $ |
| 180 (paiement final) | 1 529,99 $ | 1 524,27 $ | 5,72 $ |
Récapitulatif du prêt 15 ans à taux fixe 4,5% :
- Montant de l’hypothèque = 200 000 $
- Paiement mensuel = 1 529,99 $
- Montant des intérêts = 75 397,58 $
- Coût total = 275 398,20 $
Comme le montrent les deux exemples, l’amortissement plus long sur 30 ans se traduit par un paiement plus abordable de 1 013,37 $, comparativement à 1 529,99 $ pour le prêt de 15 ans, soit une différence de 516,62 $ par mois. Cela peut faire une grande différence pour les familles au budget serré ou qui souhaitent simplement plafonner leurs dépenses mensuelles.
Les deux scénarios illustrent également que l’amortissement sur 15 ans permet d’économiser 89 416 $ en frais d’intérêt. Si un emprunteur peut se permettre confortablement des mensualités plus élevées, des économies considérables peuvent être réalisées avec une période d’amortissement plus courte.
Options de paiement accéléré
Même avec un prêt hypothécaire à amortissement plus long, il est possible d’économiser de l’argent sur les intérêts et de rembourser le prêt plus rapidement grâce à l’amortissement accéléré. Cette stratégie consiste à ajouter des paiements supplémentaires à votre facture hypothécaire mensuelle, ce qui vous permet d’économiser des dizaines de milliers de dollars et vous permet de vous libérer de vos dettes (au moins en termes d’hypothèque) des années plus tôt.
Prenez l’hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans de l’exemple ci-dessus. Si un paiement supplémentaire de 100 $ était appliqué au principal chaque mois, le prêt serait remboursé en totalité en 25 ans au lieu de 30, et l’emprunteur réaliserait une économie de 31 745 $ en paiements d’intérêts. Apportez cela à 150 $ de plus chaque mois, et le prêt serait satisfait en 23 ans avec une économie de 43 204,16 $. Même un seul paiement supplémentaire effectué chaque année peut réduire le montant des intérêts et raccourcir l’amortissement, tant que le paiement va vers le principal et non les intérêts (assurez-vous que votre prêteur traite le paiement de cette façon).
Naturellement, vous ne devriez pas renoncer à des produits de première nécessité ou retirer de l’argent d’investissements rentables pour effectuer des paiements supplémentaires. Mais réduire les dépenses inutiles et consacrer cet argent à des paiements supplémentaires peut être une bonne idée financière. Et contrairement à l’hypothèque de 15 ans, elle vous donne la possibilité de payer moins cher certains mois.
Les calculateurs d’amortissement hypothécaire en ligne peuvent vous aider à décider quelle hypothèque vous convient le mieux et à calculer l’impact d’effectuer des versements hypothécaires supplémentaires. De plus, les calculateurs hypothécaires peuvent être utilisés pour déterminer les meilleurs taux d’intérêt disponibles. Pour commencer, essayez la calculatrice ci-dessous.
Autres choix
Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent vous permettre de payer encore moins par mois qu’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans et vous pourrez peut-être ajuster les paiements d’autres manières qui pourraient correspondre à une augmentation attendue de votre revenu personnel. Cependant, les paiements mensuels sur ceux-ci peuvent augmenter – la fréquence dépend des indicateurs économiques et de la façon dont le contrat est rédigé – et avec des intérêts hypothécaires toujours à des niveaux presque historiques, ils sont probablement un pari imprudent pour la plupart des propriétaires. De même, les prêts hypothécaires à intérêt seulement et d’autres types d’hypothèques ballon ont souvent de faibles paiements, mais vous laisseront un solde énorme à la fin de la durée du prêt, également un pari risqué.
La ligne de fond
Décider quel prêt hypothécaire vous pouvez vous permettre ne doit pas être laissé uniquement au prêteur : même dans le climat actuel de prêt avec ses normes plus strictes, vous pourriez être approuvé pour un prêt plus important que ce dont vous avez vraiment besoin. Si vous aimez l’idée d’une période d’amortissement plus courte afin que vous puissiez payer moins d’intérêts et devenir propriétaire de votre maison plus tôt, mais que vous ne pouvez pas vous permettre les paiements plus élevés, envisagez de rechercher une maison dans une fourchette de prix inférieure. Avec une hypothèque plus petite, vous pourriez être en mesure d’effectuer des versements plus élevés qui s’accompagnent d’une période d’amortissement plus courte.
Étant donné que tant de facteurs peuvent influer sur le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux, il est important d’évaluer votre situation. Si vous envisagez une hypothèque énorme et que vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, par exemple, votre déduction hypothécaire sera probablement plus avantageuse que si vous avez une petite hypothèque et que vous êtes dans une tranche d’imposition inférieure. Ou, si vous obtenez de bons rendements de vos investissements, il n’est peut-être pas judicieux sur le plan financier de réduire la constitution de votre portefeuille pour effectuer des versements hypothécaires plus élevés. Ce qui est toujours judicieux sur le plan financier, c’est d’évaluer vos besoins et votre situation et de prendre le temps de déterminer la meilleure stratégie d’amortissement hypothécaire pour vous.