Lors de l’achat d’un NFT immobilier, qu’achetez-vous vraiment ?
Alors que la crypto-monnaie a explosé dans le courant dominant, l’immobilier de luxe en a ressenti les effets, les développeurs cherchant à faire la une des journaux en répertoriant les propriétés pour Bitcoin et d’autres devises numériques, et les acheteurs cherchant à convertir certains de leurs précieux actifs numériques en biens immobiliers. Au cours des derniers mois, l’engouement pour la cryptographie de l’immobilier a atteint sa prochaine phase inévitable : la course pour comprendre comment acheter et vendre des maisons via des jetons non fongibles, communément appelés NFT.
Pour les non-initiés (ou ceux qui trouvent encore le concept un peu déroutant), les NFT sont des jetons numériques uniques (achetés avec une crypto-monnaie) qui confèrent en toute sécurité la propriété exclusive d’un actif numérique via la blockchain, où la propriété peut ensuite être suivie publiquement et facilement vendue, souvent pour des augmentations de prix spéculatives. Les NFT sont le plus souvent utilisés pour acheter et vendre des actifs numériques, tels que l’art numérique ou la musique, mais peuvent également être utilisés pour échanger des droits de propriété sur des objets physiques, à condition que le titre ou le contrat de propriété de l’objet soit en quelque sorte lié au NFT. Théoriquement, cela pourrait également être vrai pour l’immobilier, et les passionnés de cryptographie envisagent avec impatience la possibilité d’échanger des actes et des titres de propriété en appuyant simplement sur un bouton.
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En mai, le fondateur de TechCrunch, Michael Arrington, a inscrit son appartement à Kiev, en Ukraine, en tant que NFT adossé à l’immobilier via la plate-forme immobilière Propy, après avoir initialement acheté la propriété en utilisant Ethereum en 2017. (Un NFT qui transférerait la propriété de la propriété était mis aux enchères pour une enchère de départ de 20 000 $ et vendu pour plus de 93 000 $. Propy a présenté la vente comme «le premier NFT immobilier au monde» et propose désormais un formulaire sur son site Web pour les vendeurs intéressés par l’option de «NFT votre propriété. « ) Plus récemment, le développeur Prometheus a vendu deux maisons de luxe au Portugal pour la crypto-monnaie Cardano, et a également rendu la propriété disponible via NFT, « permettant aux futurs propriétaires de revendre les propriétés en un clic via la technologie Blockchain ».
Aux États-Unis, un courtier immobilier californien a mis aux enchères une propriété en tant que NFT en avril (la vente de la propriété devait être regroupée avec le NFT), mais n’a pas réussi à attirer un seul enchérisseur. (L’enchère minimale a été fixée à 2 millions de dollars, bien au-dessus de la valeur marchande estimée de la maison.)
Même pour une vente de propriété NFT réussie comme le récent accord Prometheus, la transaction s’accompagne de nombreuses mises en garde et de quelques questions fondamentales, telles que : transfert d’une maison implique généralement des processus plus lents tels que le transfert de propriété? Et comment un acheteur récupérant un bien sur la blockchain peut-il garantir les diligences habituelles afin de se protéger ?
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« L’utilitaire est la clé des NFT, car il est capable de transmettre la propriété de quelque chose par le biais du transfert du NFT », a déclaré Jason Haber, agent de Compass basé à New York. « Où nous en sommes maintenant, c’est que nous allons transférer le NFT, mais aussi faire les étapes [involved in a traditional home sale]. Alors, où est l’utilité du NFT à part ça, ‘C’est une nouveauté vraiment cool ?’ »
Dans le cas des deux maisons portugaises, un aspect clé de l’accord était l’accord selon lequel l’équipe juridique de Prometheus veillera à ce que les transferts de propriété et les enregistrements de titres de propriété soient traités conformément aux lois locales jusqu’à ce que la technologie blockchain devienne une partie intégrante du processus juridique.
