Les acteurs soutenus par Wall Street stimulent le marché de la construction à la location

Basé à Toronto Tricon Résidentiel Inc., qui chapeaute un portefeuille de plus de 33 000 résidences unifamiliales locatives aux États-Unis et au Canada, s’associe à nouveau avec le Système de retraite de l’État de l’Arizona (ASRS) pour investir 500 millions de dollars dans la construction de 2 500 locations unifamiliales dans la Sun Belt américaine.

Ce dernier accord représente la deuxième coentreprise entre Tricon et ASRS. En 2019, ils se sont associés pour s’engager à investir 450 millions de dollars dans le développement de 2 000 nouvelles maisons « construites à louer ».

Tricon note en annonçant la dernière coentreprise avec l’ASRC qu’elle « a déjà investi 1 milliard de dollars dans le développement de nouveaux logements locatifs de haute qualité et dispose d’un pipeline de plus de 7 000 nouvelles maisons actuellement en cours de développement ».

« Les États-Unis connaissent une crise du logement qui ne peut être ignorée », a déclaré Gary Berman, PDG et président de Tricon. « Les Américains font face à une pénurie de près de quatre millions de logements et les familles ont du mal à trouver et à se payer un logement de qualité.

«Nous avons des décennies d’expérience dans le développement immobilier résidentiel à travers le pays et nous sommes ravis de nous associer à nouveau à ASRS pour construire une nouvelle offre de logements locatifs de haute qualité et gérés par des professionnels dans les communautés où les gens veulent vivre.

Tricon contribue à une augmentation nationale de la construction unifamiliale à louer (SFBFR). Autre grand opérateur institutionnel de locations unifamiliales (SFR), basé à Scottsdale, en Arizona Progrès Résidentielqui exploite quelque 85 000 propriétés SFR dans tout le pays, a annoncé dans un récent communiqué de presse qu’elle avait quelque 2 600 logements à construire en cours de développement.

Une analyse par le Association nationale des constructeurs de maisons (NAHB) a constaté qu’il y avait eu quelque 21 000 chantiers de construction SFBFR à travers le pays au cours du deuxième trimestre de 2022, en hausse de 91 % par rapport à la même période en 2021.

«Au cours des quatre derniers trimestres, 69 000 maisons de ce type ont commencé la construction, ce qui représente une augmentation de 60% par rapport aux 43 000 mises en chantier estimées de SFBFR au cours des quatre trimestres précédents», indique le rapport de la NAHB. « … Le marché SFBFR est un moyen d’ajouter des stocks au milieu des défis liés à l’abordabilité du logement et aux exigences de mise de fonds sur le marché de la vente, en particulier pendant une période où un nombre croissant de personnes veulent plus d’espace et une structure unifamiliale. »

Le secteur SFR, soutenu par des institutionnels, a continué d’étendre sa portée en 2022 face à une forte baisse du marché de l’achat de logements provoquée par la hausse rapide des taux d’intérêt.

« Les taux hypothécaires grimpent depuis le [Federal Reserve] a commencé une série agressive de hausses de taux en mars pour contenir l’inflation », a déclaré Mitch Rosen, responsable de l’immobilier sur la plateforme en ligne. Rue du rendement, qui offre aux investisseurs de détail un accès à une variété d’options d’investissement. « … Moins de personnes sont désormais disposées à s’engager dans des prêts hypothécaires, la demande d’achat de maisons atteignant un creux de 22 ans en juin, alors que la hausse des taux d’intérêt et les craintes de récession dissuadent le prochain groupe d’acheteurs potentiels.

«À son tour, tout cela affecte les modèles de vente de maisons existantes. En juillet, les ventes de maisons ont baissé de 30 % par rapport à l’année précédente, tandis que les ventes dans la région plus abordable du Midwest ont diminué de 14,4 %.

Au-delà de l’apport de neuf SFR via la construction de logements, les acteurs institutionnels de SFR continuent également d’acheter des logements anciens à un rythme soutenu pour étoffer leur parc locatif. La preuve de cette tendance peut être trouvée dans les opérations de titrisation de marque privée SFR suivies par l’agence de notation Kroll Bond (KBRA).

Depuis le début de l’année jusqu’en août, KBRA a suivi 12 transactions de titrisation de marque privée parrainées par des institutions impliquant près de 29 000 propriétés locatives unifamiliales évaluées à 8,6 milliards de dollars. Ces titrisations locatives unifamiliales (SFR) sont souvent appelées transactions de Wall Street car elles impliquent de grandes entreprises qui possèdent des milliers de biens locatifs.

Le volume et le nombre d’opérations de titrisation de SFR cette année sont bien supérieurs à ceux de l’année dernière, selon les données de la KBRA. En 2021, pour l’ensemble de l’année, il y a eu un total de neuf transactions SFR impliquant environ 30 000 immeubles locatifs unifamiliaux productifs de revenus évalués à 7,7 milliards de dollars. Depuis le début de l’année jusqu’en août de l’année dernière, cependant, il n’y a eu au total que cinq transactions SFR indirectement garanties par quelque 18 000 propriétés évaluées à 4,3 milliards de dollars, selon les données de KBRA.

Les transactions SFR sont titrisées d’une manière légèrement différente de la structure utilisée dans les titrisations traditionnelles adossées à des créances hypothécaires résidentielles – dans lesquelles les titres émis sont directement adossés à un pool de créances hypothécaires. Les obligations émises dans le cadre des transactions SFR institutionnelles sont généralement garanties par un prêt unique à taux fixe, qui est à son tour garanti par un large pool d’hypothèques sur des maisons unifamiliales génératrices de revenus.

L’augmentation de la construction de logements unifamiliaux à louer survient à un moment où il y a eu une forte baisse globale de la construction de maisons unifamiliales, « alors que la hausse des coûts de construction, les taux hypothécaires élevés et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement continuent d’agir comme un frein au marché », selon la NAHB, qui note que les mises en chantier de logements unifamiliaux ont baissé de 10,1 % en juillet et de 2,1 % depuis le début de l’année.

Les chiffres des mises en chantier de maisons unifamiliales représentent la lecture la plus basse depuis juin 2020, rapporte la NAHB.

« Une récession immobilière est en cours, avec une baisse du moral des constructeurs pendant huit mois consécutifs tandis que le rythme de construction de maisons unifamiliales a diminué au cours des cinq derniers mois », a déclaré l’économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz.