Pas aussi précis que vous le pensez

Zillow est l’une des bases de données immobilières en ligne les plus populaires. Fondée en 2006 par les anciens dirigeants de Microsoft Rich Barton et Lloyd Frink, Zillow, basée à Seattle, répertorie des informations sur des millions de maisons à vendre et à louer aux États-Unis et au Canada. Les utilisateurs peuvent rechercher une maison dans une zone particulière en utilisant différents critères, y compris, mais sans s’y limiter, les prix, le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie en pieds carrés, le type de maison et d’autres commodités.

L’une des principales caractéristiques de Zillow est ses Zestimates, un outil de consommation populaire pour voir combien valent les maisons. Ces estimations sont basées sur des informations provenant de sources telles que des ventes comparables et des données publiques. Lancé en 2011 avec des informations sur 90 millions de foyers, Zestimates a étendu sa portée, fournissant aux utilisateurs des données sur plus de 100 millions de foyers à travers les États-Unis.

Que vous cherchiez à voir combien la valeur de votre maison a changé, si la valeur estimative de votre maison est suffisamment élevée pour vous permettre de refinancer, ou que vous soyez curieux de savoir combien votre collègue a dépensé pour sa nouvelle maison, Zestimates offre aux utilisateurs un point de départ pour l’évaluation de la maison .

Mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles ces chiffres peuvent ne pas être aussi précis que vous le souhaiteriez.

Informations de base inexactes

Les algorithmes uniques de Zillow mettent à jour sa collection de valeurs de propriété plusieurs fois par semaine, en fonction des informations provenant à la fois des données publiques et des données soumises par les utilisateurs. Selon Zillow, le taux d’erreur médian à l’échelle nationale pour le Zestimate pour les maisons sur le marché est de 1,9%, tandis que le Zestimate pour les maisons hors marché a un taux d’erreur médian de 6,9%. Mais les Zestimates ne sont aussi précis que les données qui les sous-tendent, donc si le nombre de chambres ou de salles de bains dans une maison, sa superficie en pieds carrés ou la taille de son terrain sont inexacts sur Zillow, le Zestimate sera désactivé.

Les utilisateurs peuvent corriger ces erreurs. Cependant, Zillow prévient que la mise à jour des détails d’une propriété n’entraînera pas de changement immédiat dans le Zestimate de la maison, et parfois n’entraînera aucun changement du tout. Par exemple, le fait d’avoir une quatrième salle de bain ne fera pas nécessairement grand-chose pour la valeur d’une maison dans votre ville. Ainsi, la saisie de ces informations peut n’avoir aucun effet.

En plus d’accepter les données soumises par les utilisateurs, Zillow traite les problèmes d’inexactitude en signalant les plages de valeurs estimées pour les propriétés individuelles. Plus la plage est petite, plus le Zestimate est fiable, car cela signifie que Zillow a plus de données disponibles sur cette propriété. En regardant le haut et le bas de la gamme, vous aurez une meilleure idée de la valeur d’une maison.

Erreurs dans les chiffres clés

Zillow prend en compte la date et le prix de la dernière vente dans son estimation. Dans certaines régions, cette information constitue une grande partie de ce chiffre. Mais si ces informations sont inexactes, elles peuvent fausser le Zestimate. Et puisque des ventes comparables affectent également l’estimation Z d’une maison, une erreur dans l’enregistrement du prix de vente d’une maison peut affecter les estimations Z d’autres maisons de la région.

Le Zestimate prend également en compte les impôts fonciers réels payés, les exceptions aux évaluations fiscales et d’autres données d’impôt foncier accessibles au public. Cependant, les valeurs foncières de l’évaluateur fiscal peuvent être inexactes. La base de données de l’évaluateur peut contenir une erreur liée aux informations de base d’une propriété, ce qui fait que la valeur évaluée est trop élevée ou trop basse.

Les propriétaires qui constatent des écarts peuvent signaler des données de vente ou des relevés fiscaux incorrects à Zillow en ligne.

Où sont les mises à niveau ?

