Perspectives de la technologie: Amériques – Urban Land Magazine

CONTENU MEMBRE ULI UNIQUEMENT: Les membres des conseils Technologie et Immobilier d’ULI discutent de la transformation des schémas de travail / vie par la pandémie de coronavirus, de la manière dont les technologies permettent de nouvelles façons de travailler et de vivre, de technologies à l’horizon prometteuses pour l’avenir et d’autres tendances connexes.

Perspectives technologiques: Europe | La semaine prochaine: Perspectives pour l’Asie-Pacifique

Quels sont certains des effets les plus importants de la pandémie de coronavirus sur la façon dont les gens vivent et travaillent?

Sean Clark: Le thème principal est le passage au travail à domicile, qui est rendu possible par la technologie. Il y aura une période suffisamment longue pour travailler à domicile pour «rester». Cela influera sur l’endroit où les gens veulent vivre et dans quels types d’environnements ils veulent vivre. Mais cela doit être rendu possible par de meilleures technologies. Je ne sais pas comment le marché s’adaptera au passage au travail à domicile, mais de nouvelles technologies vont émerger qui rendront l’expérience de travail à domicile plus fluide.

Mark Gilbreath: Les entreprises réduisent leurs portefeuilles immobiliers et offrent aux employés plus de flexibilité et de choix en termes de lieu de travail. Cela entraînera une adoption accélérée des espaces de bureau flexibles: des espaces de bureau mis à disposition avec des conditions plus flexibles, pour des périodes plus courtes – heures, jours, mois, plusieurs années – par rapport à la norme antérieure, un bail de 10 ans, avec des milliers d’employés venir à un emplacement central.

Avec un espace de bureau flexible, si deux employés ont besoin d’une salle quelque part pour une réunion, ils peuvent la réserver. Ou si un employé déménage d’un marché primaire à un marché secondaire ou tertiaire, il peut réserver un espace de bureau près de son domicile. Ou une équipe de 50 employés peut louer un espace pour elle-même sur un marché satellite pendant trois ans pour un projet spécifique. De plus, de nombreuses entreprises tournées vers l’avenir adoptent une redistribution de la base d’employés, comme Facebook l’a fait. Cela profite aux employés, qui préfèrent peut-être s’installer sur un marché secondaire où le coût de la vie est moins élevé, et aux employeurs, car le coût des locaux à bureaux sur ces marchés peut être inférieur et ils peuvent atteindre un bassin d’employés plus large et plus diversifié que par le passé. .

Steve Lefkovits: Dans le secteur multifamilial, l’impact numéro un est la différence dans la façon dont les gens utilisent désormais leurs espaces domestiques et la valeur ajoutée d’avoir des pièces supplémentaires sur lesquelles vous pouvez fermer la porte lorsque vous avez besoin d’être sur Zoom. Juste derrière, je dirais, il y a l’automatisation. L’industrie était déjà orientée vers les opérations à distance, et elles sont maintenant essentielles, en particulier du point de vue de la location, car il faudra peut-être des mois, voire des années, avant que les résidents potentiels ne s’intéressent aux visites en personne des propriétés. Selon les enquêtes de satisfaction, la plupart des gens sont plus satisfaits de la technologie des visites autoguidées que des visites en personne, donc je pense que ce sera un changement permanent. De plus, nous avons constaté de la résilience sur le marché de la location flexible. La location d’appartements pour un hébergement à la journée, la nuit ou le week-end a pris un coup, mais il existe des opérateurs de location flexibles qui prospèrent en fournissant des hébergements à plus long terme pour les travailleurs essentiels, grâce à la technologie du bâtiment intelligent et aux plateformes intégrées qui automatisent cette location.

Quelles technologies permettent au secteur immobilier de naviguer dans la pandémie?

Jake Fingert: Nous nous intéressons aux solutions technologiques qui résolvent des problèmes à long terme. À titre d’exemple, l’un de nos investissements les plus récents a été dans une société appelée Notarize, une société de notarisation en ligne à distance. L’immobilier est le plus grand utilisateur de notarisations, et il existe une grande opportunité pour le marché de passer à la notarisation numérique. Il est beaucoup plus pratique pour les gens d’obtenir des documents notariés depuis leur canapé plutôt que d’avoir à se rendre au bureau de quelqu’un ou à se faire conduire par un notaire mobile. Nous avons constaté une accélération spectaculaire de l’acceptation de la notarisation numérique par les sociétés de titres, les constructeurs de maisons individuelles et d’autres acteurs de l’écosystème immobilier.