« Comme pour l’achat d’une propriété avec n’importe quelle crypto-monnaie, les actes et le processus d’enregistrement à l’ancienne sont les mêmes », a déclaré Robert W. Wood, un avocat fiscaliste basé à San Francisco. « En ce sens, il s’agit plus d’un gadget que d’un changement fondamental, du moins pour le moment. »
En bref, l’achat d’un NFT d’une propriété n’aura probablement pas de sens dans le monde réel, à moins que tous les documents standard, tels que les transferts de propriété, ne soient traités parallèlement à la vente numérique.
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« Un NFT est essentiellement un droit numérique sur quoi que ce soit », a déclaré Benjamin Goldburd, associé chez Goldburd McCone LLP, basé à New York. « Un NFT sur une propriété est essentiellement sans valeur à moins qu’il ne transmette ce type de propriété. »
Pourtant, certains acheteurs avertis en numérique sont impatients d’avoir la possibilité d’échanger des propriétés en appuyant simplement sur un bouton, tandis que les vendeurs et les développeurs se précipitent pour trouver des moyens réalisables d’y parvenir. Si vous envisagez une transaction immobilière liée à un TVN, voici quelques points clés à considérer :
Maux de tête fiscaux et de transfert de propriété
La considération la plus flagrante pour un acheteur dans une transaction immobilière NFT est de savoir si votre achat numérique confèrera vraiment la propriété légale d’une maison par tous les canaux traditionnels.
« Ce qui est intéressant en ce moment, c’est qu’il s’agit d’un cas où les lois n’ont pas rattrapé la technologie », a déclaré M. Haber. « Les lois à travers le [U.S.], et les municipalités d’État, devraient changer la façon dont les actes sont enregistrés. En ce moment, vous allez au bureau du greffier du comté, vous n’allez pas à la blockchain.
De plus, les acheteurs ou les vendeurs pourraient rencontrer des problèmes juridiques concernant qui et quoi exactement se trouve à l’autre bout de leur transaction. Pour la vente NFT de Prometheus, la société aurait développé des protocoles pour mener la transaction tout en respectant les lois locales Know Your Customer (KYC). (Les représentants de Prometheus n’ont pas répondu à une demande de commentaire pour cette histoire.)
« Pour qu’une entreprise puisse le faire, elle doit être consciente de la réglementation des valeurs mobilières lors de l’émission de ces NFT », a déclaré Max Dilendorf, associé du cabinet d’avocats Dilendorf basé à New York. « La plus grande priorité [for a U.S. deal] est conforme à la loi américaine sur le secret bancaire. Vous ne pouvez rien vendre à qui que ce soit sans savoir qui ils sont, encore moins des biens immobiliers qui seront négociés sur les marchés secondaires.
« Il y a beaucoup à déballer. Imaginez simplement que je reçois un TVN d’une propriété, qu’est-ce que cela signifie vraiment », a poursuivi M. Dilendorf. « Qu’est-ce que je possède exactement ? Que se passe-t-il si la propriété a trois hypothèques et que l’une d’entre elles est en défaut, que se passe-t-il si les taxes foncières ne sont pas à jour ? Que se passe-t-il si j’envoie un paiement à quelqu’un en Corée du Nord, en Iran ou dans d’autres juridictions sanctionnées ? Personne ne me le dit si j’achète juste un jeton.
Pour les acheteurs, cela signifie un niveau élevé de diligence raisonnable, et pour les vendeurs ou les développeurs, cela signifie probablement un travail supplémentaire pour gérer les détails juridiques tout en rendant le processus simple pour les acheteurs.
« Ce qui va se passer dans un avenir prévisible, c’est que nous devrons faire double emploi », a déclaré Nicholas Chavez, un agent de Corcoran qui possède également Silicon Title, une société de technologie qui utilise la blockchain pour transférer des titres immobiliers. « Ce qui signifie que nous devrons fermer le titre et l’entiercement de la manière standard, et également le fermer sur la blockchain. »
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En plus des problèmes fiscaux habituels qui peuvent survenir lors de l’échange de propriétés contre de la crypto-monnaie, selon la manière dont une vente de maison NFT est structurée, le résultat final pourrait potentiellement être une facture fiscale plus élevée pour les acheteurs.
