Principaux déterminants de la valeur d’une maison

De nombreux acheteurs d’une première maison croient que les caractéristiques physiques d’une maison entraîneront une augmentation de la valeur de la propriété. Mais en réalité, la structure physique d’une propriété a tendance à se déprécier avec le temps, tandis que le terrain sur lequel elle se trouve prend généralement de la valeur. Bien que cette distinction puisse sembler triviale, comprendre comment les valeurs foncières potentielles influencent les rendements immobiliers permet aux investisseurs de faire de meilleurs choix.

Tout simplement, la terre apprécie parce qu’elle est en quantité limitée. Après tout, personne ne produit plus de terre. Par conséquent, à mesure que la population augmente, la demande de terres augmente également, ce qui fait augmenter son prix au fil du temps. Par conséquent, les investisseurs devraient examiner comment l’appréciation du terrain peut compenser la dépréciation d’une maison, qui nécessite une injection de capital pour l’entretien, à mesure qu’elle vieillit. L’Internal Revenue Service (IRS) reconnaît même cette fatalité en permettant l’amortissement d’une structure physique afin de réduire les obligations fiscales d’une entreprise ou d’un investissement.

Le degré de dépréciation et/ou d’obsolescence physique varie d’une propriété à l’autre, mais laissés seuls, les propriétés continuent de se déprécier jusqu’à ce qu’elles n’ajoutent plus de valeur au terrain. Certains propriétaires rasent même des structures physiques pour maximiser la valeur de leurs parcelles.

Implications pour l’investissement

Une fois qu’un investisseur comprend l’impact de la valeur du terrain sur l’appréciation totale, le mantra séculaire de l’immobilier « emplacement, emplacement, emplacement » prend encore plus de sens. Les acheteurs de maison avisés regardent au-delà des attributs physiques d’une maison et se concentrent sur son site physique, en tenant compte des éléments suivants :

Les emplacements dans les quartiers affecteront la valeur des terres.

Tous les spots dans une zone donnée ne sont pas considérés comme égaux. Une maison près d’un cul-de-sac est généralement plus demandée qu’une maison située près d’une route très fréquentée, car la première a moins de circulation et est plus sûre pour les jeunes enfants. De plus, la plupart des quartiers de maisons unifamiliales des classes moyenne et supérieure ont de nouvelles limites de construction qui sont fixées lorsque les développeurs achètent la plupart des terrains disponibles, sur lesquels construire les lotissements. Par conséquent, la plupart des quartiers évoluent avec leurs propres caractéristiques sociales, culturelles et démographiques qui influent sur la demande de logements.

L’âge moyen des voisins peut fournir des indices d’appréciation.

Les acheteurs de maisons neuves avec de jeunes enfants évitent souvent les emplacements avec des propriétaires plus âgés qui ne fourniront pas de compagnons de jeu à leurs petits. En outre, des écoles publiques spécifiques peuvent influencer la demande de logements dans des districts scolaires particuliers.

Le développement futur peut changer la valeur d’une propriété pour le meilleur ou pour le pire.

Les propriétaires doivent non seulement être au courant des commodités locales actuelles, mais ils doivent également être au courant des développements commerciaux et municipaux potentiels dans la région, tels que les plans de nouvelles écoles, hôpitaux et infrastructures publiques, qui peuvent avoir une incidence sur la valeur des terres.

Les investisseurs immobiliers unifamiliaux devraient également envisager le développement éventuel de copropriétés dans leurs quartiers. Étant donné que les complexes de condominiums peuvent contenir plusieurs unités sur de petites parcelles de terrain, l’augmentation de l’offre pourrait potentiellement faire baisser les prix pour tous surface maisons.

La ligne de fond

Les investisseurs immobiliers qui réussissent regardent au-delà des attributs stylistiques des achats potentiels de maisons et se concentrent sur le potentiel d’appréciation du terrain d’une propriété. Cela nécessite de négliger les maisons les plus attrayantes dans un emplacement cible et de se concentrer sur celles qui offrent des opportunités d’amélioration, ce qui peut augmenter la valeur du terrain. Les investisseurs peuvent suivre l’appréciation en visitant l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA). (Pour une lecture connexe, voir « 6 choses que vous pensez ajouter de la valeur à votre maison – mais ne le font pas »)