Normes et exigences minimales de propriété

Les acheteurs de maison qui cherchent à financer l’achat d’une maison avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) sont parfois surpris de ne pas être autorisés à acheter une propriété en particulier car elle ne répond pas aux exigences de la FHA pour une propriété.

La FHA a mis en place ces exigences minimales relatives aux normes de propriété afin de protéger les prêteurs.

Normes minimales de propriété de la Federal Housing Administration (FHA)

Lorsqu’un acheteur contracte une hypothèque, la propriété sert de garantie pour le prêt. En d’autres termes, si l’emprunteur cesse d’effectuer les versements hypothécaires, le prêteur hypothécaire finira par saisir et prendre possession de la maison. Le prêteur vendra ensuite la maison afin de récupérer autant que possible l’argent encore dû sur le prêt.

Exiger que la propriété réponde aux normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que la propriété devrait être plus facile à vendre et à un prix plus élevé si le prêteur doit la saisir.

Dans le même temps, cette exigence protège également l’emprunteur : cela signifie qu’il ne sera pas accablé par des factures coûteuses de réparation et d’entretien de la maison dès le départ. De plus, avec un lieu de vie fondamentalement sain, l’emprunteur peut être plus incité à effectuer ses paiements afin de conserver son logement.

Quelles sont les normes minimales de propriété de la FHA ?

Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt répondent aux normes minimales suivantes :

• Sécurité: La maison doit protéger la santé et la sécurité des occupants.
• Sécurité: La maison doit protéger la sécurité de la propriété.
• Solidité: Le bien ne doit pas présenter de déficiences physiques ou de conditions affectant son intégrité structurelle.

Le HUD décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour répondre à ces exigences. Un évaluateur observera l’état de la propriété lors de l’évaluation foncière requise et rapportera les résultats sur le formulaire d’évaluation de la FHA. Les évaluations immobilières sont l’une des nombreuses exigences que les acheteurs remplissent avant de conclure un accord.

Pour les maisons unifamiliales isolées, l’évaluateur est tenu d’utiliser un formulaire appelé Rapport uniforme d’évaluation résidentielle. Le formulaire demande à l’évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, telles que le nombre d’étages, l’année de construction, la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces et l’emplacement. Il exige également que l’évaluateur « décrive l’état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, le remodelage, etc.) » et demande : « Y a-t-il des déficiences physiques ou des conditions défavorables qui affectent l’habitabilité, la solidité ou l’intégrité structurelle de la propriété ? »

Le formulaire d’évaluation des logements en copropriété est similaire, mais comporte des questions spécifiques aux copropriétés concernant les parties communes, l’association des propriétaires, le nombre d’unités occupées par le propriétaire, etc.

La FHA n’exige pas la réparation des défauts cosmétiques ou mineurs, l’entretien différé et l’usure normale s’ils n’affectent pas la sûreté, la sécurité ou la solidité de la maison. La FHA indique que les exemples de tels problèmes incluent, sans s’y limiter, les suivants :

• Mains courantes manquantes
• Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont autrement utilisables
• Vitre fissurée
• Surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978 (en raison des risques de peinture au plomb)
• Fuites de plomberie mineures (telles que les robinets qui gouttent)
• Finitions ou revêtements de sol défectueux (usure à travers la finition, moquette très sale)
• Preuve de dommages antérieurs (non actifs) causés par des insectes/organismes destructeurs du bois lorsqu’il n’y a aucune preuve de dommages structurels non réparés
• Comptoirs pourris ou usés
• Plâtre, plaques de plâtre ou autres matériaux de murs et de plafond endommagés dans les maisons construites après 1978
• Mauvais travail
• Risques de trébuchement (trottoirs fissurés ou partiellement soulevés, moquette mal installée)
• Vide sanitaire avec débris et déchets
• Manque d’une surface d’allée toutes saisons

Problèmes de sûreté, de sécurité et de solidité des biens les plus courants

Cependant, il existe de nombreux domaines où la FHA exige que les problèmes soient résolus pour que la vente soit conclue. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles de faire face :

Électricité et chauffage

• La boîte électrique ne doit pas avoir de fils effilochés ou exposés.
• Toutes les pièces habitables doivent avoir une source de chaleur fonctionnelle (sauf dans quelques villes sélectionnées avec des hivers doux).