Parfois, un propriétaire apporte des améliorations ou des mises à niveau à une propriété, ce qui devrait augmenter la valeur de la maison. Mais, Zillow n’est peut-être pas nécessairement au courant de ces facteurs. C’est-à-dire, à moins que l’évaluateur de l’impôt foncier local ne dispose de cette information. Si un propriétaire obtient un permis de la ville pour effectuer des améliorations, cette information peut être transmise aux autorités fiscales foncières et consignée dans le dossier public. Zillow ne peut mettre à jour ses annonces que lorsque ces informations sont disponibles.

Par exemple, si vous ajoutez une cinquième chambre autorisée à votre maison et que l’évaluateur de l’impôt foncier estime que la mise à niveau augmente la valeur de votre maison, cette information se retrouvera probablement dans le Zestimate de votre maison à un moment donné. Mais si votre maison a une toute nouvelle cuisine design qui ne nécessite aucun permis majeur, alors que la maison de votre voisin a sa cuisine d’origine de 1975, Zillow évaluera les deux maisons de la même manière, même si votre maison peut atteindre un prix de vente plus élevé.

Cependant, les mises à niveau ne sont pas toujours aussi précieuses que vous le pensez. Cela dépend beaucoup des conditions du marché local du logement et des projets que vous avez réalisés. Donc, juste parce que la valeur de votre maison sur Zillow n’a pas changé depuis que vous avez ajouté cette chambre ou rénové votre cuisine, ne présumez pas que vous pouvez ajouter 30 000 $ supplémentaires au Zestimate. Inversement, si Zillow dit que votre maison vaut 300 000 $ mais que vous savez que vous ne l’avez pas mise à jour autant que des maisons similaires dans votre quartier, elle peut se vendre moins cher ou prendre plus de temps pour trouver un acheteur intéressé.

Taux de rotation des logements

Plus il y a de ventes de maisons dans votre région, plus Zillow dispose de données sur la valeur que les acheteurs pensent de ces maisons. Cela rend Zestimates plus précis. Donc, si vous vivez dans un marché chaud de la baie de San Francisco, votre Zestimate peut être plus précis que si vous vivez dans une ville rurale où les gens restent chez eux pendant des décennies et les ventes sont rares.

Mises à jour de l’algorithme de Zillow

Zillow met à jour son algorithme à mesure qu’il propose d’autres moyens d’améliorer sa précision. Lorsque cela se produit, les Zestimates peuvent changer de manière significative même si rien n’a changé pour ces maisons ou le marché immobilier.

En janvier 2019, Zillow a annoncé avoir attribué un contrat d’un million de dollars à une équipe de data scientists et d’ingénieurs pour aider à améliorer la précision des Zestimates du site. L’équipe a exploité différents facteurs affectant la valeur d’une maison, notamment les données publiques, les temps de trajet, le bruit de la route et d’autres informations à prendre en compte dans son algorithme.

La société a fait l’objet d’un recours collectif, déposé en 2017 par des propriétaires de Chicago qui affirmaient avoir induit les acheteurs en erreur en leur fournissant des chiffres très bas. Les plaignants ont également déclaré que la plupart des utilisateurs traitaient les Zestimates comme des évaluations. Selon un rapport de MarketWatch, Zillow, a déclaré que le procès n’avait aucun fondement, niant que ses Zestimates étaient des évaluations. Au lieu de cela, il les a appelés un point de référence où les utilisateurs peuvent commencer leur recherche de valeurs à domicile.

La ligne de fond

Zillow n’essaie pas de cacher les imperfections de ses Zestimates aux consommateurs, et vous ne pouvez pas non plus vous attendre à des estimations parfaitement précises de la part de sites concurrents. Le but est que les propriétaires utilisent les prix de Zestimates comme ligne directrice générale et comparent ces chiffres à d’autres sources. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme une évaluation. Une analyse de marché comparable d’un agent immobilier local et une évaluation professionnelle de la maison sont les meilleurs moyens d’en connaître la valeur.

Même ces outils sont imparfaits : parfois, il n’y a pas de vente récente de maisons similaires, et les évaluateurs – qui ne sont que des humains – peuvent être quelque peu subjectifs dans leurs évaluations. En fin de compte, il n’y a aucun moyen d’obtenir une évaluation parfaite de la valeur d’une maison, mais nous ne disposons que de directives à suivre lors de l’achat, de la vente, de la demande de prêt et lorsque nous avons besoin de connaître la valeur d’une maison.