« Pour utiliser un NFT pour suivre la propriété d’une propriété, vous devez l’envelopper dans une entité juridique, généralement quelque chose comme une LLC », a déclaré M. Goldburd. « Le NFT doit essentiellement transmettre la propriété juste par la propriété de l’entité américaine. Le problème, c’est que vous rencontrez des problèmes fiscaux et que vous échangez peut-être la commodité contre une facture d’impôt et de transfert éventuellement plus élevée. »
M. Wood a ajouté: «Je pense toujours qu’il est utile de rappeler aux gens que s’ils achètent quelque chose avec une crypto appréciée, l’acte d’acheter quelque chose est également une vente de la crypto, à des fins fiscales, ils ont donc un impôt à payer sur la disposition. de la crypto appréciée.
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Recherche d’une méthode de vente transparente
Mis à part les obstacles logistiques et fiscaux, les passionnés de crypto sont toujours impatients de trouver un moyen de faire des ventes à domicile NFT une réalité réalisable, et voient la blockchain comme une avenue potentiellement plus sûre et plus efficace pour les transactions sensibles comme les transferts de titres.
« La technologie est là pour le faire, et pour le faire d’une manière qui est probablement plus sûre pour les consommateurs que le bureau du greffier du comté », a déclaré M. Haber. « Vous lisez tout le temps sur les gens qui mènent ces escroqueries où ils vendent des bâtiments qu’ils ne possèdent même pas. »
M. Goldburd a ajouté : « La seule façon de normaliser cela est de savoir quand et si les lois foncières locales sont modifiées pour permettre aux NFT de certifier le titre. Ce qui pourrait être une excellente idée car cela réduirait probablement beaucoup de problèmes d’enregistrement qui se produisent dans les sociétés de titres, et peut-être même rendrait l’assurance titres moins chère. »
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Certains acheteurs se sont déjà renseignés sur les options permettant d’utiliser les NFT comme moyen pour les investisseurs de fractionner et de vendre des morceaux de propriété d’une maison, a déclaré M. Haber. Ailleurs, la société de M. Chavez teste la version bêta d’une vente d’un TVN qui conférerait le droit de premier refus d’acheter une propriété, donnant à l’acheteur la possibilité d’acheter la maison à un prix fixe et convenu pendant une certaine période de temps. .
« Acheter une option sur n’importe quoi est une couverture contre les baisses et un espoir de hausse », a déclaré M. Chavez. « Donc, le prix de l’immobilier et la durée de l’option sont les deux éléments clés de ce contrat. »
« Personne ne va vous dire qu’ils ont un plan à toute épreuve [for NFT property sales] », a ajouté M. Chavez. « Mais je crois [eventually] tous les biens immobiliers vont être transférés de cette façon, point final, fin de peine. »
Par nécessité, l’immobilier en tant qu’industrie continuera d’être plus lent que d’autres pans de l’économie lorsqu’il s’agira de s’adapter à la crypto-monnaie et à la technologie NFT.
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« Nous sommes dans la première manche de la technologie », a déclaré M. Haber. « Ce que vous voyez dans l’industrie, ce sont des canaris dans la mine de charbon. L’immobilier a tendance à être à la traîne car c’est une industrie très réglementée, ce qui n’est pas une mauvaise chose. Mais cela ne veut pas dire qu’il ne sera pas perturbé, car il le sera. »
Pour l’instant, structurer une transaction immobilière autour d’un NFT s’accompagne principalement d’un avantage beaucoup plus ancien.
« Nous avons vu à maintes reprises que lorsqu’une entreprise annonce qu’elle acceptera les paiements en crypto, les gens en prennent note », a déclaré M. Wood. « Je pense que c’est un peu enivrant. »
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