Clark: Chez AvalonBay, nous sommes passés presque du jour au lendemain à des interactions client sans contact. Nous avions déjà construit une IA [artificial intelligence]–Une plate-forme pour gérer le suivi des leads et les tournées. La plupart de nos interactions avec les clients se déroulent virtuellement. Dans quelle mesure cette tendance se poursuit après la fin de la pandémie est une question ouverte, mais nous espérons que certains ajustements pourront contribuer à accroître l’efficacité opérationnelle. Notre plate-forme d’IA génère des réponses en langage naturel par SMS, e-mails ou téléphone: si vous appelez notre centre de service client pour planifier une visite, le système offre le choix entre un texte ou un e-mail pour le suivi. La plate-forme peut planifier une visite et même gérer les questions de suivi liées aux informations spécifiques à la communauté, telles que les frais de stationnement ou la disponibilité d’une salle de sport.

Quels nouveaux modèles commerciaux apparaissent en réponse à la pandémie?

Lefkovits: Il y a eu un certain nombre de startups qui offrent des services de conciergerie pour les immeubles à appartements, et l’une d’entre elles, Amenify, est passée à la restauration des résidents des communautés d’appartements. Tant de gens travaillent à la maison maintenant, et ils veulent des plats préparés à l’heure du déjeuner. Amenify travaille avec des chefs professionnels locaux qui peuvent proposer plusieurs options de repas.

La livraison en gros à une communauté peut être très rentable. S’il y a trois options de repas pour la communauté, avec, par exemple, 20 déjeuners individuels préparés pour chaque variété, le coût pour chaque résident est similaire au coût de préparation de son propre repas. Mais cela leur fait gagner 20 à 30 minutes plus le temps de nettoyage. De plus en plus de startups considéreront les communautés d’appartements comme des centres d’agrégation de services de cette manière.

Clark: Dans le portefeuille de vente au détail d’AvalonBay, nous commençons à voir émerger des utilisations telles que les cuisines en nuage et la conversion à des utilisations de bureau telles que le bureau flexible ou le coworking étendu. Il ne fait aucun doute que la technologie jouera un rôle dans l’adoption de ces modèles commerciaux.

Doigt: Dans les bureaux, les gens se soucient beaucoup plus du nettoyage qu’avant. Dans certains cas, nous voyons des propriétaires d’immeubles de bureaux passer du nettoyage des espaces communs deux ou trois fois par jour à cinq à huit fois par jour. Il existe des entreprises technologiques qui proposent des robots pour le nettoyage, et bien qu’elles existent depuis un certain temps, le retour sur investissement pour l’achat ou la location d’un robot pour aider au nettoyage peut changer radicalement si vous nettoyez un espace sept fois par jour. Cependant, on ne sait pas si ces changements sont à long terme et si les solutions actuelles sur le marché continueront d’être les meilleures à long terme.

Quels défis voyez-vous à l’avenir alors que nous naviguons dans les changements que la pandémie nous a apportés?

Gilbreath: Pour les entreprises qui transforment leurs stratégies sur le lieu de travail à partir d’un modèle qui a fait ses preuves depuis plus de 50 ans, il s’agit d’un énorme changement culturel et opérationnel. S’adapter à un futur lieu de travail distribué qui combine le travail à domicile avec une utilisation flexible du bureau et des sièges sociaux plus petits et plus efficaces est une grande entreprise multidisciplinaire. Certains employés voudront travailler de chez eux tout le temps, tandis que d’autres apprécieront l’opportunité de revenir au siège à plein temps. Ce sont les problèmes de personnes. Ensuite, il y a les problèmes de chaîne d’approvisionnement. Les grands employeurs auront besoin de mécanismes efficaces pour évaluer et exploiter les nombreux fournisseurs d’espaces de bureaux flexibles, de WeWork à Regis en passant par d’innombrables autres. Il y a des considérations de prix, car les entreprises évaluent le coût total du lieu de travail: en réduisant la taille de leur parc immobilier fixe traditionnel et en exploitant des espaces de bureau flexibles, elles doivent s’assurer d’avoir un retour sur investissement positif. [return on investment], ou au moins neutre. Et les entreprises auront besoin de contrôles de processus pour faire tout cela de manière réfléchie et contrôlée.

Clark: Il ne fait aucun doute que les effets les plus importants de la pandémie sont ses effets sur l’économie. Comprendre comment la pandémie influencera les décisions des clients sur le lieu de résidence est une question difficile à répondre. Cela pourrait entraîner un changement vers les communautés de banlieue et un désir de plans d’étage plus grands. Comprendre les investissements technologiques critiques qui seront nécessaires et les changements de stratégie d’investissement seront parmi les plus grands défis.

Doigt: Un défi est la législation. Les gens sous-estiment souvent le rôle important que joue le gouvernement pour habiliter les technologies et permettre aux innovations de réussir. Notarize est un excellent exemple, étant donné qu’un certain nombre de gouvernements d’État ont autorisé les notarisations en ligne à distance et le Congrès envisage un projet de loi les autorisant au niveau fédéral.