Toits et greniers

• La toiture doit empêcher l’humidité d’entrer.
• Il faut s’attendre à ce que la toiture dure encore au moins deux ans.
• L’évaluateur doit inspecter le grenier pour détecter d’éventuels problèmes de toiture.
• Le toit ne peut pas avoir plus de trois couches de toiture.
• Si l’inspection révèle la nécessité de réparer le toit et que le toit a déjà trois couches ou plus de toiture, la FHA exige un nouveau toit.

Chauffe-eau

Le chauffe-eau doit respecter les codes du bâtiment locaux et doit être transmis avec la propriété.

Dangers et nuisances

Un certain nombre de conditions entrent dans cette catégorie. Ils comprennent, sans s’y limiter, les éléments suivants :

• Sol contaminé
• Proximité d’un site de déchets dangereux
• Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété
• Circulation dense
• Bruit et dangers de l’aéroport
• Autres sources de bruit excessif
• Proximité de quelque chose qui pourrait exploser, comme une conduite de pétrole à haute pression
• Proximité des lignes électriques à haute tension
• Proximité d’une tour de transmission radio ou TV

Accès à la propriété

La propriété doit offrir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit avoir une surface toutes saisons afin que les véhicules d’urgence puissent accéder à la propriété quelles que soient les conditions météorologiques.

Solidité structurelle

Toute condition structurelle défectueuse et toute autre condition pouvant entraîner des dommages structurels futurs doivent être corrigées avant que la propriété puisse être vendue. Ceux-ci comprennent une construction défectueuse, une humidité excessive, des fuites, une pourriture, des dommages causés par les termites et un tassement continu.

Amiante

Si une zone de la maison contient de l’amiante qui semble être endommagée ou se détériorer, la FHA exige une inspection plus approfondie par un professionnel de l’amiante.

Salles de bain

La maison doit avoir des toilettes, un lavabo et une douche. (Cette exigence peut sembler idiote, mais vous seriez surpris de ce que les gens emporteront avec eux lorsqu’ils seront saisis et quels vandales voleront dans une maison vacante.)

appareils électroménagers

Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA exige que les propriétés disposent d’appareils de cuisine fonctionnels, en particulier d’une cuisinière en état de fonctionnement. Cependant, les documents de la FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.

Remèdes pour les propriétés inférieures aux normes minimales

Il existe des options pour les acheteurs de maison qui sont tombés amoureux d’une propriété qui présente l’un de ces problèmes potentiellement mortels.

La première étape devrait être de demander au vendeur d’effectuer les réparations nécessaires. Si le vendeur ne peut pas se permettre de faire des réparations, peut-être que le prix d’achat peut être augmenté afin que les vendeurs récupèrent leur argent à la clôture. Habituellement, la situation fonctionne dans l’autre sens : si une propriété a des problèmes importants, l’acheteur demandera un prix inférieur pour compenser. Cependant, si le prix de la propriété est déjà inférieur au prix du marché ou si l’acheteur le veut suffisamment, augmenter le prix pour s’assurer que les réparations sont terminées (et la transaction conclue) pourrait être une option.

Si le vendeur est une banque, il se peut qu’elle ne soit pas disposée à effectuer des réparations. Dans ce cas, l’affaire est morte. La propriété devra aller à un acheteur au comptant ou à un acheteur non FHA dont le prêteur leur permettra d’acheter la propriété dans l’état actuel.

De nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA. Cette réalité peut être frustrante, en particulier pour les acheteurs aux fonds limités et aux propriétés limitées dans leur gamme de prix.

Certains acheteurs de maison peuvent être en mesure d’obtenir l’approbation d’un produit de prêt différent. Un prêt non FHA peut offrir plus de latitude sur l’état de la propriété, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences. Ainsi, cette approche peut ne pas réussir. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203(k), qui permet l’achat d’une maison présentant d’importants problèmes de réparation et d’entretien.

La ligne de fond

Les prêts FHA permettent aux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour un prêt hypothécaire, mais ils ne facilitent pas nécessairement l’achat d’une propriété. Si une propriété ne répond pas aux normes minimales pour un prêt FHA, de nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui réponde aux normes FHA – un processus qui peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs avec des fonds limités et peu de propriétés dans leur gamme de prix.

Cependant, les emprunteurs de la FHA qui savent à quoi s’attendre lors de l’achat à domicile peuvent restreindre leur recherche aux propriétés susceptibles de répondre aux directives de la FHA, ou du moins éviter de mettre leurs espoirs dans une propriété à rénover avant de la faire évaluer.