Un autre domaine dans lequel nous constatons des effets de la législation concerne les hypothèques, qui sont touchés par la réglementation gouvernementale et les politiques économiques. La technologie commence également à jouer un plus grand rôle dans la numérisation du processus hypothécaire. La législation peut accélérer la transformation des prêts hypothécaires numériques ou la ralentir.

Quelles technologies émergentes vous intéressent particulièrement?

Clark: Même si cela semble encore loin, celui qui me vient immédiatement à l’esprit est la technologie sans conducteur. Le potentiel qu’il pourrait avoir sur les modes de vie et l’environnement bâti est profond. Il semble également que les investissements dans la technologie de la maison intelligente s’accélèrent et, à mesure que l’adoption se répand, je suis sûr que nous trouverons des moyens de tirer parti des avantages pour les clients et AvalonBay.

Gilbreath: Dans un proche avenir, alors que les entreprises commencent à permettre à leurs employés de sortir de chez eux, elles rouvriront les bureaux du siège avec de nouvelles adaptations pour les rendre plus sains et plus sûrs. Mais il y a une augmentation spectaculaire dans les entreprises offrant aux employés la possibilité de puiser dans des espaces de bureau flexibles comme alternative. Cela peut prendre la forme de fournir à tous les employés un mécanisme technologique pour identifier et réserver un espace de travail au besoin, qu’il s’agisse d’un espace près de chez eux pour travailler seul ou d’un espace pour collaborer avec un groupe de collègues sur un site. à proximité de tout le monde, ou simplement un bureau au siège.

Lefkovits: On prend de plus en plus conscience de la valeur d’offrir aux résidents des appartements une plus grande flexibilité financière. Un certain nombre de startups de technologie financière fournissent une aide financière dans le processus de location. Certains d’entre eux se concentrent sur le logement de la main-d’œuvre ou le logement abordable. Mais avec l’expiration des allocations de chômage fédérales d’urgence et la reconnaissance du fait que l’ancien modèle de tout le monde ayant un emploi traditionnel W-2 s’est effondré il y a de nombreuses années et que les gens rassemblent maintenant leurs revenus de différentes manières, je pense que nous verrons plus. une flexibilité de paiement comme celle-ci, permettant aux résidents de payer le loyer au fur et à mesure que leurs revenus apparaissent.

Quelles autres tendances vous intéressent?

Doigt: Nous nous concentrons fortement sur l’investissement dans des produits de qualité qui résolvent de vrais problèmes et créent une valeur réelle pour les gens de l’industrie. Et l’une des questions que nous nous posons lors de l’examen d’un investissement est la suivante: ces solutions sont-elles intéressantes à avoir ou quelque chose que les propriétaires et les exploitants immobiliers doivent avoir? Dans cette pandémie, certaines des technologies immobilières de la catégorie «agréable à avoir» sont en difficulté alors que les propriétaires et exploitants immobiliers rationalisent leurs budgets et reportent de nouveaux achats.

Lefkovits: Il existe une énorme demande pour la technologie «Internet des objets» pour automatiser les opérations de construction, mais toute cette technologie coûte de l’argent. Il est possible de subventionner cette technologie en passant à un modèle Internet en vrac, où les propriétaires d’appartements communautaires achètent le service Internet pour l’ensemble du bâtiment en vrac et le revendent au détail, en utilisant le différentiel pour subventionner les mises à niveau de la propriété qui lui permettent d’être exploité à distance. Je suis enthousiasmé par cela car c’est la première fois que je vois une application d’une source de revenus de bâtiment pour résoudre un autre problème.

Gilbreath: L’une des choses merveilleuses qui s’accélérera après le COVID est l’exploration de l’utilisation la plus élevée et la meilleure du paysage construit existant. Par exemple, un espace de vente inactif sur un marché secondaire peut devenir un espace de bureau flexible. Les propriétaires de tours de bureaux se débattent avec la simple perspective de faire monter tout le monde au 50e étage dans l’espace restreint de l’ascenseur. Comparez cela avec la perspective de donner à ces employés la possibilité de faire du vélo ou de conduire cinq minutes jusqu’à un bureau flexible dans un centre commercial à proximité où ils peuvent passer la porte d’entrée. Il y a beaucoup d’opportunités ici, du point de vue de l’économie, de la durabilité et de l’utilité pour l’utilisateur final.

RON NYREN est un écrivain indépendant en architecture et urbanisme basé dans la région de la baie de San Francisco.

Contribuer à leurs idées:

• Sean Clark, vice-président principal, gestion des actifs, AvalonBay Communities
• Jake Fingert, associé général, Camber Creek
• Mark Gilbreath, président-directeur général, Liquidspace
• Steve Lefkovits, associé, RealtyCom Partners